Perché la tassa di New York sulle seconde case dei miliardari avrà effetti limitati

La tassa sulle seconde case di New York, entrata in vigore il 1 luglio, ha scatenato un acceso dibattito tra miliardari e residenti. Mentre la città sta ancora definendo quali immobili saranno effettivamente soggetti al nuovo prelievo, lunedì ha pubblicato un lungo elenco contenente centinaia di migliaia di indirizzi e i nomi dei proprietari.

Le tensioni sono iniziate già ad aprile, quando il sindaco di New York, Zohran Mamdani, ha presentato il progetto della tassa registrando un video davanti al superattico da 240 milioni di dollari del gestore di hedge fund Ken Griffin. “Quando mi sono candidato a sindaco avevo promesso che avremmo tassato i ricchi”, ha dichiarato Mamdani guardando in camera. “E oggi stiamo tassando i ricchi”.

La risposta di Griffin è stata altrettanto dura. Il finanziere ha definito il video “inquietante” e “spaventoso” e, durante la Global Conference del Milken Institute a maggio, ha aggiunto che “Mamdani sta rendendo molto chiaro che New York non dà il benvenuto al successo”.

Griffin ha persino minacciato di ritirare il progetto di Citadel per la costruzione di una torre per uffici da 6 miliardi di dollari a Manhattan e di trasferire ancora più dipendenti a Miami, dove aveva già spostato la sede della società da Chicago nel 2022. Anche il suo partner nel progetto, l’ex miliardario e immobiliarista Steven Roth, ha criticato duramente lo slogan “tax the rich”, sostenendo che, “quando viene pronunciato con rabbia e disprezzo dai politici, è odioso quanto alcuni disgustosi insulti razziali”.

Come funziona la pied-à-terre tax

La cosiddetta pied-à-terre tax riguarda gli immobili che non rappresentano la residenza principale del proprietario. Rientrano quindi sia le abitazioni a New York di persone che vivono fuori città, sia le seconde case possedute da residenti nei cinque distretti cittadini.

La misura, attualmente autorizzata fino al 2031, interesserà inizialmente gli immobili con un valore superiore a 5 milioni di dollari e condomini o cooperative edilizie valutati almeno 1 milione di dollari. Restano esclusi gli immobili affittati a terzi e quelli utilizzati come residenza principale dal proprietario o dai suoi familiari più stretti.

Nei primi due anni la tassa sarà calcolata sulla base dei valori catastali della città, notoriamente molto inferiori ai prezzi di mercato. Il superattico di Griffin a Midtown Manhattan, acquistato nel 2019 per il prezzo record di 240 milioni di dollari – la compravendita residenziale più costosa mai registrata negli Stati Uniti – è valutato dal dipartimento delle Finanze di New York appena 15,6 milioni di dollari.

La città intende correggere questa discrepanza a partire dall’anno fiscale 2028-2029, quando gli immobili saranno rivalutati sulla base delle vendite comparabili e dei valori di mercato. Da quel momento la tassa si applicherà esclusivamente agli immobili con un valore superiore a 5 milioni di dollari.

Quanto pagheranno i miliardari

Nonostante il clamore mediatico, la nuova tassa avrà un impatto minimo sui patrimoni dei miliardari e, con ogni probabilità, anche sulle finanze della città.

Forbes ha stimato gli effetti del provvedimento su dieci miliardari proprietari di immobili a New York, prendendo in considerazione alcune delle persone più ricche del mondo e gli acquirenti delle abitazioni più costose mai vendute in città. Per i primi due anni sono stati utilizzati i valori catastali, mentre per i tre successivi è stata calcolata la media tra il prezzo di acquisto e le attuali stime di mercato elaborate da piattaforme immobiliari online come Zillow.

Secondo queste stime, Griffin – che oltre al superattico possiede anche due appartamenti al 740 Park Avenue, nell’Upper East Side, per un valore complessivo di 83 milioni di dollari – pagherebbe circa 12,9 milioni di dollari fino al 2031. Per un patrimonio stimato in 51,4 miliardi di dollari, si tratta di appena lo 0,025% della sua ricchezza. In proporzione, è come se una persona con un patrimonio di 100mila dollari pagasse circa 25 dollari di tasse aggiuntive: meno del costo di due bicchieri di vino.

