Vauxhall Square: tre torri cambieranno Londra

Per anni, chi usciva dalla stazione di Vauxhall incontrava uno dei paesaggi urbani più contraddittori di Londra. Da una parte il Tamigi, i nuovi grattacieli di Nine Elms e la sagoma sempre più riconoscibile della zona; dall’altra un grande terreno incompiuto, stretto tra ferrovia e strade trafficate, rimasto ai margini della trasformazione che ha investito questa parte della capitale. Ora quel vuoto potrebbe diventare uno dei cantieri più importanti del prossimo decennio.

Il progetto Vauxhall Square, approvato dal comitato urbanistico del Lambeth Council l’8 settembre 2026, prevede un investimento immobiliare stimato in oltre 2 miliardi di sterline, sette edifici e tre torri alte più di 200 metri. La maggiore raggiungerà circa 230 metri e 69 piani, modificando in modo evidente lo skyline lungo la sponda meridionale del fiume.

Dentro il nuovo quartiere troveranno posto abitazioni tradizionali, appartamenti in affitto, alloggi sociali, monolocali in co-living, camere per studenti, uffici, un hotel, negozi, ristoranti e spazi per il tempo libero. I promotori promettono anche un parco accessibile al pubblico, nuovi collegamenti pedonali e strutture destinate alla comunità. La portata dell’intervento, tuttavia, solleva interrogativi altrettanto grandi: quante case saranno realmente accessibili ai residenti, quale pressione verrà esercitata sui servizi locali e quanto del nuovo spazio resterà davvero pubblico?

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Vauxhall Square, il progetto che ridisegna il quartiere

Il terreno destinato a Vauxhall Square occupa circa 3,8 acri nei pressi della stazione ferroviaria, della metropolitana e dell’autostazione di Vauxhall. La sua posizione è strategica: ci troviamo a pochi minuti da Westminster, all’ingresso del vasto corridoio di rigenerazione che collega Vauxhall, Nine Elms e Battersea. Non si tratta quindi di un’area periferica scoperta improvvisamente dagli investitori, ma di uno degli ultimi grandi vuoti urbani disponibili in una zona centrale già profondamente trasformata.

L’attuale progetto è stato sviluppato da Bmor, società specializzata nella rigenerazione immobiliare, insieme a Cedarstone Capital Partners e Cheyne Capital. L’architettura è firmata dallo studio londinese Pilbrow & Partners. La domanda urbanistica, identificata dal numero 25/03113/EIAFUL, è stata presentata dopo tre fasi di consultazione pubblica svolte tra luglio 2024 e giugno 2025. Sul sito dedicato a Vauxhall Square, i promotori descrivono l’intervento come una nuova comunità urbana costruita intorno a un parco pubblico e collegata meglio alle strade circostanti.

L’immagine più immediata è quella delle tre torri principali. La più alta dovrebbe raggiungere 230,5 metri e 69 piani. Se venisse costruita secondo i disegni approvati, sarebbe una delle torri residenziali più alte del Regno Unito e, secondo i promotori, la seconda dopo Landmark Pinnacle a Canary Wharf, alto circa 233 metri. Questa definizione riguarda però esclusivamente gli edifici residenziali: Londra possiede costruzioni complessivamente più alte, a cominciare dallo Shard, che raggiunge 310 metri.

Altri due edifici supereranno la soglia dei 200 metri, mentre il complesso comprenderà in totale sette strutture di altezza e funzione differenti. Parlare soltanto di “tre grattacieli” rischia dunque di sottovalutare le dimensioni del piano. Vauxhall Square è un intero quartiere verticale, nel quale attività normalmente distribuite lungo diverse strade saranno sovrapposte una sopra l’altra.

Il programma comprende 1.097 abitazioni convenzionali destinate alla vendita o all’affitto. Nella torre più alta dovrebbero essere realizzati circa 500 appartamenti di mercato. Un edificio di 61 piani accoglierà 355 abitazioni Build to Rent, cioè proprietà mantenute da un unico operatore e affittate professionalmente, insieme a 120 case a canone scontato. Un edificio più basso, di circa 20 piani, ospiterà invece 122 alloggi sociali.

