Leasehold e commonhold: la rivoluzione della casa in UK

Comprare casa nel Regno Unito è un’esperienza molto diversa rispetto a quella a cui sono abituati gli italiani. Chi arriva nel mercato immobiliare britannico scopre presto termini come leasehold, freehold, service charge, ground rent e managing agent, concetti spesso sconosciuti nel resto d’Europa ma che possono influenzare profondamente il valore di un immobile, le spese annuali e perfino la possibilità di rivenderlo o ottenere un mutuo. Da anni il sistema del leasehold è al centro di critiche da parte di proprietari, associazioni dei consumatori e governi di diverso colore politico. Ora il Regno Unito sembra essere arrivato al momento della svolta. Il governo laburista ha infatti avviato una delle più grandi riforme del diritto immobiliare degli ultimi decenni, con l’obiettivo di sostituire progressivamente il leasehold con il commonhold, un modello già diffuso in molti altri Paesi. I sostenitori parlano della fine di un sistema definito addirittura “feudale”; i critici avvertono invece che la nuova soluzione potrebbe creare problemi completamente diversi. Per chi vive nel Regno Unito, per chi sta pensando di acquistare un appartamento a Londra o semplicemente vuole comprendere meglio il funzionamento del mercato immobiliare britannico, si tratta di una riforma destinata ad avere conseguenze importanti negli anni a venire.

Che cos’è il leasehold e perché il Regno Unito vuole cambiarlo

Per comprendere la portata della riforma è necessario partire dal sistema che il Governo intende modificare. Il leasehold rappresenta una forma di proprietà molto particolare, praticamente unica nel panorama europeo. Quando si acquista un appartamento in leasehold, infatti, non si diventa proprietari dell’edificio o del terreno su cui esso sorge, ma si acquista il diritto di utilizzare quell’immobile per un determinato periodo di tempo, che può essere di 99, 125, 250 o addirittura 999 anni. Alla scadenza del lease, almeno in teoria, il diritto torna al freeholder, cioè il proprietario del terreno e dell’edificio.

Per chi proviene dall’Italia il concetto può sembrare difficile da comprendere. Nel nostro Paese acquistare un appartamento significa normalmente diventarne proprietari a tutti gli effetti, condividendo con gli altri condomini soltanto le parti comuni. Nel sistema inglese, invece, il proprietario del singolo appartamento convive con una figura ulteriore, il freeholder, che mantiene una serie di diritti sull’intero edificio.

Storicamente questo modello affonda le proprie radici nel sistema fondiario medievale inglese. Le sue origini vengono fatte risalire all’epoca di Guglielmo il Conquistatore, quando la proprietà della terra era concentrata nelle mani della Corona e della nobiltà, che concedevano il diritto di utilizzo attraverso contratti di lunga durata. Naturalmente il leasehold moderno è molto diverso da quello medievale, ma numerosi studiosi e lo stesso Governo britannico ritengono che il principio di fondo sia rimasto sorprendentemente simile: chi vive nell’immobile non possiede completamente il bene sul quale investe centinaia di migliaia di sterline.

Per decenni questo sistema ha funzionato senza grandi discussioni, anche perché rappresentava la norma per la maggior parte degli appartamenti inglesi. Con il tempo, però, sono emersi numerosi problemi. Il più noto riguarda il ground rent, cioè il canone che il leaseholder paga semplicemente perché il terreno appartiene al freeholder. In molti casi si tratta di cifre contenute, ma alcuni contratti prevedevano incrementi automatici periodici, talvolta addirittura il raddoppio ogni dieci o quindici anni. Questo ha reso numerosi immobili molto più difficili da vendere o rifinanziare attraverso un mutuo.

Ancora più sentito è il problema delle service charges, le quote che i proprietari versano per coprire manutenzione, assicurazione, pulizia delle parti comuni, ascensori, giardini, impianti antincendio e gestione dell’edificio. Di per sé queste spese esisterebbero anche in un normale condominio italiano, ma nel sistema leasehold il controllo da parte dei residenti è spesso limitato. Le decisioni vengono prese dal freeholder oppure da un managing agent nominato dal freeholder stesso, mentre i leaseholder ricevono semplicemente il conto da pagare.

