Ristrutturazione interna in zona vincolata: basta la CILA, il TAR Campania annulla l'ordine di demolizione

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Una recente sentenza del TAR della Campania, la 2507/2026, stabilisce che nella ristrutturazione interna in zona vincolata basta la CILA e, di conseguenza, annulla l’ordine di demolizione.

Hai da poco ultimato alcuni lavoretti in casa, tra cui lo spostamento di un tramezzo interno e l’allargamento di un’apertura per migliorare la luminosità di una stanza, ma non hai richiesto alcun permesso al Comune. A distanza di tempo, però, ti viene notificata un’ingiunzione di demolizione firmata dal Sindaco, con l’avvertimento che, in caso di inottemperanza, l’immobile potrebbe essere acquisito al patrimonio comunale. Si tratta di uno scenario indubbiamente estremo, ma non infrequente nei Comuni italiani, soprattutto nei territori gravati da vincoli paesaggistici, ambientali o di rischio idrogeologico.

Il caso

Un cittadino di Ottaviano, in provincia di Napoli, suo malgrado, è stato protagonista di una vicenda analoga a quella poc’anzi descritta, culminata nella sentenza del TAR Campania n. 2507 del 20 aprile 2026. La pronuncia chiarisce che non tutti i lavori edilizi, anche se eseguiti senza titolo, possono essere sanzionati con la demolizione e che la presenza di vincoli ambientali non altera la qualificazione giuridica dell’intervento.

Il protagonista della vicenda è il proprietario di un appartamento situato al terzo piano di un edificio nel Comune di Ottaviano, alle pendici del Parco Nazionale del Vesuvio. Si tratta di un’area particolarmente delicata dal punto di vista ambientale e territoriale, in quanto sottoposta a rischio vulcanico classificato S9 e a rischio idrogeologico di categoria R4, tra i più elevati della scala di pericolosità. Sull’edificio, peraltro, pendeva una domanda di condono edilizio presentata nel lontano luglio del 1986.

Nel settembre 2022, il Comune di Ottaviano notificava al proprietario un’ingiunzione di demolizione, rilevando che nell’appartamento erano stati eseguiti lavori in assenza di titolo edilizio. In particolare, l’ente locale contestava una diversa distribuzione degli spazi interni, realizzata attraverso la parziale demolizione di un tramezzo, nonché modifiche alle aperture prospettiche, consistenti nello spostamento di una finestra e nella realizzazione di una porta-finestra sul lato est del fabbricato. Il Comune riteneva che tali interventi, eseguiti in un’area vincolata e in presenza di una domanda di condono pendente, costituissero un abuso edilizio tale da giustificare l’ordine di demolizione previsto dall’art. 31, d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico dell’edilizia).

Lo svolgimento del processo

Il proprietario impugnava l’ordinanza dinanzi al TAR Campania, sostenendo che i lavori si limitassero a modeste modifiche interne, prive di qualsiasi incidenza sulla sagoma dell’edificio e sulla superficie utile complessiva e che, pertanto, rientrassero nel regime della manutenzione straordinaria, non soggetta al permesso di costruire, bensì alla semplice comunicazione. Al contempo, presentava una SCIA per il ripristino delle aperture, eseguiva materialmente i lavori e depositava la comunicazione di fine lavori presso il Comune nel novembre del 2023.

Il TAR Campania accoglieva parzialmente il ricorso.

Con riferimento allo spostamento della finestra e alla realizzazione della porta-finestra, il giudice amministrativo rilevava che il ricorrente aveva provveduto spontaneamente al ripristino dello stato dei luoghi originario, demolendo la porta-finestra e riposizionando la finestra. Venuto meno l’interesse a coltivare l’impugnazione su questo punto, il ricorso veniva dichiarato improcedibile per sopravvenuta carenza di interesse.

Quando la CILA “entra in gioco”?

Quanto alla contestazione relativa alla diversa distribuzione degli spazi interni, il TAR aderiva al proprio orientamento espresso con la sent. n. 1617 del 9 marzo 2026, secondo cui la redistribuzione degli ambienti interni mediante eliminazione o spostamento di tramezzi non portanti costituisce manutenzione straordinaria e, come tale, è soggetta al solo regime della Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA) e non al permesso di costruire né alla SCIA. Pertanto, l’omessa comunicazione preventiva non può giustificare l’irrogazione della sanzione demolitoria, la quale presuppone la realizzazione di un’opera in assenza di titolo abilitativo, che, in caso di manutenzione straordinaria, non è richiesto nella forma del permesso.

Le conseguenze che ne derivano sono piuttosto rilevanti. Quando un intervento di manutenzione straordinaria risulta eseguito senza la dovuta comunicazione, il Comune conserva il potere di irrogare una sanzione pecuniaria per la violazione commessa. Tuttavia, non può ricorrere alla misura demolitoria, strumento riservato agli abusi strutturalmente gravi, vale a dire alle opere realizzate in assenza del titolo abilitativo prescritto per quella specifica tipologia di intervento. Poiché per i tramezzi interni non portanti quel titolo è la CILA, la sua mancanza configura un’irregolarità formale, non un abuso edilizio in senso tecnico.

I vincoli ambientali

Di particolare rilievo, sia pratico che giuridico, è la parte relativa all’incidenza dei vincoli ambientali. Il Comune aveva fondato la propria ingiunzione sulla circostanza che l’area ricade nel Parco Nazionale del Vesuvio ed è soggetta a rischi vulcanico e idrogeologico di elevata intensità, sostenendo che tale contesto rendesse necessario un titolo autorizzativo più incisivo.

Il TAR respingeva questa impostazione, affermando che la presenza di vincoli ambientali o paesaggistici non muta la natura intrinseca dell’intervento edilizio, né alza automaticamente la soglia del titolo abilitativo richiesto. Se un’opera rientra nella manutenzione straordinaria, tale qualificazione rimane invariata indipendentemente dalla zona in cui si trova l’immobile. Pertanto, sul proprietario grava soltanto l’onere di comunicare l’inizio dei lavori al Comune, senza necessità di ottenere previamente alcuna autorizzazione a causa del vincolo. Anche la pendenza della domanda di condono del 1986 non si riteneva sufficiente a trasformare una modifica interna non strutturale in un abuso sanzionabile con la demolizione. L’intervento contestato, infatti, non alterava in alcun modo lo stato dei luoghi quale fotografato al momento della presentazione della domanda di condono.

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