Amministratore di condominio infedele: la responsabilità solidale si estende anche al collaboratore

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Amministratore di condominio infedele: il Tribunale di Bologna chiarisce quando risponde anche il collaboratore e chi deve risarcire.

Chi paga, e con quali soldi, quando l’amministratore di un condominio preleva somme senza alcuna giustificazione e a coprirgli le spalle è addirittura una collaboratrice dello stesso studio professionale? A questa domanda ha risposto il Tribunale di Bologna, che nella sentenza numero 5698, pubblicata l’8 settembre 2026, ha condannato in solido l’ex amministratore e una collaboratrice che lavorava nel suo studio a versare ben 162.389,92 euro. La pronuncia interessa direttamente chiunque viva in condominio, perché chiarisce che cosa deve dimostrare chi lamenta un ammanco di cassa e fino a dove arriva la responsabilità di chi aiuta materialmente l’amministratore a nascondere le tracce.

Un ammanco ricostruito voce per voce

Il condominio aveva citato in giudizio il proprio ex amministratore insieme alla dipendente del suo studio, sostenendo che nel triennio 2019-2021 fossero state richieste ai condomini somme superiori alle reali necessità di gestione, per un ammanco complessivo di 197.316,27 euro. La domanda risarcitoria ammontava a 162.389,92 euro ed era rivolta a entrambi i soggetti.

La decisione del Tribunale bolognese non si è però basata su semplici illazioni, ma su una ricostruzione analitica e dettagliata dell’ammanco. Il perito che aveva già eseguito la verifica contabile per il procedimento penale collegato ha ricostruito i buchi nei bilanci condominiali sommando due categorie di operazioni: le uscite dal conto del condominio non coperte da alcuna fattura e le fatture emesse per cifre superiori a quanto l’assemblea aveva effettivamente approvato. Tra le voci contestate compare anche un pagamento di 36.104 euro, eseguito con assegno circolare a favore di un fornitore di gas, che secondo la ricostruzione del condominio riguardava in realtà la fornitura di un altro immobile amministrato dallo stesso ex amministratore.

Perché la mancata costituzione non basta a chiudere la partita

L’amministratore e la collaboratrice avevano deciso di non costituirsi in giudizio. Restare fuori dal processo non equivale a confessare le proprie colpe, ma non è nemmeno una strategia necessariamente vincente. Il condominio doveva comunque provare positivamente il proprio credito, cosa che ha fatto con un raffronto puntuale tra ogni movimento bancario, le fatture ricevute e le delibere assembleari. Una volta individuati prelievi privi di causa apparente, spetta all’amministratore dimostrare che quel denaro è stato davvero speso per il condominio. Tale principio è stato applicato anche dal Tribunale di Milano nella sentenza numero 3567 del 29 aprile 2026.

In un’altra pronuncia invece — Tribunale di Roma, sentenza numero 4760 del 28 marzo 2022 — la domanda di un condominio contro il proprio ex gestore è stata respinta perché basata su contestazioni generiche, senza un confronto analitico tra entrate, uscite, saldi e movimenti del conto corrente. Anche lì il convenuto non si era difeso, ma la sua assenza dal giudizio non ha cambiato l’esito, in quanto non produce alcun effetto probatorio a favore di chi ha promosso la causa.

Il ruolo della collaboratrice e la responsabilità extracontrattuale

La parte più interessante della vicenda bolognese riguarda proprio la posizione della collaboratrice. Dagli atti del procedimento penale è emerso che alcune carte ricaricabili, formalmente intestate a un fornitore esterno, servivano in realtà a far arrivare il denaro dei condomini attraverso fatture gonfiate ad arte. La donna, stabilmente inserita nell’organizzazione dello studio, alterava i rendiconti facendo lievitare le voci di spesa relative alle forniture ogni volta che il suo superiore glielo chiedeva e nei suoi dispositivi informatici sono stati trovati file organizzati condominio per condominio, con tanto di variazioni apportate ai conti consuntivi.

Un contributo così concreto e consapevole ha permesso al giudice di attribuire alla collaboratrice una responsabilità personale ai sensi dell’art. 2043 c.c., distinta da quella del suo ex datore di lavoro. Quest’ultimo risponde invece a titolo contrattuale, per aver violato gli obblighi di diligenza nell’esecuzione del mandato previsti dagli artt. 1710 e 1713 c.c., oltre alle regole specifiche sulla gestione condominiale dettate dagli artt. 1129, 1130 e 1130-bis.

Due titoli diversi, un solo danno da risarcire

Amministratore e collaboratrice sono stati condannati insieme pur rispondendo a titoli differenti: l’uno per inadempimento contrattuale, l’altra per fatto illecito, in forza dell’art. 2055 c.c.

Le Sezioni Unite della Cassazione, con la sentenza numero 13143, depositata il 27 aprile 2022, hanno definitivamente chiarito che la solidarietà scatta quando più condotte, pur autonome e riconducibili a fondamenti giuridici diversi, concorrono a produrre lo stesso pregiudizio nei confronti dello stesso danneggiato. Non conta l’identità delle norme violate da ciascuno, ma l’unicità del danno subito da chi agisce.

Il richiamo all’art. 1228 c.c. e il precedente del 2008

Si aggiunge il richiamo all’art. 1228 c.c., che giustifica perché l’amministratore risponda anche dei comportamenti dolosi o colposi di chi lo assiste nel proprio incarico: un meccanismo che, come avevano già chiarito le Sezioni Unite nel 2008 con la sentenza numero 9148, discende dalla natura gestoria e rappresentativa dell’incarico amministrativo, assimilabile per molti aspetti al mandato. Ed è proprio dal contratto di mandato che deriva, secondo quanto affermato dalla Cassazione con la pronuncia numero 10815 del 16 agosto 2000, l’obbligo di rendere conto della propria gestione e di restituire tutto ciò che si detiene per conto altrui, senza poter opporre ritardi o motivazioni generiche una volta cessato l’incarico.

Che cosa resta ai condomini

Dalla vicenda decisa a Bologna deriva un’indicazione operativa piuttosto chiara per i condomini che sospettano irregolarità nella gestione dello stabile condominiale. Non basta segnalare un semplice disavanzo di cassa, ma occorre una ricostruzione documentale precisa, operazione per operazione, da confrontare con fatture e verbali assembleari. Solo a quel punto l’onere passa all’amministratore, chiamato a dimostrare che ogni euro è stato speso nell’interesse comune. E se a quella gestione ha collaborato materialmente qualcun altro, questa persona può essere chiamata a rispondere insieme al gestore, per l’intero importo, pur avendo un titolo di responsabilità diverso dal suo.

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