È proprio su questo punto che negli ultimi anni si sono concentrate le critiche. Secondo una lunga inchiesta pubblicata dalla BBC, il servizio pubblico radiotelevisivo britannico, oltre mille leaseholder hanno raccontato aumenti improvvisi delle service charges e una generale sensazione di impotenza nel contestare le decisioni prese sulla gestione degli edifici. Una delle testimonianze raccolte riguarda una pensionata londinese che, dopo aver acquistato il proprio appartamento, ha visto le spese annuali di gestione passare da circa 2.600 sterline a oltre 5.400 sterline in un solo anno, con conseguenze economiche molto pesanti.

Il fenomeno riguarda numeri enormi. Secondo le statistiche pubblicate dal Ministero per l’Housing, Communities and Local Government, il dipartimento governativo responsabile delle politiche abitative, in Inghilterra e Galles esistono circa 4,8 milioni di lease registrati, riferiti a poco più di quattro milioni di abitazioni occupate da proprietari o affittuari. Una parte significativa di questi immobili presenta lease relativamente brevi, inferiori agli 80 anni residui, situazione che può incidere in maniera importante sul valore di mercato e sulla possibilità di ottenere finanziamenti bancari. È quindi evidente che non si tratta di una questione tecnica destinata soltanto agli operatori del settore immobiliare, ma di un tema che coinvolge milioni di famiglie.

Negli ultimi vent’anni diversi governi hanno cercato di correggere il sistema introducendo riforme progressive. Sono stati modificati i diritti dei leaseholder, sono state semplificate alcune procedure per acquistare quote del freehold e nel 2022 il Leasehold Reform (Ground Rent) Act ha praticamente eliminato il ground rent per i nuovi lease residenziali. Tuttavia queste modifiche sono state giudicate insufficienti da molte associazioni dei consumatori e dagli stessi esperti incaricati di studiare il sistema.

Un ruolo fondamentale è stato svolto dalla Law Commission, organismo indipendente che propone riforme legislative al Parlamento britannico. Dopo anni di studi, la Commissione ha pubblicato un ampio rapporto dedicato al commonhold, sostenendo che rappresenti una base giuridica più moderna ed equilibrata rispetto al leasehold. Secondo la Commissione, infatti, la proprietà di un appartamento dovrebbe essere il più possibile assimilabile a quella di una normale abitazione, lasciando ai residenti il controllo diretto dell’edificio anziché affidarlo a un proprietario esterno.

Su queste basi il Governo laburista ha presentato il Draft Commonhold and Leasehold Reform Bill, una bozza di riforma che potrebbe cambiare radicalmente il mercato immobiliare britannico. L’obiettivo dichiarato è quello di rendere il commonhold il modello di riferimento per i nuovi appartamenti e, nel lungo periodo, ridurre progressivamente il ruolo del leasehold. Il ministro dell’Housing Matthew Pennycook ha sintetizzato la filosofia della riforma con un concetto molto semplice: gli edifici dovrebbero essere controllati da chi ci vive, non da soggetti terzi che li considerano principalmente un investimento finanziario.

È una visione che trova consenso trasversale nella politica britannica, ma che apre anche interrogativi importanti. Eliminare un sistema utilizzato da milioni di persone non significa soltanto cambiare una legge: significa modificare il funzionamento di banche, notai, surveyor, compagnie assicurative, sviluppatori immobiliari e società di gestione. È proprio qui che inizia il vero dibattito sulla riforma.

Il commonhold: perché viene presentato come il futuro della proprietà immobiliare

Se il leasehold rappresenta un modello unico e sempre più contestato, il commonhold viene descritto dal Governo britannico come la soluzione destinata a sostituirlo. A prima vista potrebbe sembrare qualcosa di completamente nuovo, ma in realtà è un sistema introdotto nel diritto inglese già nel 2004, durante il governo di Tony Blair. La differenza è che, nonostante sia disponibile da oltre vent’anni, è stato utilizzato in pochissimi casi. Secondo i dati del Land Registry, il registro immobiliare di Inghilterra e Galles, esistono appena una manciata di sviluppi residenziali costruiti secondo questo modello. La domanda, quindi, non è soltanto se il commonhold sia migliore del leasehold, ma anche perché non sia mai riuscito a diffondersi.