A queste unità si aggiungono 1.164 monolocali in co-living all’interno di un’altra torre di 61 piani e 699 camere per studenti in un edificio di 45 piani. Il numero complessivo di persone che potrebbe vivere nel nuovo complesso sarà quindi molto superiore alle sole 1.097 abitazioni spesso citate nei titoli. Nella valutazione urbanistica, le diverse forme di residenza equivalgono a più di 2.200 nuove case secondo i criteri utilizzati per misurare l’offerta abitativa.

Il valore annunciato, indicato a seconda delle fonti tra 2 e 2,25 miliardi di sterline, richiede un’altra precisazione. Non rappresenta necessariamente la somma già disponibile né il costo di un contratto di costruzione assegnato. È soprattutto il valore lordo previsto dell’intervento immobiliare una volta completato. La rivista specializzata CoStar ha descritto il progetto come una delle maggiori operazioni di rigenerazione proposte nella capitale, ma al momento dell’approvazione non risultava ancora annunciato un appaltatore principale.

L’autorizzazione del Council è dunque un passaggio fondamentale, non la garanzia che tutte le gru arriveranno immediatamente. Restano condizioni tecniche, accordi legali, finanziamenti e successive verifiche. Il calendario indicato nei documenti prevede lavori tra gennaio 2027 e febbraio 2032, ma per un progetto di queste dimensioni cinque anni rappresentano un obiettivo ambizioso più che una certezza.

Case, studenti e co-living: chi abiterà nelle torri

Le cifre del progetto raccontano una questione centrale per tutta Londra: costruire molte abitazioni non significa automaticamente renderle economicamente accessibili. Nel caso di Vauxhall Square, i promotori dichiarano che il 25% delle case convenzionali, calcolato in base alle stanze abitabili e non semplicemente al numero degli appartamenti, sarà classificato come affordable housing. L’espressione inglese, però, comprende formule molto diverse tra loro.

Gli alloggi realmente più vicini al concetto italiano di edilizia popolare saranno i 122 appartamenti in social rent. I loro canoni vengono determinati attraverso regole nazionali e risultano generalmente molto inferiori ai prezzi di mercato. Le altre 120 unità saranno offerte in Discount Market Rent, una formula che applica uno sconto agli affitti commerciali della zona. Il prezzo può risultare più basso rispetto a un appartamento equivalente sul mercato privato, ma non è necessariamente sostenibile per ogni famiglia a reddito medio o basso.

Il progetto è stato valutato attraverso la Time Limited Route, un percorso temporaneo introdotto dal sindaco di Londra per accelerare alcuni grandi interventi residenziali. Questa procedura consente a determinati progetti di evitare una lunga verifica economica quando garantiscono almeno il 20% di edilizia accessibile e rispettano altre condizioni. Vauxhall Square promette il 25%, una percentuale superiore alla soglia del percorso agevolato ma inferiore al riferimento ordinario del 35% applicato a molti grandi sviluppi londinesi.

Per compensare l’assenza di appartamenti accessibili all’interno delle sezioni dedicate a studenti e co-living, è previsto un contributo di circa 79,9 milioni di sterline destinato alla realizzazione di edilizia economica fuori dal sito. I promotori sostengono che questa somma equivalga a una quota del 35% riferita a quelle parti del complesso. Il risultato effettivo dipenderà tuttavia da dove, quando e in quale quantità il denaro verrà trasformato in nuove case. Un contributo finanziario non offre ai residenti la stessa immediatezza di appartamenti già inseriti nel progetto.

Il bisogno abitativo di Lambeth rende la discussione particolarmente sensibile. Il borough deve far fronte a lunghe liste d’attesa, famiglie collocate in sistemazioni temporanee e un’offerta insufficiente rispetto agli obiettivi stabiliti per Londra. Tra il 2022 e il 2025, secondo i dati richiamati nella documentazione urbanistica, il comune ha realizzato soltanto il 39% del proprio obiettivo abitativo. Le nuove unità di Vauxhall Square rappresenterebbero da sole circa il 152% del target annuale del borough e quasi il 15% di quello previsto per l’intero periodo del piano fino al 2028.

