Ricorso contro la demolizione: la sentenza che cambia il calcolo dei termini

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L’Adunanza Plenaria del CdS chiarisce quando il termine di 90 giorni per demolire si sospende e quali effetti produce il rigetto del ricorso.

Un ricorso al giudice amministrativo non basta, da solo, a fermare l’efficacia di un ordine di demolizione. Ma se nel corso della causa arriva una misura cautelare favorevole oppure una sentenza di primo grado che dà ragione al privato, il conto alla rovescia dei novanta giorni previsto dalla legge si arresta. Non riparte però da zero quando il giudizio si chiude in senso sfavorevole: riprende dal punto in cui era stato interrotto.

È il chiarimento fornito dall’Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato con la sentenza n. 7 del 31 luglio 2026. Una pronuncia importante per proprietari, responsabili di abusi edilizi, tecnici e Comuni, perché affronta una questione tutt’altro che teorica: cosa accade al termine fissato per ripristinare lo stato dei luoghi quando l’ordinanza comunale viene impugnata e, nel frattempo, il giudice emette provvedimenti di segno favorevole?

La risposta individua un punto di equilibrio tra diritto di difesa del cittadino e necessità di non trasformare la tutela provvisoria in un vantaggio definitivo. Il procedimento giudiziario può sospendere il decorso del termine, ma non cancella il tempo già maturato né attribuisce automaticamente un nuovo periodo completo per adempiere.

Ordine di demolizione e novanta giorni: cosa prevede il Testo unico edilizia

La disciplina di riferimento è contenuta nell’articolo 31 del d.P.R. n. 380 del 2001, il Testo unico dell’edilizia. Quando un’opera è realizzata senza permesso di costruire, in totale difformità dal titolo o con variazioni essenziali, il Comune può ordinare al proprietario e al responsabile dell’abuso la demolizione o la rimessa in pristino.

L’ingiunzione assegna normalmente un termine di 90 giorni. Entro quella scadenza il destinatario deve eliminare l’intervento contestato, salvo che vi siano i presupposti per altre iniziative consentite dalla normativa, come la richiesta di accertamento di conformità. Se l’ordine non viene eseguito, l’effetto può essere particolarmente gravoso: il bene e l’area individuata nel provvedimento possono essere acquisiti di diritto al patrimonio indisponibile dell’ente locale.

Il passaggio merita attenzione. L’atto successivo con cui il Comune accerta l’inottemperanza non crea dal nulla il trasferimento della proprietà, ma dichiara un’acquisizione che, secondo la ricostruzione consolidata della giurisprudenza, matura al termine del periodo fissato dalla legge. Per questo i novanta giorni non sono un dato burocratico secondario: rappresentano lo spazio temporale entro il quale il privato può ancora evitare conseguenze patrimoniali molto rilevanti.

Il ricorso al TAR non blocca automaticamente l’ordinanza

Uno degli equivoci più frequenti riguarda proprio l’impugnazione dell’ordine di demolizione. Presentare un ricorso al TAR non comporta, di per sé, la sospensione dell’atto comunale. Il provvedimento amministrativo resta efficace fino a quando l’Amministrazione non lo ritiri o il giudice non intervenga con una misura cautelare.

In altre parole, chi riceve un’ingiunzione non può considerarsi al riparo soltanto perché ha avviato una causa. Occorre valutare con precisione se sia stata chiesta e ottenuta una sospensiva, quando il provvedimento favorevole sia stato comunicato e quale parte del termine fosse già trascorsa in quel momento.

Il caso esaminato dall’Adunanza Plenaria nasceva da un ordine di ripristino collegato a un mutamento di destinazione d’uso ritenuto incompatibile con i titoli edilizi e con le regole urbanistiche. Nel corso della vicenda erano intervenute pronunce cautelari e una decisione di primo grado favorevole all’associazione coinvolta, poi superata dalla sentenza definitiva del Consiglio di Stato. Il nodo era stabilire se, dopo il rigetto finale del ricorso, il termine dovesse ricominciare integralmente oppure proseguire soltanto per il tempo rimasto.