La filosofia alla base del commonhold è semplice e, per molti italiani, decisamente più familiare. Chi acquista un appartamento diventa proprietario pieno della propria abitazione, senza una scadenza temporale del diritto di proprietà. Le parti comuni dell’edificio – scale, ascensori, facciate, tetti, impianti, cortili e spazi condivisi – vengono invece possedute e amministrate collettivamente attraverso una Commonhold Association, una società composta dagli stessi proprietari degli appartamenti. Non esiste quindi un freeholder esterno che controlla l’edificio o percepisce un ground rent: il controllo rimane interamente nelle mani di chi vive nello stabile.

È proprio questo l’aspetto che il Governo considera rivoluzionario. Secondo il ministro dell’Housing Matthew Pennycook, il principio dovrebbe essere quello secondo cui le persone che abitano un edificio sono anche quelle che hanno il maggiore interesse a mantenerlo in buone condizioni, a programmare gli interventi necessari e a controllare i costi della gestione. In questa visione il ruolo del proprietario-investitore, che spesso non vive nemmeno nel Regno Unito, perderebbe progressivamente importanza.

Questo non significa, però, che i costi di gestione scomparirebbero. Uno dei punti che più facilmente può generare equivoci riguarda proprio le service charges. Anche in un edificio commonhold continueranno a esistere spese per manutenzione, assicurazione, pulizia, impianti, sicurezza antincendio, giardinaggio e tutte le attività necessarie alla gestione di uno stabile moderno. Cambia però il modo in cui tali decisioni vengono prese. Non sarà più un freeholder a incaricare un managing agent e a presentare il conto ai residenti, ma saranno gli stessi proprietari, attraverso l’associazione comune, a decidere quali lavori effettuare, quando effettuarli e come reperire le risorse economiche.

Nella pratica, ogni edificio commonhold dovrà costituire un reserve fund, cioè un fondo di riserva destinato a finanziare gli interventi straordinari. Si tratta di un principio molto simile ai fondi per lavori futuri previsti in molti condomini europei. L’obiettivo è evitare che un’importante manutenzione, come il rifacimento del tetto o la sostituzione degli ascensori, debba essere finanziata improvvisamente con richieste di decine di migliaia di sterline ai singoli proprietari.

Naturalmente, come accade nei condomini italiani, i residenti potranno scegliere se amministrare direttamente l’edificio oppure affidare la gestione quotidiana a un managing agent professionista. La differenza sostanziale è che tale società risponderà ai proprietari dell’immobile e potrà essere sostituita se il servizio non sarà ritenuto soddisfacente. Per i sostenitori della riforma questo rappresenta un cambiamento fondamentale: il rapporto di forza si sposterebbe dai freeholder verso chi vive realmente negli appartamenti.

Uno degli argomenti più utilizzati dai favorevoli al commonhold riguarda il confronto internazionale. La Law Commission, l’organismo indipendente che ha elaborato molte delle proposte di riforma oggi riprese dal Governo, sottolinea che sistemi analoghi sono già utilizzati con successo in numerosi Paesi. Negli Stati Uniti esistono i condominiums, in Australia il sistema strata title, mentre gran parte dell’Europa continentale adotta forme di comproprietà molto simili. Secondo la Commissione, l’Inghilterra e il Galles rappresentano ormai un’eccezione nel panorama internazionale proprio per la diffusione del leasehold.

La professoressa Cathy Sherry, docente di diritto immobiliare presso la Macquarie Law School australiana e tra le maggiori esperte mondiali della materia, sostiene che il sistema australiano funzioni meglio proprio perché la gestione degli edifici è disciplinata dalla legge e non da milioni di differenti contratti di lease. Questo garantirebbe regole più uniformi, maggiore trasparenza e minori possibilità di inserire clausole particolarmente penalizzanti per gli acquirenti. La stessa studiosa ha definito il leasehold britannico “profondamente ingiusto”, proprio perché permette a soggetti estranei alla vita dell’edificio di beneficiare economicamente della proprietà del terreno sottostante.

Anche dal punto di vista economico il Governo ritiene che il commonhold possa ridurre la cosiddetta financialisation del mercato immobiliare. Negli ultimi decenni molti freehold sono stati acquistati da fondi di investimento e società specializzate, che hanno trasformato tali diritti in veri e propri asset finanziari. In alcuni casi il proprietario del freehold non conosce nemmeno gli occupanti dell’edificio e gestisce centinaia o migliaia di appartamenti attraverso intermediari. La riforma punta a riportare il controllo della proprietà immobiliare nelle mani di chi vi abita stabilmente.