Bezos, Tsai e gli altri super ricchi

L’impatto è ancora più contenuto per Jeff Bezos, quarto uomo più ricco del mondo, proprietario di nove immobili a New York. Secondo le stime, dovrebbe versare circa 5,1 milioni di dollari. Inoltre, diversi appartamenti acquistati negli anni Novanta probabilmente non raggiungono neppure il valore minimo previsto dalla normativa. Bezos, a differenza di Griffin, non ha criticato la misura. La tassa rappresenterebbe appena lo 0,002% del suo patrimonio di 247,1 miliardi di dollari. In un’intervista rilasciata alla Cnbc a maggio ha anzi dichiarato che si tratta di “una buona cosa per New York”.

Anche per miliardari relativamente meno ricchi il peso fiscale resta limitato. Joseph Tsai, cofondatore di Alibaba e residente a Hong Kong, nel 2021 ha speso 345,5 milioni di dollari per acquistare tre appartamenti nel grattacielo di lusso 220 Central Park South, sulla cosiddetta Billionaires’ Row. Fino al 2031 dovrebbe pagare circa 12,4 milioni di dollari, pari a circa lo 0,1% del suo patrimonio stimato in 12,3 miliardi.

“È quasi come se Mamdani non stesse davvero tassando i ricchi come aveva promesso”, osserva Nathan Goldman, professore di contabilità alla North Carolina State University, che ha analizzato la misura per Forbes. Secondo Goldman, la difficoltà nel valutare questi immobili di lusso comporterà anche costi aggiuntivi per l’amministrazione: “Dovranno assumere altro personale semplicemente per riuscire ad applicare questa tassa”.

Strategie per ridurre il prelievo

I miliardari residenti a New York che possiedono più immobili potrebbero ridurre l’imposta dichiarando come residenza principale la proprietà di maggior valore. L’ex sindaco Michael Bloomberg, ad esempio, indica come abitazione principale la sua villa in East 79th Street, la più costosa tra le sue proprietà cittadine, evitando così qualsiasi tassa aggiuntiva su quell’immobile.

Anche il gestore di hedge fund Bill Ackman ha designato come residenza principale l’attico da 91,5 milioni di dollari acquistato nel 2015 nella torre One57 di Midtown. Una scelta che potrebbe consentirgli di risparmiare circa 4,6 milioni di dollari entro il 2031. Forbes non ha invece potuto stimare la tassa relativa a un altro suo attico, situato in una cooperativa edilizia, perché l’immobile non compare nel database pubblicato dalla città.

Ackman appare comunque più preoccupato dell’effetto della misura sul mercato immobiliare che del suo costo personale. In un messaggio pubblicato su X ad aprile ha scritto: “I Ken Griffin di questo mondo rendono possibili gli sviluppi immobiliari di fascia alta a New York, creando posti di lavoro ben retribuiti nell’edilizia, nell’intermediazione, nei servizi legali, nel marketing e in molti altri settori. Fatico a immaginare che i sindacati dell’edilizia di New York siano entusiasti del suo piano”.

Un impatto limitato anche sul bilancio della città

Non tutti gli esperti condividono però queste preoccupazioni. Il valutatore immobiliare Jonathan Miller, professore alla Columbia University, ad aprile ha definito eccessivi i timori sul mercato: “Le vendite sopra la soglia dei 5 milioni di dollari probabilmente rallenteranno finché i venditori non si adegueranno al nuovo contesto. Una volta fatto, la tassa verrà semplicemente incorporata nel valore degli immobili”.

Le imposte immobiliari rappresentano già la principale fonte di entrate per New York. Secondo il Real Estate Board of New York, nel 2025 hanno generato 39,6 miliardi di dollari, pari al 49,4% di tutte le entrate fiscali locali.

L’amministrazione Mamdani stima che la nuova tassa possa garantire circa 500 milioni di dollari l’anno. Il controllore della città ritiene invece più realistico un gettito compreso tra 340 e 380 milioni di dollari, tenendo conto delle esenzioni e dei possibili cambiamenti di comportamento dei proprietari. In entrambi i casi, il contributo sarebbe modesto rispetto al bilancio cittadino da 125,8 miliardi di dollari previsto per il prossimo anno.

“Non è una cifra significativa né per Griffin, né per la città”, conclude Goldman. “Se parliamo di 500 milioni di dollari l’anno, non cambieranno davvero le cose. E allora viene spontaneo chiedersi quale sia il senso di tutta questa vicenda: perché indignarsi tanto e perché introdurre una misura con effetti così limitati?”.

L’articolo Perché la tassa di New York sulle seconde case dei miliardari avrà effetti limitati è tratto da Forbes Italia.