Piano casa 2026: tutte le novità dopo l'ok della Camera

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Piano Casa 2026: come cambia l’accesso alla casa tra affitti calmierati, edilizia pubblica e nuovi fondi. Emergenza abitativa, ecco come il Governo accelera con l’approvazione alla Camera.

Trovare un’abitazione a costi sostenibili è diventata una delle principali difficoltà per milioni di persone in Italia. Nelle grandi città, ma sempre più spesso anche nei centri di medie dimensioni, l’aumento dei canoni di locazione e il costo crescente degli immobili hanno reso complesso l’accesso alla casa non solo per le famiglie a basso reddito, ma anche per lavoratori, studenti universitari e giovani coppie.

È in questo contesto che si inserisce il nuovo Piano Casa 2026, il provvedimento approvato dalla Camera dei Deputati e atteso al passaggio definitivo in Senato entro il 6 luglio. L’obiettivo dichiarato è affrontare l’emergenza abitativa attraverso un mix di recupero del patrimonio immobiliare pubblico, sviluppo dell’edilizia sociale, sostegno agli affitti e incentivi per la riqualificazione urbana.

Il progetto punta a mobilitare risorse per circa 10 miliardi di euro nell’arco di dieci anni, con l’ambizione di aumentare in modo significativo la disponibilità di alloggi a prezzi accessibili.

Il recupero delle case popolari inutilizzate

Uno dei pilastri dell’intervento riguarda il patrimonio di edilizia residenziale pubblica che oggi non può essere assegnato perché necessita di lavori di manutenzione o riqualificazione.

Molti immobili appartenenti ai Comuni o agli enti regionali per l’edilizia pubblica risultano infatti vuoti da anni a causa delle condizioni strutturali o della mancanza di fondi per gli interventi necessari.

Il Piano Casa prevede la creazione di un Programma straordinario nazionale destinato proprio al recupero e alla manutenzione di queste strutture. Per la prima fase, tra il 2026 e il 2030, sono previsti circa 970 milioni di euro, mentre ulteriori risorse potranno arrivare da fondi europei, programmi di rigenerazione urbana e investimenti pubblici successivi.

A coordinare l’attuazione sarà un Commissario straordinario, incaricato di accelerare le procedure e individuare gli immobili che possono essere destinati all’edilizia sociale.

Affitti calmierati: chi potrà beneficiarne

Tra le novità più rilevanti emerge l’ampliamento della platea dei destinatari degli alloggi a canone calmierato.

Il decreto riconosce infatti la crescente difficoltà incontrata da molte categorie professionali nel trovare una sistemazione nelle aree caratterizzate da forte pressione immobiliare.

Potranno accedere alle nuove soluzioni abitative non soltanto i lavoratori fuori sede, ma anche figure considerate essenziali per il funzionamento dei servizi pubblici, tra cui:

• insegnanti;
• personale sanitario;
• appartenenti alle forze dell’ordine;
• dipendenti pubblici trasferiti per esigenze di servizio.

La misura riguarda inoltre lavoratori del settore privato costretti a trasferirsi lontano dalla propria residenza per motivi professionali.

L’intento è favorire la permanenza di professionalità indispensabili nelle città dove il costo degli affitti rischia di diventare un ostacolo all’attività lavorativa.

I requisiti economici per accedere agli alloggi

L’accesso agli affitti calmierati sarà regolato da criteri specifici.

Da una parte, i beneficiari non dovranno possedere i requisiti per ottenere una casa popolare tradizionale; dall’altra, dovranno dimostrare che il mercato immobiliare privato comporta un peso economico eccessivo rispetto al reddito disponibile.

In particolare, sarà necessario dimostrare che l’affitto di mercato inciderebbe per oltre il 30% sul reddito personale o familiare.

Sono inoltre previsti limiti reddituali collegati al costo del canone annuo e verifiche periodiche affidate ai Comuni e all’Agenzia delle Entrate.

Qualora i requisiti vengano meno per un periodo prolungato, il contratto potrà essere revocato.

Più risorse per gli studenti universitari fuori sede

Un altro capitolo importante riguarda il mondo universitario.

Negli ultimi anni il tema degli affitti per studenti è diventato centrale nel dibattito pubblico, soprattutto nelle città sede di grandi atenei, dove la domanda supera ampiamente l’offerta disponibile.

Per questo motivo il decreto rifinanzia il Fondo per gli alloggi degli studenti fuori sede, destinando 8,5 milioni di euro per il 2026.

Le risorse saranno rivolte agli universitari con un ISEE non superiore a 20 mila euro che non beneficiano già di altre forme di sostegno pubblico per l’alloggio.

