Classificazione energetica degli edifici, ora cambia tutto

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Fra pochi giorni, per la precisione a partire dal prossimo 29 maggio 2026, introduce criteri più uniformi tra gli Stati membri e impone un sistema di nuove classi energetiche.

Il nuovo sistema sarà più legato alle prestazioni effettive del patrimonio edilizio. Cambia anche la validità degli attestati con un impatto diretto su mercato immobiliare, affitti, compravendite e, in Italia, anche su alcuni bonus e interventi di riqualificazione energetica.

La revisione del sistema di classificazione energetica degli edifici si inserisce in un quadro europeo più ampio che sta progressivamente estendendo la valutazione del patrimonio immobiliare oltre il mero consumo energetico. Si inserisce in questo contesto anche il recente il Regolamento UE 2026/52 in GU L del 4.5.2026 con il quale l’Unione europea ha già introdotto nuovi criteri per il calcolo del Global Warming Potential (GWP) “Potenziale di Riscaldamento Globale” degli edifici lungo il loro intero ciclo di vita.

La norme incide sull’APE sull’Attestato di Prestazione Energetica (APE) in maniera diretta che diviene una attestazione sempre più centrale nella definizione delle future politiche europee in materia edilizia ed energetica. All’origine dei cambiamenti la direttiva UE 2024/1275 sulla prestazione energetica nell’edilizia, che ha attribuito agli Stati membri, già a partire dal 29 maggio del 2024, il compito di adeguare i propri sistemi nazionali di certificazione energetica a un modello comune europeo.

In questa modalità, gli edifici nei diversi Paesi dell’Unione europea divengono confrontabili. La volontà è quella, anche, di accelerare e monitorare il processo di riqualificazione energetica del patrimonio immobiliare esistente, ad oggi una delle principali fonti di emissioni inquinanti e di consumi energetici.

Addio alla scala A4-G

Uno degli aspetti più evidenti riguarda l’avvio di una nuova classificazione energetica degli edifici. Stop alla scala articolata nelle classi A4, A3, A2, A1, B, C, D, E, F e G che utilizzata in Italia. Sarà rimpiazzata da una classificazione unica dalla A alla G, già prevista dalla direttiva europea. La classe A sarà riservata solamente agli edifici a emissioni zero definiti ZEB – Zero Emission Buildings. La classe G, la ‘peggiore’ andrà a comprendere gli immobili più vetusti in termini energetici, con le peggiori prestazioni dell’intero patrimonio edilizio nazionale. Le classi intermedie saranno individuate in base alle prestazioni energetiche degli edifici esistenti.

Cambia anche il criterio con cui gli edifici verranno collocati all’interno della scala. Concorrerà a determinare la classificazione anche il posizionamento nell’ambito del patrimonio edilizio nazionale. In quest’ottica i consumi dell’immobile non saranno più considerati singolarmente. Questo significa che edifici oggi collocati in una determinata classe energetica potranno essere spostati in una classe peggiore, o migliore senza che siano stati operati interventi edilizi o modifiche impiantistiche.

L’APE muta la propria struttura e anche motivazione rappresentando in maniera più completa le prestazioni dell’edificio e la sua effettiva efficienza energetica. Una vera e propria carta d’identità energetica dell’immobile.  Le nuove regole si applicheranno ai nuovi APE, solo a quelli emessi successivamente all’entrata in vigore del sistema europeo. Gli APE rilasciati prima del 29 maggio 2026 continueranno a mantenere la loro validità naturale di dieci anni.  Gli attestati andranno aggiornati, come previsto dalla normativa vigente, in seguito a interventi edilizi o impiantistici che modificano la prestazione energetica dell’edificio.

Come cambia il sistema di calcolo

Il nuovo sistema prevede un modello di attestato molto più articolato rispetto a quello oggi utilizzato in Italia, con una maggiore attenzione, come già accennato, alla qualità complessiva dell’edificio e al suo comportamento energetico reale. Gli elementi da valutare, in aggiunta a quelli odierni, saranno

• l’efficienza dell’involucro edilizio,
• posizione ed esposizione dell’immobile,
• la presenza di ponti termici,
• la capacità termica delle strutture,
• i sistemi passivi di raffrescamento,
• l’integrazione delle fonti rinnovabili,
• i sistemi di accumulo energetico
• la predisposizione degli edifici alla gestione intelligente dei consumi.

Effetti su bonus edilizi, ecobonus e riqualificazione energetica

Il recepimento nazionale della direttiva europea entrerà progressivamente a regime dal 2026. Una criticità è rappresentata dalle modalità operative che costituiranno i criteri di raccordo tra il sistema oggi vigente e quello che entra in vigore. Il cambiamento assume particolare importanza anche per i bonus in conrso che prevedono interventi di miglioramento energetico e per tutte le operazioni che richiedono la redazione di APE ante e post operam.

È chiaro che confrontare due certificati, prima/dopo, redatti con diversi criteri non renderà facile il passaggio. Il confronto tra attestati redatti con criteri differenti, soprattutto nella fase transitoria tra vecchia e nuova classificazione energetica, sarà dunque complesso ed è necessario che sia controllato da procedure chiare.

Riscontrano questa criticità le misure quali ecobonus, ristrutturazioni importanti, interventi di riqualificazione energetica e, più in generale, tutte le pratiche nelle quali il miglioramento della classe energetica costituisce un elemento tecnico rilevante su questo punto sarà determinante.

Il nuovo APE sarà necessario anche per affitti brevi e locazioni turistiche. Il documento si rende necessario nell’ambito dell’estensione degli obblighi di trasparenza energetica previsti dalla normativa europea e nazionale per gli immobili destinati alla locazione.

Effetti su compravendite, locazioni e valore degli immobili

La revisione del sistema APE renderà più chiara e visibile la differenza tra edifici efficienti e immobili ad alto consumo energetico.  Il passaggio al nuovo sistema, più europeo, avrà inevitabilmente effetti che andranno oltre il solo ambito tecnico, considerato la rilevanza sempre più ampia che le attestazioni rivestono nelle valutazioni economiche, nelle compravendite e nelle locazioni, con ripercussioni anche sul valore del patrimonio edilizio esistente.

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