Check-in da remoto negli affitti brevi, per il TAR è legittimo

lentepubblica.it

Il check-in da remoto negli affitti brevi non è vietato dalla legge. A fare chiarezza su una questione che negli ultimi mesi ha generato dubbi tra gestori, proprietari e amministrazioni locali è il TAR della Toscana.

Con la sentenza n. 783 ha stabilito un principio destinato ad avere effetti ben oltre il territorio fiorentino: l’identificazione dell’ospite può avvenire anche a distanza, purché sia effettuata attraverso un collegamento video che consenta di verificare l’effettiva corrispondenza tra la persona e il documento d’identità esibito.

La pronuncia arriva nell’ambito del contenzioso relativo al regolamento sugli affitti brevi adottato dal Comune di Firenze e rappresenta un nuovo tassello nel complesso percorso giurisprudenziale che negli ultimi mesi ha interessato il settore delle locazioni turistiche. Pur confermando la validità del regolamento comunale, i giudici amministrativi hanno infatti precisato che i Comuni non possono impedire l’impiego delle tecnologie quando queste consentono comunque un’identificazione efficace e conforme alle norme di pubblica sicurezza.

Il caso del regolamento del Comune di Firenze

La vicenda nasce dal ricorso promosso dalla società Valerix Srl, che aveva contestato diverse disposizioni contenute nel regolamento comunale dedicato alle locazioni turistiche e nel regolamento di Polizia urbana del Comune di Firenze.

Tra gli aspetti maggiormente contestati figurava il divieto di utilizzare sistemi completamente automatizzati per consentire l’accesso agli appartamenti, come le ormai diffuse key box, ovvero le cassette porta-chiavi installate all’esterno degli edifici, oppure altri dispositivi che permettono agli ospiti di entrare autonomamente senza alcun contatto con il gestore.

Il TAR ha respinto il ricorso, ritenendo legittimo l’impianto generale del regolamento comunale. Allo stesso tempo, però, ha precisato che il divieto non riguarda l’utilizzo della tecnologia in sé, bensì le modalità con cui viene effettuata l’identificazione degli ospiti.

In altre parole, ciò che conta non è che il check-in avvenga fisicamente oppure online, ma che il gestore possa realmente verificare l’identità della persona che accede all’immobile.

La tecnologia non è vietata, purché garantisca l’identificazione

La sentenza contiene un chiarimento destinato a incidere sulle modalità operative di migliaa di strutture ricettive e appartamenti destinati agli affitti brevi.

Secondo i giudici amministrativi, infatti, l’identificazione “de visu” può essere effettuata anche a distanza, utilizzando strumenti tecnologici come videocamere o piattaforme per videocollegamenti.

Ciò significa che il gestore non è necessariamente obbligato a trovarsi fisicamente davanti all’ospite, purché possa accertare in tempo reale che la persona collegata corrisponda al documento d’identità mostrato durante la procedura.

Il principio ribadito dal TAR è chiaro: la presenza fisica non costituisce un requisito imprescindibile, mentre resta essenziale che l’identificazione sia concreta, diretta e non meramente documentale.

Perché il nodo riguarda la sicurezza

L’intera vicenda nasce dall’esigenza di garantire il rispetto delle norme in materia di pubblica sicurezza previste dall’articolo 109 del Testo unico delle leggi di pubblica sicurezza (TULPS).

Le strutture ricettive sono infatti tenute a identificare gli ospiti prima dell’accesso e a comunicarne i dati alle autorità competenti.

Negli ultimi anni, la diffusione di sistemi completamente automatizzati aveva modificato profondamente le modalità di accoglienza: molti gestori ricevevano semplicemente una fotografia del documento d’identità tramite applicazioni di messaggistica o posta elettronica e consentivano l’ingresso mediante codici digitali oppure lasciando le chiavi all’interno delle key box.

Secondo l’orientamento oggi confermato dalla giurisprudenza, questa modalità, se priva di qualsiasi controllo visivo, non consente un’effettiva verifica dell’identità dell’ospite.

Il precedente della circolare del Viminale

Per comprendere la portata della decisione del TAR Toscana occorre ricordare quanto accaduto nei mesi scorsi.

Il 18 novembre 2024 il Ministero dell’Interno, attraverso una circolare firmata dal Capo della Polizia, aveva richiamato l’attenzione dei gestori sulle modalità di identificazione degli ospiti.