L’obiettivo è alleggerire il peso economico delle locazioni per le famiglie e favorire il diritto allo studio anche lontano dal luogo di residenza.

Fondo Housing Coesione e investimenti pubblici

Tra gli strumenti finanziari introdotti compare il nuovo Fondo Housing Coesione, che partirà con una dotazione iniziale di 100 milioni di euro.

Non si tratta di contributi diretti ai cittadini, ma di un meccanismo pensato per aggregare risorse provenienti da diverse fonti pubbliche e private, destinandole a interventi di edilizia residenziale sociale.

Attraverso questo fondo sarà possibile sostenere nuovi progetti abitativi, recuperare immobili esistenti e favorire la realizzazione di abitazioni da concedere in locazione a lungo termine.

In alcuni casi sarà prevista anche la formula dell’affitto con futura possibilità di acquisto, soluzione già sperimentata in diversi programmi di housing sociale.

Rigenerazione urbana e semplificazioni per i cantieri

Il Piano Casa introduce anche una serie di misure destinate a velocizzare gli interventi edilizi.

Le semplificazioni riguarderanno:

• ristrutturazioni;
• recupero di edifici esistenti;
• cambi di destinazione d’uso;
• progetti di rigenerazione urbana.

Per accedere ai benefici, una quota significativa degli interventi dovrà essere destinata all’edilizia convenzionata.

Il principio alla base della norma è favorire investimenti privati che generino contemporaneamente nuove abitazioni a prezzi accessibili.

Gli immobili interessati dovranno mantenere la destinazione sociale per almeno 30 anni, garantendo nel tempo canoni e prezzi inferiori rispetto ai valori di mercato.

La possibilità di acquistare gli alloggi pubblici

Tra gli aspetti più discussi del provvedimento figura la possibilità di vendere alcune abitazioni di edilizia residenziale pubblica.

Gli assegnatari in regola con il pagamento dei canoni e privi di altri immobili potranno beneficiare di un diritto di opzione per l’acquisto.

Secondo il Governo, questa misura potrebbe favorire la formazione di nuova proprietà immobiliare e generare risorse da reinvestire nel recupero di ulteriori alloggi.

I critici, invece, temono una progressiva riduzione del patrimonio abitativo pubblico disponibile per le fasce economicamente più fragili.

Un fondo per chi non riesce più a pagare l’affitto

Il decreto prevede inoltre un nuovo Fondo rotativo di garanzia destinato alle situazioni di morosità incolpevole.

Lo strumento dovrebbe intervenire quando l’inquilino si trova nell’impossibilità di sostenere il canone per cause indipendenti dalla propria volontà, come la perdita del lavoro, una grave malattia o altre situazioni di difficoltà economica.

Per la misura sono stati stanziati 22 milioni di euro nel 2026 e ulteriori risorse per gli anni successivi.

Il confronto politico resta aperto

L’approvazione alla Camera ha acceso un acceso confronto tra maggioranza e opposizione.

Le forze che sostengono il Governo descrivono il Piano Casa come il primo tentativo organico degli ultimi decenni di affrontare la crisi abitativa, puntando sul recupero del patrimonio esistente e sulla creazione di nuove opportunità per famiglie, lavoratori e studenti.

Le opposizioni, invece, contestano soprattutto l’entità delle risorse immediatamente disponibili e il rischio che una parte degli interventi finisca per privilegiare l’edilizia sociale rispetto all’espansione delle case popolari tradizionali.

Anche le organizzazioni degli inquilini hanno espresso perplessità, sostenendo che molte misure produrranno effetti soltanto nel medio-lungo periodo e che servirebbero interventi più incisivi per contenere gli affitti di mercato.

Cosa cambia davvero per cittadini e famiglie

Al di là dello scontro politico, il Piano Casa segna un cambio di approccio nelle politiche abitative italiane. Il focus non è soltanto sulla costruzione di nuovi immobili, ma soprattutto sul recupero di quelli esistenti, sulla collaborazione tra pubblico e privato e sulla creazione di un’offerta abitativa destinata a chi oggi si trova in una sorta di “terra di mezzo”: troppo benestante per accedere alle case popolari, ma non abbastanza per sostenere i costi del mercato.

Se il percorso parlamentare si concluderà nei tempi previsti, le prime misure operative potrebbero partire già nei prossimi mesi. La vera sfida sarà trasformare gli stanziamenti e le norme in abitazioni concretamente disponibili, verificando se il Piano riuscirà davvero a incidere su una delle emergenze sociali più rilevanti dell’Italia contemporanea.

Il testo del decreto legge

Qui il documento completo.

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