Per il Council è quindi difficile ignorare un progetto capace di aggiungere migliaia di posti letto in un’unica operazione. Rimane però aperto il problema della composizione sociale. Gli appartamenti venduti sul libero mercato, soprattutto ai piani alti e con viste sul Tamigi e Westminster, potrebbero raggiungere prezzi fuori dalla portata di gran parte della popolazione locale. Vauxhall possiede già esempi di torri nelle quali una quota importante delle proprietà è stata acquistata come investimento, talvolta da proprietari residenti all’estero.

Il Build to Rent può offrire contratti più professionali, spazi comuni e una gestione uniforme, ma non equivale alla proprietà della casa e non garantisce affitti bassi. Il co-living, invece, propone piccoli alloggi privati associati a cucine, saloni, palestre o aree di lavoro condivise. È una formula rivolta soprattutto a giovani professionisti e persone che vivono sole, presentata come risposta alla mobilità della popolazione londinese. I suoi critici temono che normalizzi superfici ridotte e costi mensili elevati in cambio di servizi condominiali.

Le 699 camere universitarie possono alleviare parte della domanda studentesca che oggi ricade sul mercato privato. Se gli studenti trovano posto in strutture dedicate, diminuisce teoricamente la competizione per appartamenti condivisi nelle aree circostanti. Anche in questo caso sarà decisivo il prezzo: una residenza nuova nel centro di Londra può essere inaccessibile agli studenti con risorse limitate, pur aumentando formalmente il numero degli alloggi disponibili.

La domanda non è quindi se Vauxhall Square costruirà abbastanza, perché i numeri sono indubbiamente consistenti. La vera questione è chi potrà permettersi di viverci e se le diverse categorie residenziali formeranno una comunità stabile oppure una popolazione frammentata tra proprietari, inquilini temporanei, studenti e residenti del co-living.

Un nuovo centro pubblico o un quartiere per investitori

Vauxhall è uno dei nodi di trasporto meglio collegati a sud del Tamigi, ma per molti londinesi resta soprattutto un luogo di passaggio. Treni, autobus e Victoria line riversano ogni giorno migliaia di persone su strade dominate dal traffico e dai viadotti ferroviari. Uno degli obiettivi dichiarati di Vauxhall Square è trasformare questa condizione, creando un centro riconoscibile nel quale fermarsi anziché limitarsi a cambiare mezzo.

Il cuore del progetto sarà un parco accessibile al pubblico, circondato da locali, ristoranti, negozi e strutture culturali. Le immagini diffuse dai promotori mostrano alberi, aiuole, sedute e percorsi pedonali alla base delle torri. Sono previsti inoltre passaggi capaci di collegare meglio le comunità separate dagli archi ferroviari, uno spazio giochi e nuove aree aperte. Se realizzati con materiali durevoli, illuminazione adeguata e una gestione realmente inclusiva, questi interventi potrebbero migliorare un punto della città oggi poco accogliente per chi si muove a piedi.

Il programma include uffici, una palestra, un cinema, un hotel da circa 250 camere e una piscina. Non è ancora prudente considerare ogni struttura completamente pubblica o gratuita: termini come “community facility” e “publicly accessible” possono indicare uno spazio aperto a tutti ma gestito commercialmente. Prima dell’inaugurazione dovranno essere chiariti prezzi, orari e modalità di accesso, soprattutto per la piscina, gli impianti sportivi e le sale destinate alle attività locali.

La presenza di ristoranti, bar e spazi di lavoro potrebbe produrre posti di lavoro e animare l’area anche nelle ore serali. Potrebbe però determinare una selezione commerciale orientata principalmente ai redditi dei futuri abitanti delle torri. La differenza tra un vero centro di quartiere e un grande complesso immobiliare dipenderà dalla possibilità per le imprese indipendenti di sostenere gli affitti, dalla disponibilità di spazi per associazioni e dalla continuità dei percorsi con le strade circostanti.