La regola fissata dal Consiglio di Stato: sospensione, non interruzione

L’Adunanza Plenaria ha scelto la seconda soluzione. La misura cautelare favorevole e la sentenza di primo grado che annulla l’ordine incidono sul decorso dei novanta giorni, ma producono un effetto di sospensione, non di interruzione.

La differenza pratica è decisiva. Se il termine fosse interrotto, una volta terminato il giudizio sfavorevolmente per il ricorrente, il destinatario dell’ordine avrebbe sempre a disposizione altri novanta giorni pieni. Con la sospensione, invece, il conteggio si congela per la durata dell’efficacia della pronuncia favorevole e riparte successivamente per la sola frazione residua.

Il principio di diritto espresso dalla Plenaria stabilisce infatti che il termine previsto dall’articolo 31 è sospeso dalla pronuncia cautelare o dalla sentenza di primo grado favorevole al ricorrente e torna a decorrere dopo la comunicazione di un provvedimento giudiziario di segno opposto. Resta comunque necessario verificare, nel caso concreto, se l’esecuzione sia realmente esigibile nel tempo residuo.

Questo ultimo passaggio evita automatismi eccessivi. Se i giorni rimasti fossero troppo pochi rispetto alla complessità materiale della demolizione o del ripristino, l’interessato può rivolgersi al Comune e chiedere un termine ulteriore congruo. La stessa sentenza ricorda anche la possibilità di attivare, quando ne ricorrono le condizioni e nei tempi utili, l’accertamento di conformità previsto dalla normativa edilizia.

Quando l’acquisizione al patrimonio del Comune resta ferma

La decisione chiarisce anche un’altra ipotesi, ancora più delicata. Se i novanta giorni sono già spirati prima dell’adozione di una misura cautelare favorevole, il successivo provvedimento provvisorio non può far venir meno l’acquisizione già maturata. Il Comune diventa proprietario del bene ope legis, cioè per effetto diretto della legge, salvo che l’ordine di demolizione venga definitivamente annullato.

La pronuncia provvisoria, per sua natura, serve a conservare la situazione in attesa della decisione di merito. Non può trasformarsi in un beneficio permanente qualora il ricorso venga poi respinto in via definitiva. Diversamente, osservano i giudici, la tutela cautelare finirebbe per attribuire al ricorrente un vantaggio ulteriore rispetto alla protezione temporanea richiesta durante il processo.

Nel caso deciso, il termine era decorso integralmente prima del primo provvedimento cautelare favorevole. Per questa ragione l’Adunanza Plenaria ha ritenuto legittima l’acquisizione disposta dal Comune. Né il richiamo alla libertà di culto, pur costituzionalmente garantita, ha potuto modificare la conclusione: l’esercizio di un diritto fondamentale deve svolgersi nel rispetto delle norme urbanistiche, edilizie e di sicurezza applicabili ai luoghi.

La lezione pratica per proprietari, professionisti e Comuni

La sentenza n. 7 del 2026 consegna una regola chiara: nel contenzioso edilizio bisogna tenere un calendario puntuale, non limitarsi a confidare nella pendenza del giudizio. Un ricorso può essere indispensabile per contestare un ordine illegittimo, ma non sospende automaticamente l’obbligo di ripristino. E anche una sospensiva ottenuta dal giudice non azzera il tempo già trascorso.

Per il destinatario dell’ordine è quindi essenziale verificare subito la data di notifica, valutare le possibili iniziative tecniche e legali e, se necessario, chiedere tempestivamente una proroga motivata. Per le amministrazioni, invece, la pronuncia rafforza la necessità di istruire con attenzione gli atti, indicare correttamente l’area soggetta ad acquisizione e accertare l’inottemperanza una volta scaduto il termine.

La questione non riguarda soltanto la demolizione di manufatti abusivi. Il principio vale anche per gli ordini di riduzione in pristino e conferma che, davanti a un provvedimento edilizio, tempi processuali e tempi amministrativi devono essere letti insieme. È proprio in quella sovrapposizione che può cambiare il destino dell’immobile.

Il testo della sentenza

Qui il documento completo.

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