Esiste poi un altro aspetto che interessa direttamente chi desidera acquistare casa. Nel sistema commonhold non esiste il problema della durata residua del lease. Oggi un appartamento con un lease molto corto tende a perdere valore e può diventare difficile da vendere o da finanziare. Con il commonhold questa criticità verrebbe eliminata alla radice, perché la proprietà non avrebbe più una scadenza temporale.

Tuttavia il fatto che il commonhold sia teoricamente più semplice non significa automaticamente che sia facile da realizzare. Se fosse davvero una soluzione perfetta, ci si potrebbe chiedere perché sia rimasto praticamente inutilizzato per oltre vent’anni. La risposta è che il passaggio da un sistema consolidato a uno completamente diverso coinvolge banche, sviluppatori, assicurazioni, avvocati, surveyor e milioni di proprietari. Ed è proprio qui che iniziano a emergere i dubbi, le critiche e i problemi pratici che stanno accompagnando il dibattito sulla riforma.

Le critiche alla riforma: il commonhold risolverà davvero i problemi?

Quando una riforma viene presentata come una svolta epocale, è inevitabile che emergano opinioni contrastanti. Il dibattito sul passaggio dal leasehold al commonhold ne è un perfetto esempio. Da una parte il Governo, numerosi esperti di diritto immobiliare e le associazioni dei leaseholder ritengono che sia arrivato il momento di superare definitivamente un sistema considerato ormai anacronistico. Dall’altra, freeholder, investitori e alcuni professionisti del settore avvertono che il commonhold potrebbe sostituire problemi conosciuti con altri ancora più difficili da gestire. La domanda, quindi, non è se il leasehold presenti dei difetti – su questo esiste ormai un consenso piuttosto ampio – ma se il nuovo modello sia realmente in grado di evitarli.

Il primo nodo riguarda la governance degli edifici. Nel leasehold il proprietario dell’immobile può sentirsi poco coinvolto nelle decisioni, ma esiste comunque un soggetto chiaramente identificabile che ha la responsabilità ultima della gestione. Nel commonhold questa figura scompare e tutte le decisioni vengono affidate ai residenti. In teoria si tratta di una maggiore democratizzazione della proprietà; nella pratica significa che decine, talvolta centinaia di persone dovranno trovare un accordo su manutenzione, bilanci, assicurazioni, interventi straordinari e gestione economica.

È facile immaginare situazioni nelle quali i proprietari abbiano priorità completamente diverse. Chi vive all’ultimo piano potrebbe considerare urgente rifare il tetto, mentre chi abita ai piani inferiori potrebbe preferire rinviare la spesa. Alcuni potrebbero chiedere un ascensore nuovo, altri ritenere sufficiente riparare quello esistente. C’è poi chi potrebbe trovarsi in difficoltà economiche e non essere in grado di contribuire alle spese straordinarie. In un edificio di grandi dimensioni trovare un equilibrio potrebbe rivelarsi molto più complicato di quanto sembri sulla carta.

La BBC, nel suo approfondimento dedicato alla riforma, ha raccolto anche testimonianze provenienti da alcuni dei pochissimi complessi commonhold già esistenti in Inghilterra. Se alcuni residenti raccontano esperienze molto positive, altri descrivono situazioni estremamente conflittuali. In un caso, un proprietario avrebbe smesso di pagare la propria quota di manutenzione costringendo gli altri condomini a coprire la differenza e lasciando l’associazione con circa 10.000 sterline di debiti.

Questo episodio evidenzia uno dei punti più delicati dell’intera riforma: cosa accade quando uno dei proprietari decide semplicemente di non contribuire? Nel sistema leasehold il freeholder dispone di strumenti giuridici molto incisivi per recuperare i crediti. Uno di questi è il forfeiture, una procedura estrema che, almeno teoricamente, può portare alla perdita del lease in caso di persistente inadempienza. Il Governo ha però annunciato l’intenzione di abolire questo meccanismo, ritenendolo sproporzionato. Nel commonhold, invece, il recupero delle somme dovrà passare attraverso procedure giudiziarie che, almeno inizialmente, potrebbero risultare più lunghe e complesse.

