Il retail è protagonista del mercato immobiliare

Il retail dà grande impulso al mercato immobiliare. Infatti, dopo aver chiuso il 2025 con investimenti complessivi pari a circa 13 miliardi, il mercato immobiliare conferma le sue performance nel nel primo quarter del 2026, con il retail come asset class più dinamica.

Questi i dati emersi dalla tredicesima edizione del Real estate data hub, il rapporto sul mercato immobiliare italiano, realizzato dal centro studi Re/MaxItalia e dall’ufficio studi Ryze, con la collaborazione dell’ufficio studi 24Max.

Nell’ultimo anno il comparto retail ha registrato livelli record, tornando al centro delle strategie degli investitori e posizionandosi come prima asset class per volumi in Italia, con investimenti pari a 3,8 miliardi di euro (+46% rispetto all’anno precedente).

L’avvio del 2026 conferma lo slancio del settore, con crescita anche nel primo trimestre. A trainare il mercato è soprattutto il segmento out-of-town, che concentra circa l’80% del volume complessivo degli investimenti, a testimonianza di un interesse forte per asset capaci di coniugare catchment, accessibilità e solidità dei flussi, sottolineano gli esperti, attraverso una nota. La crescita è stata sostenuta da una maggior disponibilità di capitale di debito e da operazioni di grande scala.

In Italia sono previsti 7 nuovi centri commerciali entro il 2028

Tra le operazioni di maggiore il rapporto segnala due operazioni: una relativa a Scalo Milano (a gennaio 2026, Via Outlets ha acquisito l’intero capitale sociale di Locate District spa, la società proprietaria e operatrice di Scalo Milano Outlet & More) e, l’altra, relativa al Centro commerciale Waterfront Mall a Genova, che complessivamente rappresentano il 45% del volume totale investito nel settore retail.

Nel segmento high street, il primo trimestre 2026 conferma l’interesse per le location prime, con una fase caratterizzata da nuove aperture, ampliamenti e restyling di spazi iconici, oltre all’ingresso fisico di operatori nati nel digitale e allo sviluppo di concept innovativi, che ha interessato tutte le principali città italiane. Inoltre, nel corso del 2026, numerose nuove aperture hanno riguardato le città analizzate.

Le strategie dei brand evidenziano una duplice tendenza: da un lato, il consolidamento del settore high- performance e lifestyle (sportswear) e del luxury d’autore; dall’altro, una decisa scommessa su format esperienziali che integrano design contemporaneo e contesti storici preesistenti. L’espansione è supportata dall’aumento della spesa dei turisti internazionali e tende a estendersi oltre le piazze consolidate, coinvolgendo con crescente interesse anche mercati regionali come Bologna, pur restando Milano la destinazione più ambita (anche con beneficio delle passate Olimpiadi invernali).

Centri commerciali, retail park e grandi superfici tornano al centro dell’attenzione degli investitori dopo il ridimensionamento post-Covid, con focus su asset dominanti e di grandi dimensioni, capaci di generare flussi di cassa stabili, bacini solidi e operazioni value-add su asset secondari o da riposizionare.

In Italia sono previsti 7 nuovi centri commerciali entro il 2028, in una pipeline contenuta ma strategica, con una quota rilevante di interventi legata a riqualificazioni e ampliamenti. Il comparto ha superato i 1.000 complessi attivi, con 16 strutture di eccellenza, e registra vacancy tra 3% e 8% nell’ultimo anno (segnale di equilibrio raggiunto fra domanda e offerta).

Tra le aperture previste 2026–2028 lo studio ricorda, tra le altre, Galleria Porta Vittoria (Milano) e Milanord (Cinisello Balsamo), oltre a interventi in diverse città italiane.

Dal punto di vista geografico, il baricentro del retail rimane ancorato al Nord-Ovest, che continua a rappresentare l’area più dinamica e strutturata; tuttavia, si nota un’espansione degli investimenti anche negli hinterland metropolitani e nelle aree urbane secondarie. Il centro commerciale rimane il canale preferito dal 68% dei retailer, ma solo dal 28% dei consumatori. Il periodo 2021–2025 ha visto crescere retail park, high street e negozi di prossimità, con un saldo netto di circa 550 aperture.

Il formato out of town continua a essere caratterizzato da kpi solidi

Il formato out of town continua a essere caratterizzato da kpi solidi e tassi di vacancy minimi. I brand, sempre più selettivi, privilegiano location con bacini d’utenza solidi e operatori capaci di sviluppare partnership di lungo periodo, mentre gli outlet rafforzano il proprio ruolo come punto di ingresso per nuovi consumatori e di relazione con il canale full price.

La nuova ondata di aperture e restyling agisce da ulteriore stimolo per il mercato, considerando la tenuta dei canoni di locazione su livelli di eccellenza e confermando, in particolare, per le piazze di Milano e Roma, la resilienza del valore immobiliare nelle location prime. Per quanto riguarda l’andamento medio dei tassi di rendimento, le indicazioni per l’ultima parte dello scorso anno suggeriscono un possibile inizio di nuova compressione selettiva, trainata da un rinnovato interesse per asset prime resilienti, caratterizzati da location consolidate ad alta footfall, tenant mix di qualità e contratti di locazione indicizzati e di lungo periodo.