Verde pubblico attrezzato e tributi locali: valore e edificabilità

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Verde pubblico attrezzato e tributi locali, il vincolo incide sul valore ma non cancella l’edificabilità.

Un terreno che il piano urbanistico destina a parco attrezzato o a scuola può comunque essere tassato come area edificabile. Lo afferma la Cassazione con l’ordinanza n. 25201 del 10 settembre 2026.

I terreni di Latina Scalo e l’avviso per l’ICI 2011

Il Comune di Latina aveva notificato un accertamento d’ufficio per omessa dichiarazione dell’ICI relativa al 2011, con riferimento ad alcuni terreni ubicati a Latina Scalo. La contribuente aveva perso in primo grado. In appello, però, la CTR del Lazio, con la sentenza n. 1468/2022, aveva annullato l’avviso.

La decisione si fondava su due elementi. Il primo era una perizia dell’11 dicembre 2017 che negava l’edificabilità delle particelle, perché il piano particolareggiato esecutivo ne assegnava una al verde pubblico attrezzato e le altre due a un’area scolastica.

L’altro elemento era la genericità della stima del Comune, fondata su un richiamo a fonti dell’Agenzia delle Entrate e a indagini di mercato, con valori tratti da una tabella riferita al 2017 e adeguati al 2011 anche con i dati OMI del primo semestre.

Il Comune ha proposto ricorso per cassazione con due motivi. Il primo denuncia la violazione degli artt. 2 e 5 del d.lgs. 504/1992 e dell’art. 36, comma 2, del d.l. 223/2006. Il secondo lamenta l’omesso esame di un fatto decisivo, cioè il modo in cui l’ufficio tecnico aveva costruito la stima.

Come si accerta l’edificabilità di un terreno

La legge considera fabbricabile un terreno quando gli strumenti urbanistici ne permettono l’edificazione. Conta anche la possibilità concreta di costruire, valutata con gli stessi criteri usati per calcolare l’indennità di esproprio. È la definizione dell’art. 2, lettera b), del d.lgs. 504/1992. Per l’IMU l’ordinanza rimanda all’art. 13, comma 2, del d.l. 201/2011, convertito dalla l. 214/2011.

Per sapere se un’area è edificabile basta guardare al piano regolatore generale del Comune. Non serve che la Regione lo abbia approvato, né che esistano già piani attuativi. Lo hanno stabilito due norme interpretative, una del 2005 e una del 2006 (art. 11-quaterdecies, comma 16, del d.l. 203/2005, convertito dalla l. 248/2005, e art. 36, comma 2, del d.l. 223/2006, convertito dalla l. 248/2006). Lo hanno confermato le Sezioni Unite con la sentenza n. 25506 del 28 settembre 2006. La Corte costituzionale, con la sentenza n. 41 del 27 febbraio 2008, ha precisato che quelle norme non introducono regole nuove, ma chiariscono il senso della disposizione già in vigore.

Vincoli assoluti e vincoli di destinazione

La questione ruota attorno alla distinzione tra due tipi di limite.

Il vincolo di inedificabilità assoluta, stabilito in via generale dal piano regolatore, esclude l’edificabilità. Lo stesso accade quando il divieto deriva da strumenti regionali di pianificazione paesaggistica o ambientale, che prevalgono sulla pianificazione comunale.

Il vincolo di destinazione, invece, lascia intatta la natura edificabile del suolo. Rientrano in questa categoria le previsioni che riservano l’area a parco pubblico, ad attrezzature ricreative o sportive, a verde pubblico.

Per la Cassazione si tratta di vincoli conformativi e non espropriativi, legati all’interesse generale che discende dalla zonizzazione, e richiama tre pronunce del Consiglio di Stato (n. 7183/2024; n. 4404/2023; n. 1142/2022). Questi vincoli pesano sul valore venale, che dipende da quanto le potenzialità edificatorie siano attuali e concrete. Non incidono, invece, sull’assoggettamento al tributo.

Valore e tassabilità restano questioni distinte

Secondo la Suprema Corte, il giudice regionale ha sovrapposto i due piani. Un valore determinato in modo scorretto non autorizzava ad annullare l’atto per intero, perché l’area conservava la propria natura edificabile. I giudici d’appello hanno inoltre ignorato un dato decisivo, ossia il metodo della stima comunale, che partiva dalle indicazioni dell’ufficio tecnico e dal valore di mercato più plausibile dei suoli edificabili cittadini, con importi diversi per i terreni riservati a parchi, impianti sportivi e viabilità rispetto a quelli in zona residenziale di espansione.

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