IMU, nuova sentenza della Cassazione chiarisce esenzioni

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La Corte di Cassazione, con l’ordinanza del 2 aprile 2026 n. 8236, ha chiarito alcuni principi importanti in materia di IMU, principalmente connessi con possibilità di esenzioni dal tributo stesso. Un importante bussola per muoversi correttamente e fare le scelte giuste, quando si tratta di casa e tassazione, che è utile tenere presente.

L’IMU, l’Imposta Municipale Unica, è il tributo locale forse più inviso ai cittadini italiani ed è dovuto per il possesso degli immobili. Il tributo rappresenta una fonte importante di finanziamento per i Comuni di tutta la penisola ed è dovuta per tutti gli immobili di proprietà ad eccezione dell’abitazione principale.

La discriminante interviene proprio intorno al significato della definizione di “abitazione principale”. Infatti sono in molti a confondere questa definizione col termine ‘prima casa’ che individua l’unica casa di proprietà. Questo però non è un modo corretto di interpretare la norma. Per legge, infatti, l’abitazione principale è l’immobile di proprietà in cui il contribuente risiede anagraficamente e dimora abitualmente. Questi due requisiti devono coesistere, altrimenti non può scattare l’esenzione IMU.

Negli ultimi anni, la Corte di Cassazione ha chiarito a seguito di diversi quesiti e casi trattati, aspetti della norma, offrendone un’interpretazione più aderente alla realtà quotidiana di molti cittadini, concreta e meno formalistica. La residenza anagrafica è il dato formale ab origine, indica il luogo in cui una persona risulta iscritta nei registri del Comune. I giudici di piazza Cavour in una delle ultime interpretazioni in ordine temporale, Cass. 7745/2026, hanno chiarito che si tratta di un significativo indizio del fatto che l’immobile sia effettivamente destinato ad abitazione principale, ma non l’unico e non è da considerarsi sempre esaustivo.

La dimora abituale

Il vero fulcro della questione sta nel requisito che individua la dimora abituale. Con essa si intende il luogo in cui la persona vive stabilmente. Questo concetto è più complesso e si basa anzitutto sul fattore oggettivo, consumo di energia elettrica e utenze, permanenza nell’immobile per un considerevole periodo di tempo. Dimora abituale è comprovata anche da un dato soggettivo, vale a dire la volontà di considerare quello specifico immobile come centro della propria vita.

Proprio a questo proposito la Suprema Corte ha invitato a una valutazione complessiva della situazione di vita ‘vera’ del contribuente. Per stabilire se questo elemento sussiste davvero, secondo il recente pronunciamento, non si guarda solo alla presenza fisica quotidiana, ma anche a una serie di aspetti più ampi come, ad esempio, la vita sociale, le relazioni familiari, le esigenze lavorative o le abitudini quotidiane. Al fine dell’esenzione IMU uno dei chiarimenti giurisprudenziali più significativi riguarda chi, per motivi lavorativi, trascorre lunghi periodi lontano da casa. Come risultato di questo approccio più vicino alla vita vera, la Corte ha riconosciuto l’esenzione IMU a un contribuente che lavorava per circa dieci mesi all’anno in un Comune distante quasi 200 km dall’abitazione.

Il caso originava dalla contestazione di alcuni avvisi di accertamento emessi dal Comune per gli anni 2017 e 2018. Nello specifico, dunque, il lavoro fuori sede non ha fatto perdere automaticamente l’esenzione e l’uso dell’immobile da parte di familiari e rimane compatibile con le agevolazioni fiscali, legate all’abitazione principale. La magistratura ha decretato che quella casa continuava a rappresentare il centro degli interessi personali e familiari del contribuente. In aggiunta anche il fatto che fosse utilizzata da un familiare, il fratello, ha contribuito a non far venir meno il requisito della dimora abituale. Perciò quest’ultima non coincide, per forza, con la presenza continua e quotidiana nell’immobile.

La locazione parziale

Parallelamente, anche la locazione parziale non fa perdere il beneficio fiscale. Secondo un orientamento ormai consolidato, si veda Cass. 8236/2026, l’affitto di una parte della propria abitazione non esclude, di per sé, l’esenzione IMU. La condizione necessaria per mantenere il beneficio è che il proprietario continui a risiedere e vivere abitualmente nell’immobile, che per questi motivi, rimane l’abitazione principale ai fini dell’esenzione. È un orientamento giurisprudenziale che allarga le possibili interpretazioni e rimane coerente con la finalità della norma, che è quella di tutelare la casa in cui il contribuente vive realmente.

Ultimo spunto di cui tenere nota e conto è rappresentato dal tema dell’affitto di una porzione della casa. L’ordinanza 8236/2026della Cassazione ha decretato che questo non elimina automaticamente il diritto all’esenzione IMU, purché l’immobile resti la residenza principale del proprietario. La suprema corte ha confermato la decisione favorevole alla contribuente, respingendo il ricorso del Comune: se una parte dell’immobile è affittata, ma il proprietario continua a viverci, l’immobile può comunque mantenere la qualifica di abitazione principale e, quindi, beneficiare dell’esenzione IMU.

I giudici hanno chiarito, infatti, che la normativa riconosce l’esenzione per l’unità immobiliare in cui il proprietario risiede abitualmente. Secondo l’interpretazione della Corte, tale disposizione va letta in senso favorevole al contribuente: se il proprietario continua a vivere nell’immobile, la presenza di un inquilino in una parte di esso non ne altera la qualificazione come abitazione principale.

Questa posizione si inserisce in un orientamento già sostenuto dal Ministero dell’Economia e delle Finanze in precedenza, si veda in proposito la circolare n. 3/2012. La pronuncia assume particolare rilievo, poiché molti enti locali avevano adottato un approccio più restrittivo, dando luogo a un elevato numero di contenziosi davanti alle commissioni tributarie.

Due coniugi, due esenzioni

Un altro caso interessante da tenere presente, può essere a titolo esemplificativo quello di due coniugi che avevano residenze e dimore separate in due immobili diversi, situati nello stesso Comune, l’esenzione IMU poteva applicarsi solo a una delle due abitazioni. Anche a questo proposito è intervenuta la Corte Costituzionale che, con la sentenza n. 209 depositata il 13 ottobre 2022, ha cambiato le regole dell’esenzione IMU per l’abitazione principale.

Il pronunciamento ha decretato come, ai fini dell’esenzione, per “abitazione principale debba intendersi l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente”. La Corte Costituzionale ha, quindi, contestato che l’agevolazione IMU fosse concessa solo a patto che l’immobile posseduto venisse utilizzato come abitazione principale dell’intero nucleo familiare. I coniugi che risiedono ed hanno dimora abituale in due differenti immobili hanno diritto entrambi all’esenzione IMU, e questo a prescindere dal Comune in cui detti immobili si trovino. La decisione della Corte Costituzionale di qualche anno fa è stata poi confermata anche dai giudici della Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 4292/2025.

È infine sempre bene ricordare che restano soggette a imposta, anche se utilizzate come abitazione principale, le cosiddette abitazioni di lusso, ossia tutti quegli immobili classificati nelle categorie catastali A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi di pregio storico o artistico).

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