Durante la consultazione sono state contattate 4.751 proprietà. Nei dati riportati per la valutazione della domanda risultavano sette interventi favorevoli, 32 contrari e due neutrali. Questi numeri non costituiscono un referendum rappresentativo: la maggioranza delle persone contattate non presenta osservazioni formali e chi teme un impatto negativo tende a partecipare più facilmente. Le obiezioni mostrano comunque quali saranno i punti più controversi.

I residenti hanno segnalato soprattutto altezza e densità eccessive, perdita di luce naturale, riduzione della privacy, pressione sui trasporti e cambiamento della fisionomia del quartiere. Alcune abitazioni vicine potrebbero subire un peggioramento dell’esposizione alla luce del giorno. In una città dove le giornate invernali sono brevi, non si tratta di un dettaglio puramente estetico.

L’altro grande confronto riguarda lo skyline. Historic England, l’ente pubblico che tutela il patrimonio storico inglese, ha espresso preoccupazione per l’effetto delle torri sulle vedute protette e sul contesto del sito di Westminster, riconosciuto dall’UNESCO. Secondo la valutazione citata nei documenti, il progetto produrrebbe un danno aggiuntivo, seppure graduale, alla percezione di alcuni monumenti. I funzionari urbanistici di Lambeth hanno invece concluso che l’impatto non fosse tale da superare i benefici del piano, in particolare l’aumento delle abitazioni e la riqualificazione del terreno.

Questo contrasto accompagna da anni lo sviluppo di Vauxhall e Nine Elms. La zona è passata da un paesaggio di magazzini, infrastrutture e terreni industriali a una fila di torri visibile da grandi distanze. La nuova ambasciata statunitense, la rigenerazione della Battersea Power Station, l’estensione della Northern line e gli edifici di One Nine Elms hanno spostato verso sud-ovest il baricentro della Londra verticale. Vauxhall Square non inaugura questa tendenza: potrebbe rappresentarne il capitolo più imponente.

I promotori dichiarano anche una riduzione del 58% delle emissioni operative rispetto ai parametri di riferimento e un contributo di circa 1,7 milioni di sterline per compensare il carbonio residuo. Sono impegni importanti, ma la sostenibilità di tre torri molto alte non può essere giudicata soltanto dal consumo energetico una volta occupate. Devono essere considerati il carbonio incorporato nel cemento e nell’acciaio, la durata dei materiali, la manutenzione e il modo in cui gli abitanti si sposteranno. La vicinanza a uno dei principali nodi di trasporto pubblico di Londra è un vantaggio evidente; le dimensioni della costruzione restano una sfida ambientale enorme.

Tempi, dubbi e risposte sul futuro di Vauxhall Square

Il progetto è stato approvato definitivamente?

Il comitato urbanistico del Lambeth Council ha approvato la domanda l’8 settembre 2026, ma il consenso è accompagnato da condizioni e obblighi legali. Nei grandi progetti londinesi possono essere necessari ulteriori passaggi con la Greater London Authority, accordi relativi ai contributi economici e verifiche tecniche prima dell’avvio dei lavori. L’approvazione rende la costruzione possibile, ma non obbliga i finanziatori a realizzare immediatamente tutte le fasi.

Quando inizieranno i lavori?

Il calendario indicativo prevede l’apertura del cantiere nel gennaio 2027 e il completamento nel febbraio 2032. Cinque anni possono sembrare molti, ma per sette edifici, scavi, spazi pubblici e tre torri superiori ai 200 metri sono una tabella di marcia serrata. Ritardi legati a finanziamenti, prezzi dei materiali, appalti o modifiche progettuali non sarebbero insoliti. La storia del sito invita alla prudenza: una precedente versione di Vauxhall Square, progettata anni fa da Allies and Morrison, aveva ottenuto il via libera senza arrivare alla costruzione.

Saranno davvero realizzati 1.097 appartamenti?