Il documento evidenziava come non fosse sufficiente ricevere telematicamente una copia del documento d’identità accompagnata dall’apertura automatica dell’alloggio tramite codici elettronici o cassette porta-chiavi.

Secondo il Viminale, infatti, tale procedura non garantiva quella verifica diretta tra documento e persona richiesta dalla normativa.

La circolare aveva però suscitato numerose contestazioni da parte degli operatori del settore.

Il passaggio davanti al TAR Lazio

Successivamente, la questione era approdata davanti al TAR del Lazio, che aveva annullato la circolare ministeriale.

I giudici avevano osservato che il Ministero aveva finito per introdurre un obbligo di identificazione de visu non espressamente previsto dall’articolo 109 del TULPS.

Quella decisione aveva aperto una nuova fase di incertezza interpretativa, alimentando il dibattito tra amministrazioni locali e operatori del comparto turistico.

L’intervento del Consiglio di Stato

Il quadro è stato poi ridefinito dal Consiglio di Stato, che ha riformato la decisione del TAR Lazio fornendo una lettura destinata a diventare il principale riferimento interpretativo.

Secondo i giudici di Palazzo Spada, l’identificazione visiva dell’ospite può avvenire anche mediante sistemi di videocollegamento, purché consentano al gestore di confrontare la persona presente davanti alla videocamera con il documento d’identità esibito o precedentemente trasmesso.

Si tratta di una soluzione che tiene insieme due esigenze apparentemente contrapposte: da una parte l’innovazione digitale e la semplificazione delle procedure di check-in, dall’altra le garanzie richieste dalla normativa in materia di sicurezza pubblica.

È proprio questo orientamento che il TAR Toscana richiama espressamente nella sentenza n. 783.

Cosa rimane vietato

Se il check-in da remoto viene considerato legittimo, non tutte le modalità operative sono però ammesse.

La sentenza ribadisce infatti che non è conforme alla normativa limitarsi alla semplice acquisizione telematica del documento d’identità senza effettuare alcun controllo visivo.

Resta quindi vietato il modello di self check-in completamente automatizzato, nel quale l’ospite invia una fotografia del documento e riceve immediatamente un codice di accesso oppure recupera autonomamente le chiavi all’interno di una key box, senza alcun contatto diretto con il gestore o con un suo incaricato.

In assenza della verifica visiva della persona, infatti, non vi è alcuna certezza che chi entra nell’alloggio coincida realmente con il titolare del documento trasmesso.

Nessun nuovo obbligo per i gestori

Uno degli aspetti più rilevanti della sentenza riguarda il fatto che, secondo il TAR, il regolamento del Comune di Firenze non introduce nuovi adempimenti rispetto a quelli già previsti dalla normativa nazionale.

L’obiettivo del regolamento è semplicemente quello di assicurare che l’identificazione avvenga in maniera effettiva, lasciando però ai gestori la possibilità di scegliere gli strumenti tecnologici più adeguati.

Questo significa che il settore degli affitti brevi può continuare a utilizzare soluzioni digitali e piattaforme di check-in remoto, purché siano integrate da sistemi di videoriconoscimento che consentano un controllo reale dell’identità dell’ospite.

Una decisione destinata a fare scuola

La sentenza del TAR Toscana rappresenta un importante punto di riferimento per un comparto che negli ultimi anni ha investito sempre di più nella digitalizzazione dei servizi.

Il principio affermato dai giudici appare destinato a orientare anche future iniziative regolamentari degli enti locali: i Comuni possono disciplinare il settore degli affitti brevi, ma non possono impedire l’impiego delle tecnologie quando queste garantiscono il rispetto degli obblighi di identificazione previsti dalla legge.

Per gestori e proprietari il messaggio è altrettanto chiaro: il check-in da remoto resta perfettamente utilizzabile, ma deve prevedere una verifica visiva dell’identità dell’ospite. Al contrario, il semplice invio telematico dei documenti accompagnato dall’accesso autonomo tramite key box o codici elettronici, senza alcun controllo in tempo reale, continua a non soddisfare gli standard richiesti dalla normativa in materia di pubblica sicurezza.

The post Check-in da remoto negli affitti brevi, per il TAR è legittimo appeared first on lentepubblica.it.