Un’altra critica riguarda la cosiddetta cultura della gestione condivisa. Il professor Nick Hopkins, docente di diritto fondiario all’University College London e tra i principali consulenti della riforma, ha dichiarato che il commonhold richiederà un vero e proprio cambiamento culturale. I proprietari dovranno iniziare a considerarsi non soltanto titolari del proprio appartamento, ma anche custodi dell’intero edificio. È un principio condivisibile, ma che richiede tempo, partecipazione e competenze. Non tutti sono disposti o preparati ad assumersi responsabilità di questo tipo.

I freeholder insistono molto su questo punto. Attraverso la Residential Freehold Association, l’associazione che rappresenta il settore, sostengono che il loro ruolo venga spesso descritto in maniera troppo negativa. Secondo questa organizzazione, il freeholder non sarebbe soltanto un soggetto che incassa il ground rent, ma anche una figura che garantisce continuità amministrativa, supervisione tecnica e responsabilità legale nella gestione degli edifici. Eliminare questa struttura, a loro avviso, potrebbe lasciare molti condomini senza una guida sufficientemente competente.

Le critiche non provengono soltanto dagli investitori. Anche alcuni avvocati specializzati in diritto immobiliare hanno espresso dubbi durante i lavori della commissione parlamentare incaricata di esaminare il progetto di legge. Tra questi figura Mari Knowles, esperta di rapporti tra landlord e tenant, che ha messo in guardia dal rischio di situazioni di stallo nelle quali nessuna maggioranza riesca a trovare un accordo sugli interventi necessari. Secondo la giurista, edifici amministrati direttamente dai residenti possono accumulare per anni manutenzioni rinviate, ritrovandosi poi improvvisamente di fronte a lavori dal costo di decine o centinaia di migliaia di sterline.

A sostegno di queste preoccupazioni vengono spesso citati alcuni esempi internazionali. In Australia, dove esiste da tempo un sistema molto simile al commonhold britannico, la gestione condivisa funziona generalmente bene, ma non è priva di criticità. Alcune ricerche mostrano che molti membri dei comitati condominiali dichiarano di avere una conoscenza limitata della normativa che disciplina gli edifici comuni. Questo può tradursi in errori amministrativi, difficoltà decisionali e manutenzioni rimandate nel tempo. Anche in Scozia, dove il sistema di proprietà degli appartamenti presenta alcune caratteristiche assimilabili al commonhold, gli esperti riconoscono che la collaborazione tra condomini non è sempre semplice, soprattutto quando occorrono interventi costosi.

Esiste poi una questione che riguarda direttamente il mercato immobiliare. Le banche britanniche hanno sviluppato i propri criteri di valutazione e concessione dei mutui sulla base del leasehold, un sistema che conoscono da decenni. Il commonhold rappresenta invece un modello ancora poco sperimentato. Organizzazioni come UK Finance, che rappresenta gran parte degli istituti di credito britannici, hanno sottolineato come sarà necessario aggiornare procedure, valutazioni, sistemi informatici e formazione di tutti i professionisti coinvolti nelle compravendite immobiliari. Non si tratta quindi soltanto di approvare una nuova legge, ma di accompagnare un’intera industria verso un cambiamento che potrebbe richiedere diversi anni.

Infine c’è il tema, probabilmente il più complesso di tutti, della conversione degli edifici esistenti. È relativamente semplice stabilire che i nuovi appartamenti vengano costruiti in commonhold; molto più difficile è trasformare milioni di leasehold già esistenti. Occorrerà definire criteri di compensazione per i freeholder, regole uniformi per il trasferimento delle proprietà, procedure per risolvere eventuali controversie e un sistema che permetta ai residenti di assumere gradualmente il controllo degli edifici senza compromettere il valore degli immobili o la stabilità del mercato.

Per questo motivo molti osservatori ritengono che il passaggio dal leasehold al commonhold sarà inevitabilmente lungo e graduale. Nessuno degli esperti coinvolti sostiene infatti che il commonhold rappresenti una soluzione perfetta. Piuttosto, viene descritto come un modello che potrebbe offrire una base giuridica più moderna e trasparente, a condizione che sia accompagnato da regole chiare, adeguata formazione dei proprietari e un sistema capace di prevenire i conflitti prima ancora che si trasformino in problemi economici o giudiziari.