Questa cifra riguarda le abitazioni convenzionali. A esse si aggiungono 1.164 monolocali in co-living e 699 camere studentesche. Il complesso offrirà quindi quasi 3.000 unità o posti residenziali di varia natura. Non devono però essere sommati come se fossero identici: un appartamento familiare, una camera universitaria e un piccolo studio con aree condivise rispondono a bisogni differenti.

Quante saranno le case sociali?

Gli alloggi a social rent previsti sul posto sono 122, ai quali si aggiungono 120 unità a canone di mercato scontato. La quota complessiva dichiarata come accessibile è il 25% delle abitazioni tradizionali calcolato per stanze abitabili. È previsto inoltre un contributo di circa 79,9 milioni di sterline per finanziare alloggi economici altrove. Presentare tutto questo semplicemente come “un quarto di case popolari” sarebbe impreciso, perché riunirebbe categorie con canoni e destinatari diversi.

La torre sarà davvero la seconda residenziale più alta del Regno Unito?

Con circa 230,5 metri, l’edificio principale dovrebbe collocarsi appena sotto Landmark Pinnacle a Canary Wharf. Il primato dipenderà dall’altezza finale, dalla classificazione funzionale e dagli altri progetti completati nel frattempo. Non sarà comunque il secondo edificio più alto di Londra in assoluto. Il confronto è limitato alle torri prevalentemente residenziali.

Il nuovo parco sarà aperto a tutti?

I promotori lo descrivono come un parco pubblico accessibile, destinato a diventare il centro del complesso. L’esperienza concreta dipenderà dalle condizioni urbanistiche, dalla gestione futura e dalla libertà di attraversamento. Molti nuovi spazi londinesi sono tecnicamente aperti al pubblico pur restando proprietà privata, con regole fissate dal gestore. Sarà importante verificare che il parco non diventi una semplice corte scenografica delle torri.

La stazione di Vauxhall riuscirà a sostenere la nuova popolazione?

La posizione accanto a ferrovia, metropolitana e numerose linee di autobus riduce la dipendenza dall’automobile e rende il sito adatto a un’elevata densità. Allo stesso tempo, migliaia di residenti, studenti, lavoratori e visitatori produrranno una domanda aggiuntiva nelle ore di punta. Il progetto promette miglioramenti ai percorsi pedonali e ciclabili, ma l’effetto sulla capacità dei trasporti dovrà essere seguito durante le diverse fasi di occupazione.

Che cosa cambierà per chi vive già nel quartiere?

I vantaggi potenziali comprendono nuovi spazi verdi, collegamenti più sicuri, negozi, attività ricreative, posti di lavoro e un terreno abbandonato finalmente utilizzato. I rischi riguardano anni di cantiere, rumore, ombre, maggiore affollamento e crescita dei valori immobiliari e commerciali. La rigenerazione può migliorare un luogo senza necessariamente migliorare la vita di tutti coloro che vi abitavano prima.

È proprio questa tensione a rendere Vauxhall Square molto più di una storia sulle dimensioni di tre grattacieli. Il progetto concentra le grandi contraddizioni della Londra contemporanea: la necessità urgente di costruire case, la difficoltà di renderle accessibili, il desiderio di creare spazi pubblici e la dipendenza dai capitali privati per finanziarli.

Se verrà completato come promesso, il complesso restituirà alla città un terreno rimasto vuoto troppo a lungo e offrirà migliaia di abitazioni in una posizione eccezionalmente collegata. Ma il successo non potrà essere misurato soltanto contando i piani o fotografando il nuovo skyline dal Tamigi. Bisognerà osservare chi riuscirà a vivere nelle torri, quali attività occuperanno i piani inferiori, se il parco sarà davvero accogliente e dove verranno costruite le case finanziate dal contributo esterno.

Tra il rendering e la città reale esistono sempre anni di decisioni, compromessi e verifiche. Vauxhall Square ha superato uno degli ostacoli più importanti; adesso comincia il passaggio più difficile, quello dalle promesse urbanistiche alla vita quotidiana. Sarà allora che Londra potrà capire se sta costruendo soltanto un nuovo gruppo di edifici spettacolari o un quartiere capace di appartenere anche alla comunità che lo circonda.

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