La legge regionale della Puglia sugli affitti brevi ha favorito la "gentrificazione"?

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Borghi storici senza residenti, negozi e botteghe “di fiducia” sostituiti da attività per turisti, piazze piene di trolley anche nel mese di novembre.

È lo scenario che molte comunità del Mediterraneo stanno affrontando e che in Puglia ha assunto proporzioni tali da spingere la Regione a intervenire con una legge ad hoc. La crescita esponenziale degli affitti brevi ha generato vantaggi economici diffusi, ma ha anche innescato dinamiche difficili da controllare sul mercato immobiliare e nella vita quotidiana delle comunità locali.

Un fenomeno che cambia il mercato immobiliare

I numeri parlano da soli. Ad oggi, risultano censiti in Puglia quasi 45.000 immobili destinati alle locazioni turistiche di breve durata. Nel corso del 2025, tali strutture ricettive hanno intercettato quasi un quinto degli arrivi turistici regionali e una quota analoga delle presenze totali. Rispetto all’anno precedente, gli arrivi sono aumentati di oltre un quarto e le presenze di quasi un quinto.

Il fenomeno è stato alimentato dalla diffusione delle piattaforme digitali di intermediazione, che hanno abbassato drasticamente le barriere di ingresso nel mercato dell’ospitalità. Oggi, infatti, basta uno smartphone e un appartamento libero per diventare operatori turistici. Il risultato positivo, in termini di indotto economico per molte località, è innegabile. Ma ha anche una conseguenza negativa, visto che nei centri storici più ambiti la conversione del patrimonio abitativo in alloggi per i turisti ha ridotto sensibilmente l’offerta di case per i residenti, facendo aumentare drasticamente i canoni di locazione e rendendo più difficile vivere in questi luoghi.

Cosa prevede il disegno di legge regionale

La Giunta regionale ha approvato un disegno di legge che introduce una delega normativa ai Comuni, in forza della quale saranno le amministrazioni locali a individuare le zone del proprio territorio dove la presenza di locazioni turistiche è diventata insostenibile e a stabilire, per quelle aree, regole differenziate rispetto al resto del territorio comunale. L’art. 2 del testo attribuisce agli enti locali la facoltà di definire criteri selettivi e, ove necessario, di porre un tetto massimo alle nuove autorizzazioni per l’apertura di strutture ricettive extra-alberghiere. Gli enti locali avranno, dunque, a propria disposizione uno strumento di pianificazione urbanistica e turistica utile a differenziare tra un piccolo borgo dell’entroterra, ancora in grado di accogliere nuovi flussi e un centro storico costiero già saturo.

Il regime transitorio e gli adempimenti amministrativi

Il disegno di legge prevede una disciplina transitoria destinata a tutelare chi già opera sul mercato in modo regolare. Infatti, le attività esistenti e in regola con le normative vigenti non subiranno effetti immediati dall’entrata in vigore della nuova legge. Con riferimento agli adempimenti burocratici, il testo conferma e aggiorna le procedure già in uso. Per chi esercita la locazione turistica in forma imprenditoriale rimane obbligatoria la presentazione della SCIA presso lo sportello unico per le attività produttive (SUAP), unitamente alla comunicazione di ogni variazione, sospensione o cessazione. Anche per chi opera in forma non imprenditoriale restano in vigore obblighi di comunicazione agli enti competenti e adempimenti legati alla rilevazione statistica dei flussi turistici.

Governare la crescita, non bloccarla

Il presidente della Regione Antonio Decaro ha precisato che la riforma non mira né a bloccare il turismo né a penalizzare gli operatori del settore. L’obiettivo è restituire ai Comuni la capacità di governare il fenomeno anziché subirlo, distinguendo tra le aree che hanno ancora spazio per crescere e quelle dove la pressione turistica ha già trasformato il tessuto sociale e abitativo in modo (quasi) irreversibile.

Libertà di impresa e diritto alla casa

La questione pugliese non è affatto isolata. Prendiamo ad esempio Firenze, il cui centro storico, patrimonio UNESCO, ha perso nel corso degli ultimi decenni una quota significativa di residenti stabili, progressivamente sostituiti da un’offerta ricettiva sempre più imponente. Il fenomeno ha trasformato interi quartieri in scenari quasi esclusivamente turistici, sollevando dubbi sulla sostenibilità di un modello che privilegia il visitatore rispetto all’abitante. Venezia, con il controverso ticket d’ingresso, e Barcellona, con il blocco alle nuove licenze per affitti brevi, rappresentano altri importanti riferimenti europei.

L’art. 41 della Costituzione

Sul piano giuridico, si apre un ulteriore dibattito. L’art. 41 della Costituzione garantisce la libertà di iniziativa economica privata, subordinandola al rispetto dell’utilità sociale e alla tutela dell’ambiente. Il comma 3 attribuisce al legislatore il potere di indirizzare e coordinare l’attività economica verso fini sociali. Secondo l’interpretazione della Corte Costituzionale, la libertà economica non è assoluta, ma le eventuali limitazioni della stessa devono essere proporzionate, non arbitrarie e devono perseguire un fine costituzionalmente legittimo. La tutela del diritto all’abitazione, ricondotta dalla giurisprudenza costituzionale alla dignità della persona ex art. 2 Cost. e, indirettamente, all’art. 47 Cost., è un fine indubbiamente rilevante, ma la proporzionalità della misura rimane il vero problema.

Pensiamo a un soggetto che dispone di un appartamento libero, che non intende cedere in locazione ordinaria per il timore di morosità, di procedure di sfratto lunghe anni e di un sistema di tutele percepito come sbilanciato a favore del conduttore, avrebbe dalla sua tutte le ragioni per preferire la strategia degli affitti brevi. Guardata da questa prospettiva, la locazione turistica non è soltanto una scelta di massimizzazione del profitto, ma anche una forma di autotutela di fronte a un mercato delle locazioni a lungo termine che offre scarse garanzie al locatore.

Questione abitativa

Resta sullo sfondo la questione abitativa. L’innalzamento dei valori immobiliari nelle aree ad alta densità turistica da un lato avvantaggia chi possiede già un patrimonio immobiliare, dall’altro penalizza chi cerca casa in affitto o desidera acquistare la prima abitazione. In un contesto di salari reali stagnanti, erosi negli ultimi decenni dall’inflazione, questo meccanismo genera una frattura sociale difficile da ignorare.

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