Che cosa cambia per chi vive o vuole comprare casa nel Regno Unito

Al di là del dibattito politico e giuridico, la domanda che interessa maggiormente milioni di persone è molto più concreta: che cosa cambierà realmente per chi possiede già un appartamento o sta pensando di acquistarne uno? La risposta, almeno per il momento, è meno semplice di quanto possa sembrare. La riforma è infatti destinata a modificare profondamente il mercato immobiliare britannico, ma il cambiamento non sarà immediato né uniforme. Per diversi anni continueranno infatti a convivere edifici in leasehold, nuovi sviluppi in commonhold e immobili interessati da procedure di conversione ancora tutte da definire.

Il primo elemento da chiarire è che chi possiede oggi un appartamento leasehold non perderà improvvisamente il proprio titolo di proprietà. Uno dei timori circolati nelle ultime settimane è che il Governo possa convertire automaticamente milioni di abitazioni nel nuovo sistema. In realtà nessuna proposta va in questa direzione. Il progetto governativo riguarda soprattutto il futuro delle nuove costruzioni, mentre per gli edifici esistenti si prospetta un percorso molto più graduale, fatto di conversioni volontarie, procedure semplificate e ulteriori interventi legislativi che richiederanno ancora tempo.

Questo significa che chi oggi acquista un appartamento leasehold continuerà, almeno inizialmente, a convivere con le regole previste dal proprio contratto. Continueranno quindi a esistere il service charge, le clausole relative alla manutenzione e tutte le disposizioni previste dal lease. Alcuni aspetti, come il ground rent, potrebbero essere modificati dalle nuove norme, ma il passaggio al commonhold non sarà automatico.

Per questo motivo gli esperti invitano a non interpretare la riforma come una ragione per sospendere ogni acquisto immobiliare. Il mercato continuerà a funzionare normalmente e milioni di transazioni riguarderanno ancora appartamenti leasehold. Piuttosto, il consiglio è quello di prestare ancora maggiore attenzione a elementi che già oggi risultano fondamentali: la durata residua del lease, l’ammontare delle service charges, l’eventuale presenza di clausole di incremento del ground rent e la qualità della gestione dell’edificio.

Tra tutti questi fattori, la durata del lease continuerà probabilmente a essere uno degli aspetti più importanti. Da tempo gli operatori del mercato immobiliare considerano la soglia degli 80 anni residui come un punto particolarmente delicato. Al di sotto di questo limite il costo per estendere il lease tende ad aumentare sensibilmente e molte banche iniziano a valutare con maggiore prudenza la concessione di mutui. Anche se la riforma dovesse andare avanti secondo i tempi previsti, questa realtà continuerà probabilmente a incidere sul mercato ancora per molti anni.

Un’altra conseguenza interessante riguarda il valore degli immobili. Alcuni osservatori ritengono che, nel lungo periodo, gli appartamenti costruiti direttamente in commonhold potrebbero risultare più appetibili agli occhi degli acquirenti proprio perché eliminano l’incertezza legata alla durata del lease. Altri invitano invece alla prudenza. Il mercato britannico è estremamente maturo e gli operatori avranno bisogno di tempo per attribuire un valore stabile a un modello di proprietà che, almeno fino a oggi, è rimasto largamente marginale.

Le banche rappresentano infatti uno dei principali punti interrogativi della riforma. Gli istituti di credito hanno sviluppato per decenni sistemi di valutazione specifici per il leasehold. Surveyor, periti immobiliari e mortgage lenders conoscono perfettamente i rischi legati ai lease brevi, ai ground rent elevati e alle caratteristiche dei diversi contratti. Il commonhold, invece, richiederà nuovi criteri di valutazione, nuove procedure e una diversa analisi del rischio. Organizzazioni come UK Finance, che rappresenta il settore bancario britannico, hanno già evidenziato come sarà necessario un importante lavoro di aggiornamento che coinvolgerà non soltanto le banche, ma anche avvocati, notai, agenti immobiliari e professionisti del settore.

Per gli italiani residenti nel Regno Unito questa fase di transizione richiederà probabilmente ancora maggiore attenzione. Molti connazionali acquistano il primo appartamento dopo alcuni anni di lavoro a Londra, spesso senza avere una conoscenza approfondita del diritto immobiliare britannico. La tentazione di considerare il commonhold come l’equivalente del condominio italiano potrebbe risultare fuorviante. Pur condividendo alcuni principi, il sistema britannico continuerà ad avere caratteristiche proprie, con procedure, responsabilità e obblighi differenti rispetto a quelli previsti dalla legislazione italiana.

