La Rai vende i suoi muri perché ha smesso di abitare la sua storia

Non è una notizia tecnica. È una notizia culturale, e quindi politica. Quando la Rai mette sul mercato pezzi del proprio patrimonio immobiliare, non sta solo facendo cassa. Sta dichiarando, implicitamente, che quei luoghi non sono più centrali. E questo, per un servizio pubblico, è il vero problema.

Il 24 aprile 2026 Viale Mazzini ha pubblicato la Prima Lettera di Procedura per la cessione competitiva di un portafoglio di quindici asset distribuiti in sette città – Roma, Milano, Firenze, Torino, Genova, Cagliari e Venezia – per 151.464 metri quadrati complessivi.

L’advisor è Kpmg, il termine per le manifestazioni di interesse è fissato alle 12 del 22 maggio 2026. L’obiettivo dichiarato è raccogliere duecentoquaranta milioni di euro, cedendo circa il ventitré per cento del patrimonio immobiliare dell’azienda. Non si tratta di magazzini periferici. Il portafoglio include la storica torre Rai di Corso Sempione a Milano progettata da Gio Ponti e il Palazzo della Radio in via Verdi a Torino. Include Palazzo Labia a Venezia, edificio barocco-veneziano edificato tra la fine del XVII secolo e la prima metà del XVIII, con gli affreschi di Giambattista Tiepolo nel Salone delle Feste. Include il Teatro delle Vittorie a Roma, casa di Canzonissima, Fantastico, Milleluci: uno studio che da decenni si definisce informalmente “il Tempio della tv”.

Per capire la scala: Milano pesa il trentasei per cento del portafoglio, Roma il venti per cento, Firenze il sedici per cento, Torino il quattordici per cento, Genova e Venezia il sei per cento ciascuna, Cagliari il due per cento.

La geografia della Rai coincide con la costruzione dell’identità italiana del dopoguerra. Quegli spazi non erano solo studi di posa. Erano officine culturali, luoghi di linguaggio e di racconto collettivo.

Ridurli a ciò che non sono mai stati – metri quadri – significa perdere memoria industriale prima ancora che patrimonio edilizio.

La linea difensiva è nota e in parte fondata. Il patrimonio immobiliare Rai presenta criticità in termini di anzianità, manutenzione e funzionalità. L’età media degli immobili è di circa quarant’anni.

Il Teatro delle Vittorie, secondo fonti Rai, costa strutturalmente circa dodici milioni di euro l’anno ed è sostanzialmente inadatto a buona parte delle produzioni, con impianti non aggiornati e problemi strutturali irrisolti.

Il piano promette di ottimizzare, fino a ottanta milioni di euro l’anno per il futuro e di generare un taglio a regime dei costi annui di gestione immobiliare per dieci milioni.

Tutto vero. Ma tutto insufficiente. Il contesto finanziario in cui si iscrive questa operazione è quello di un’azienda che non riesce a governare la propria struttura di costo. Nel 2024 il risultato operativo di Rai Spa è risultato in rosso per centosessantatré milioni di euro, in peggioramento rispetto ai 118,4 milioni del 2023.

La Legge di Bilancio 2024 aveva ridotto il canone da novanta a settanta euro, causando una perdita di circa quattrocentotrenta milioni di euro, poi compensati dallo Stato con un contributo equivalente.

Il risultato è paradossale: la Rai incassa ancora circa due miliardi tra canone e raccolta pubblicitaria, ma si comporta come una società in ritirata. Il paradosso più evidente è nascosto nelle pieghe della procedura. Per alcuni degli immobili ceduti è prevista la formula del sale and leaseback: la Rai vende e poi paga un affitto per continuare a occupare quegli stessi spazi durante la fase transitoria.

È una soluzione finanziariamente comprensibile nel breve periodo. Strategicamente, rivela l’assenza di un disegno: si vende per fare cassa, e si torna a spendere per stare dove si era. Il sindacato dei giornalisti Rai, Usigrai, ha posto la domanda giusta: se una razionalizzazione degli spazi era necessaria, perché non mettere in locazione una parte di quel patrimonio invece di venderlo per poi pagare un affitto?

Il tema non è la vendita in sé. È l’assenza di un disegno alternativo. In tutta Europa le televisioni pubbliche stanno ripensando i propri spazi: il modello Vrt Sandbox delle Fiandre ha ispirato una rete europea di incubatori dell’innovazione mediatica che include già France Télévisions, Bbc e Swedish Radio, Ard e Zdf investono in piattaforme digitali destinate ai giovani. Secondo l’ultimo rapporto Ebu sul finanziamento dei media pubblici, il cinquantanove per cento dei Paesi europei ha registrato una crescita del finanziamento al di sotto dell’inflazione tra il 2014 e il 2023 tutti i broadcaster pubblici europei sono sotto pressione. La differenza è che i più avanzati stanno trasformando quella pressione in innovazione, non in dismissione.

La Rai appare ferma a una logica difensiva: tagliare, vendere, contenere. Quegli spazi avrebbero potuto diventare poli dell’audiovisivo, luoghi di produzione indipendente, archivi vivi accessibili al pubblico. Bbc e Cbs valorizzano la propria storia con visite guidate, merchandising, attività culturali. Per Palazzo Labia, Kpmg indica come possibile destinazione «uffici di rappresentanza, ricettiva, residenziale di pregio». Nessuno considera che potrebbe restare un luogo pubblico.

Ogni politica del patrimonio è una politica della memoria. E ogni politica della memoria è una scelta sul futuro.

Il cortocircuito è evidente: la Rai è sostenuta da canone obbligatorio e raccolta pubblicitaria per circa due miliardi l’anno. Esiste un finanziamento pubblico, esiste anche un dovere: non solo produrre contenuti, ma custodire i luoghi che li rendono possibili. Ridurre la Rai a un problema di bilancio significa rinunciare alla sua funzione più profonda – essere infrastruttura culturale della democrazia.

Vendere può avere senso. Vendere senza sapere cosa viene dopo, no. Perché quando un servizio pubblico cede i propri luoghi senza progetto, non sta solo perdendo immobili. Sta perdendo sé stesso.

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