Documenti fondamentali e condomini, cosa c’è da sapere

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Conoscere i propri diritti, i propri doveri e quali sono di documenti necessari alla vita quotidiana in ogni contesto, ci rende cittadini migliori e ci tutela da possibili difficoltà, pericoli, sviste e perché no anche da denunce e responsabilità.

Così i molti di noi che abitano in un condominio è bene che sappiano quali sono i documenti necessari a propria tutela coi quali lo stabile e l’amministratore debbono essere in regola.

Uno dei principali, se non il più importante è il RAS – Registro Anagrafe Sicurezza in condominio. È obbligatorio, deve essere consultabile in certe condizioni e situazioni, è responsabilità dell’amministratore che sia presente. Vediamone insieme le caratteristiche.

La normativa di riferimento

Il Registro Anagrafe Sicurezza (RAS) è uno strumento fondamentale per la gestione del condominio e come dice anche la parola è appunto un ‘registro’ non un singolo documento autonomo. La sua introduzione è stata contemplata tra le norme che hanno rafforzato gli adempimenti e gli obblighi dell’amministratore ed è collegata alla Legge n. 220/2012 di riforma del condominio e alle integrazioni contenute nel Decreto Legge n. 145/2013, convertito successivamente in Legge n. 9/2014.

Per essere più precisi il RAS consta nella raccolte di tutte le informazioni tecniche e documentali necessarie per verificare che l’edificio sia sicuro e conforme alle norme. Una raccolta obbligatoria prevista anche dall’art. 1130 del Codice civile, che impone all’amministratore di riunire e conservare tutti i dati relativi alle condizioni di sicurezza delle parti comuni.

La funzione del RAS

La principale e indispensabile funzione del registro è quella di prevenire rischi e garantire la sicurezza delle persone che vivono o lavorano nel condominio. Ha una funzione molto operativa e concreta finalizzata prioritariamente a:

• gestire situazioni di emergenza come guasti ma anche incendi, allagamenti;
• verificare la conformità degli impianti;
• avere una fotografia aggiornata dello stato dell’edificio;
• programmare per questo interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria;
• dimostrare la gestione del condominio;
• fornire uno strumento di verifica alle autorità e eventuali soggetti terzi come assicurazioni;
• prevenire ed evitare incidenti e responsabilità.

Il contenuto

Proprio in virtù delle molteplici funzioni che riveste, il contenuto del Registro Anagrafe Sicurezza è molto ampio. Deve includere, di conseguenza, tutti i dati rilevanti per la sicurezza delle parti comuni.

Tra i documenti che non possono mancare figurano:

• documentazione edilizia ab origine, quali certificati di agibilità, permessi di costruire e schemi degli impianti;
• certificazioni strutturali quali il fondamentale Certificato di Idoneità Statica (C.I.S.). Questo attesta la sicurezza delle strutture portanti a tutela della pubblica incolumità. il CIS è uno degli elementi chiave per verificare se il fabbricato è sicuro dal punto di vista strutturale. Deve essere conservato nel registro e se mancante, l’amministratore deve attivarsi per acquisirlo così come ribadito in alcune sentenze, tra le ultime si veda Tribunale di Catania, sent. n.2337 del 13 maggio 2024;
• dati di sicurezza degli impianti come libretti e certificazioni di impianto per il riscaldamento e il condizionamento, dichiarazioni di conformità degli impianti elettrici e idraulici, e documentazione relativa alla manutenzione degli ascensori;
• documenti di gestione operativa come eventuali contratti d’appalto in corso e informazioni sulle imprese esterne che operano nelle parti comuni;
• strumenti di prevenzione dei rischi, a titolo esemplificativo si possono elencare certificati di prevenzione incendi (CPI), Documento di Valutazione dei Rischi (DVR) delle parti comuni come scale, garage, giardini. Documenti di valutazione rischi anche per i lavoratori come portieri o ditte di pulizia, dispositivi di sicurezza dagli estintori alla segnaletica e l’eventuale mappatura dell’amianto se in stabili datati.

Obblighi e responsabilità

Istituire il registro, raccogliere la documentazione mantenerla aggiornata e conservarla nel tempo sono principalmente un obbligo in capo all’amministratore del condominio. Obbligo al quale, però, i condomini devono collaborare attivamente. Infatti la gestione del R.A.S. si basa su una cooperazione necessaria tra l’amministrazione e i singoli proprietari, che in caso di difetto non sono esenti da responsabilità. Ogni membro del condominio è tenuto a comunicare per iscritto all’amministratore ogni variazione dei dati (proprietà, residenza, dati catastali) entro 60 giorni (art. 1130, comma 1, n. 6 c.c.). Se il condòmino è inerte o fornisce dati incompleti, l’amministratore deve sollecitare le informazioni tramite richiesta inviata con raccomandata o PEC (Corte d’Appello Milano, sez. 3, sentenza n. 1493/2022). Il ruolo dei singoli è tale che, laddove non vi fosse collaborazione, trascorsi 30 giorni dal sollecito formale rimasto senza risposta, l’amministratore ha il potere-dovere di acquisire le informazioni mancanti autonomamente ad esempio tramite visure catastali, addebitandone i costi ai responsabili. Si veda in proposito la sentenza Tribunale di Catania, sez. 5, sent. n. 4034/2021.

Incompletezza o addirittura mancanza della documentazione possono produrre conseguenze molto serie che vanno dall’impossibilità di dimostrare la corretta gestione della sicurezza fino alla revoca dell’amministratore e a responsabilità in caso di incidenti. Si può configurare una responsabilità civile e penale, infatti, in caso di una gestione omissiva o carente della sicurezza può portare a responsabilità dirette dell’amministratore in caso di infortuni o danni derivanti da difetti di manutenzione. Pericolo anche di contestazioni assicurative, in caso di sinistro.

Chi può visionare il RAS

Il registro è uno strumento pubblico. Hanno diritto di accesso tutti i condomini ed eventuali terzi formalmente interessati nei casi previsti dalla norma. La giurisprudenza Cass. Civ., Sez. 2, n. 7823 del 31-03-2026 e n. 16892 del 24-06-2025 ha consolidato alcuni principi fondamentali sull’accesso incondizionato che va garantito ad ogni condòmino in qualsiasi momento, senza dover giustificare il motivo della richiesta.

Spetta all’amministratore indicare luogo, giorni e ore di disponibilità. La visione è gratuita, mentre l’estrazione di copie avviene previo rimborso delle spese (Tribunale di Palermo, sez. 2, sent. n. 2891/2023; Tribunale di Castrovillari, sent. n. 535/2025); il diritto alla trasparenza gestionale prevale sulla riservatezza e privacy che non può essere invocata se non in funzione del divieto di diffusione dei dati a terzi estranei o tramite affissione in bacheca.

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