Un altro aspetto destinato a cambiare riguarda il ruolo dei freeholder come investimento finanziario. Negli ultimi decenni i diritti di freehold sono stati acquistati da fondi, società specializzate e investitori istituzionali che li consideravano un’attività redditizia grazie ai ground rent e alla gestione degli edifici. Se il commonhold diventerà realmente il modello standard per le nuove costruzioni, questo segmento del mercato immobiliare potrebbe ridimensionarsi progressivamente. È anche per questo motivo che alcune organizzazioni rappresentative dei freeholder stanno seguendo con grande attenzione l’iter legislativo e hanno già espresso forti riserve sulle modifiche proposte dal Governo.

Resta poi aperta la questione dei possibili ricorsi giudiziari. Alcune parti della precedente riforma del leasehold sono già finite davanti ai tribunali e non si può escludere che anche il nuovo impianto legislativo venga contestato sotto il profilo dei diritti di proprietà e della tutela degli investimenti. Diversi esperti di diritto costituzionale hanno osservato che qualsiasi modifica destinata a incidere sul valore economico dei freehold potrebbe generare nuove controversie, rallentando ulteriormente il processo di riforma.

Nonostante queste incertezze, un elemento appare ormai difficilmente reversibile: il consenso politico verso un cambiamento del sistema è molto più ampio rispetto al passato. Negli ultimi anni governi di orientamento diverso hanno riconosciuto la necessità di intervenire sul leasehold, pur con approcci differenti. Questo lascia pensare che, indipendentemente dai tempi di attuazione, il mercato immobiliare britannico sia destinato a cambiare in maniera significativa.

Per chi vive nel Regno Unito il consiglio più prudente resta quindi quello di seguire con attenzione l’evoluzione della normativa, senza lasciarsi influenzare né da facili entusiasmi né da eccessivi allarmismi. Il leasehold non scomparirà dall’oggi al domani, così come il commonhold non eliminerà automaticamente tutte le criticità della gestione degli edifici. La vera rivoluzione sarà probabilmente culturale: spostare progressivamente il concetto di proprietà immobiliare da un sistema fondato sul controllo esercitato da soggetti esterni a uno in cui i residenti diventano i principali responsabili del futuro del proprio edificio. Sarà un percorso lungo, complesso e ricco di sfide, ma destinato a ridisegnare uno degli aspetti più caratteristici del mercato immobiliare britannico.

Le domande più frequenti sulla riforma di leasehold e commonhold

Una riforma di questa portata genera inevitabilmente molti dubbi. Non sorprende quindi che, dopo la pubblicazione della bozza del Draft Commonhold and Leasehold Reform Bill, siano aumentate le richieste di chiarimento da parte di proprietari, potenziali acquirenti e operatori del settore immobiliare. Il dibattito riguarda non soltanto gli aspetti giuridici, ma anche le conseguenze pratiche sulla vita quotidiana di milioni di persone. Ecco le domande che più frequentemente vengono poste in questa fase di transizione.

Il leasehold verrà abolito immediatamente?

No.

È probabilmente il malinteso più diffuso. Il Governo britannico ha espresso l’intenzione di fare del commonhold il modello di riferimento per i nuovi appartamenti, ma non esiste alcun piano per trasformare automaticamente milioni di immobili già esistenti. La stessa documentazione pubblicata dal Ministero dell’Housing, Communities and Local Government, il dipartimento governativo responsabile della riforma, evidenzia come la transizione sarà graduale e richiederà ulteriori interventi legislativi prima di poter essere completata. Chi possiede oggi un appartamento leasehold continuerà quindi, almeno per il momento, a essere soggetto alle regole previste dal proprio contratto di lease. Ulteriori dettagli sul progetto di legge sono disponibili nella documentazione ufficiale pubblicata dal Ministero dell’Housing britannico.

Conviene aspettare la riforma prima di acquistare casa?

Non necessariamente.

Il mercato immobiliare britannico continuerà a funzionare normalmente anche durante il percorso di approvazione della riforma. Rimandare un acquisto esclusivamente in attesa del commonhold potrebbe non essere conveniente, soprattutto considerando che il processo legislativo richiederà ancora tempo e che molte delle nuove norme interesseranno principalmente gli edifici di futura costruzione. Piuttosto, rimane fondamentale analizzare con attenzione il contratto di lease, la durata residua, le service charges e la qualità della gestione dell’edificio.

