Frenare Airbnb, e poi? Le domande che i limiti agli affitti brevi lasciano aperte

Gli affitti brevi sono un fenomeno da gestire, e introdurre limiti oggi sembra necessario. Forse anche perché per anni si è rinunciato a farlo. Lo conferma l’acceso dibattito attuale nel quale si inseriscono i risultati del progetto AirMap coordinato da FULL - Future Urban Legacy Lab del Politecnico di Torino, presentati a Torino nel convegno “Airbnb nelle città italiane: I dati, la regolazione, le sfide”. Il progetto, sviluppato da una rete di ricercatori di università italiane, ha analizzato il mercato Airbnb in 16 contesti urbani del Paese^[1].

Le città italiane mostrano dinamiche diverse, ma quasi ovunque il fenomeno è cresciuto rapidamente. A Napoli, ad esempio, tra il 2017 e il 2024 le unità abitative presenti su Airbnb sono aumentate del 98,6%, mentre le notti prenotate sono cresciute del 203,9%, raggiungendo 1,7 milioni nel 2024^[2]. Numeri che meritano attenzione nel quadro dell'evoluzione complessiva del sistema ricettivo e turistico cittadino.

Il dibattito resta acceso anche per le importanti evoluzioni in tema di contenimento dell’avanzata degli affitti brevi. Il Comune di Firenze rappresenta una svolta nel contesto italiano: dopo aver limitato le locazioni turistiche brevi nell’area Unesco, ha esteso i limiti a una serie di quartieri fuori dal centro storico^[3]. Le parti in gioco sono tante: chi convive quotidianamente con i turisti nel proprio condominio, chi deve affrontare prezzi di locazione sempre più alti, chi dà in locazione il cosiddetto “appartamento ereditato dalla nonna”, chi gestisce un vasto portafoglio di alloggi, chi lamenta che, mentre a Firenze si impedisce ai privati cittadini di affittare il proprio appartamento, il nuovo Testo Unico del turismo della Regione Toscana (LR61/2024) consente invece agli alberghi di associare alla propria gestione civili abitazioni vicine, a patto di mutarne la destinazione d'uso e di garantire all'ospite servizi e standard "corrispondenti al livello di classificazione dell'albergo", entro limiti definiti.^[4]

Al di là delle tensioni, servono delle regole. Dire questo, però, non basta. Nel convegno di presentazione dei report AirMap sulle città italiane, è emersa chiaramente una questione centrale: chi controllerà il rispetto dei limiti e con quali risorse? Anche le norme più rigorose rischiano di rimanere sulla carta senza monitoraggio e controllo. Supponiamo però che il sistema funzioni. Restano comunque aperte alcune domande fondamentali.

La prima riguarda le aree iperturisticizzate eventualmente interessate dai limiti. Chi arriverà o tornerà ad abitare quei quartieri? Tornerà davvero la vita quotidiana fatta di famiglie, scuole, studenti, servizi di prossimità, oppure stiamo immaginando soprattutto nuove forme di residenzialità temporanea? Da questo punto di vista, gli affitti a medio termine sembrano poter diventare la "nuova" frontiera del problema abitativo. E anche dove tornassero i residenti, si tratterebbe comunque di persone pronte ad adattarsi a un paesaggio urbano ormai profondamente trasformato dal turismo: ristoranti, monomarca dei grandi marchi, piccoli supermarket costosi dall'assortimento "turistico", souvenir.

La seconda domanda è dove si sposteranno domanda e offerta, una volta limitate alcune aree. È ragionevole pensare a fasce di protezione più ampie dei soli centri storici, come a Firenze, per prevenire effetti indesiderati. Ma siamo pronti a gestire una possibile accelerazione della dispersione turistica oltre i confini che oggi riusciamo a immaginare? Riusciremo a proteggere nuove aree di interesse prima che diventino, a loro volta, aree sotto pressione? E soprattutto: siamo sicuri che disperdere il sistema domanda-offerta sia sempre preferibile alla sua concentrazione?

C’è infine un’ulteriore questione. Nel discorso pubblico e mediatico, si percepisce quasi un'ipotesi di fondo per cui, con "meno Airbnb", arriveranno anche meno turisti. Sarebbe uno scenario di decrescita turistica: smettere di celebrare i continui record di arrivi per puntare ad aumentare il valore aggiunto per turista e la qualità dello sviluppo. Per molti versi auspicabile, ma restano i silenzi sul tema di fondo: quanti e quali turisti vogliamo e possiamo ospitare. Nel frattempo, il sistema ricettivo nel suo complesso continua a trasformarsi. In molte realtà aumentano le strutture di fascia alta, mentre diminuiscono quelle più economiche; cambiano gli equilibri tra alberghiero, extra-alberghiero e ricettività non imprenditoriale.

Il punto non è essere “pro” o “contro” gli affitti brevi. Il punto è riconoscere che governare il fenomeno richiede di tenere insieme tanti aspetti di un equilibrio complessivo e sempre precario tra abitare, filiere turistiche e non solo, servizi pubblici, mobilità, scuole e università, commercio, lavoro. Regolare un fenomeno che è cresciuto troppo e, in alcuni contesti, molto rapidamente è importante, ma chiedersi quale città vogliamo e possiamo costruire a valle delle regole è altrettanto irrinunciabile.

^[1] https://full.polito.it/airmap/

^[2] Chiodelli F., Del Giudice G., Mattiucci C., Pasquinelli C. (2026). “Chi gestisce Airbnb a Napoli (e dintorni)?

L’evoluzione del fenomeno degli affitti brevi tra il 2017 e il 2024”. FULL - Future Urban Legacy Lab.

Disponibile online sul sito: https://full.polito.it/airmap/

^[3] https://www.ilsole24ore.com/art/affitti-brevi-firenze-triplica-stretta-stop-permessi-100mila-immobili-AIrCUsSD

^[4] https://www.regione.toscana.it/-/il-nuovo-testo-unico-del-turismo-e-il-regolamento-di-attuazione