Le service charges scompariranno con il commonhold?

No.

Questo è uno degli equivoci più frequenti. Qualunque edificio, indipendentemente dal sistema di proprietà adottato, continuerà ad avere costi di manutenzione. Ascensori, tetti, impianti elettrici, sistemi antincendio, assicurazioni, pulizia delle parti comuni e manutenzione straordinaria dovranno comunque essere finanziati. La differenza è che nel commonhold saranno i proprietari stessi, attraverso la Commonhold Association, a decidere direttamente come gestire tali spese e a scegliere gli eventuali professionisti incaricati dell’amministrazione.

Il ground rent verrà eliminato?

Per i nuovi lease il problema è già stato in gran parte risolto dal Leasehold Reform (Ground Rent) Act 2022, che ha introdotto un ground rent simbolico per la maggior parte dei nuovi contratti. Per quanto riguarda i lease già esistenti, il Governo propone di limitare il ground rent a un massimo di 250 sterline annue, con l’obiettivo di ridurlo successivamente a un importo puramente simbolico (peppercorn). Si tratta però di una misura ancora inserita nel percorso legislativo e non definitivamente operativa.

Chi controllerà gli edifici nel nuovo sistema?

Nel modello commonhold il controllo passerà ai proprietari degli appartamenti attraverso una società comune chiamata Commonhold Association. Questa potrà amministrare direttamente l’edificio oppure affidare la gestione a un managing agent professionista, mantenendo però il potere di nominarlo, controllarlo ed eventualmente sostituirlo. Il principio è quello di rendere i residenti protagonisti delle decisioni che riguardano il proprio stabile.

Il commonhold esiste già nel Regno Unito?

Sì, ma è estremamente raro.

Il commonhold è previsto dalla legge dal 2004, tuttavia gli sviluppatori hanno continuato quasi sempre a preferire il leasehold. Le ragioni sono molteplici: scarsa familiarità del mercato, prudenza degli istituti di credito, abitudini consolidate degli operatori immobiliari e una normativa che, secondo numerosi esperti, non incentivava realmente questo modello. Proprio per questo motivo il Governo intende modificarne profondamente il funzionamento, riprendendo molte delle raccomandazioni elaborate dalla Law Commission, organismo indipendente incaricato di proporre riforme legislative. Il lavoro svolto dalla Commissione è consultabile sul sito ufficiale della Law Commission, che da anni studia possibili alternative al leasehold.

Il commonhold è davvero migliore del leasehold?

Non esiste una risposta univoca.

Secondo il Governo, la Law Commission e numerose associazioni dei leaseholder, il commonhold restituisce maggiore controllo ai proprietari e rende più trasparente la gestione degli edifici. I freeholder e parte del settore immobiliare ritengono invece che la gestione collettiva possa creare conflitti, ritardare lavori di manutenzione e rendere più difficile assumere decisioni condivise. La realtà, probabilmente, sarà meno netta: molto dipenderà dalla qualità dell’amministrazione, dalla collaborazione tra residenti e dalle regole che accompagneranno la riforma.

Gli italiani che vivono nel Regno Unito devono preoccuparsi?

Più che preoccuparsi, è opportuno informarsi.

Chi possiede già un appartamento leasehold non subirà cambiamenti improvvisi, mentre chi intende acquistare nei prossimi anni dovrà seguire con attenzione l’evoluzione della normativa. Comprendere la differenza tra leasehold, freehold e commonhold diventerà sempre più importante, soprattutto in un mercato immobiliare complesso come quello londinese, dove il valore di un immobile dipende non soltanto dalla posizione o dalle dimensioni, ma anche dal tipo di proprietà, dalla durata del lease e dalla qualità della gestione dell’edificio.

La riforma rappresenta senza dubbio uno dei cambiamenti più significativi del diritto immobiliare britannico degli ultimi decenni. Tuttavia, come spesso accade nelle grandi trasformazioni legislative, il vero impatto non dipenderà soltanto dal testo della legge, ma anche dalla capacità di proprietari, professionisti, banche e istituzioni di adattarsi a un nuovo modo di concepire la proprietà della casa nel Regno Unito.

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