Il Fisco trova irregolarità in quasi metà delle case ristrutturate con i bonus edilizi

Controlli più serrati, incrocio dei dati e sanzioni fino a oltre ottomila euro. L’Agenzia delle Entrate accelera sulla verifica degli immobili ristrutturati con i bonus edilizi, a partire dal Superbonus, e scopre che quasi una casa su due presenta irregolarità catastali.

Secondo quanto emerge dal Documento di finanza pubblica 2026, i primi controlli a campione hanno evidenziato criticità diffuse: su circa tremilacinquecento verifiche concluse a fine 2025, oltre millecinquecento immobili – quasi il quarantacinque – necessitano di una regolarizzazione. In molti casi, dopo interventi che hanno aumentato il valore dell’immobile, i proprietari non hanno aggiornato la rendita catastale, con effetti diretti anche sulle imposte dovute.

L’offensiva del Fisco è già partita e si intensificherà nei prossimi anni. Sono previste circa centoventimila comunicazioni tra il 2026 e il 2028, con quarantacinquemila lettere già in programma tra il 2026 e il 2027. Si tratta delle cosiddette “lettere di compliance”, con cui l’Agenzia invita i contribuenti a verificare eventuali incongruenze tra lavori effettuati e dati registrati al Catasto.

A supporto dei controlli entra in gioco anche la tecnologia: l’amministrazione finanziaria sta utilizzando sistemi di fotointerpretazione e algoritmi di intelligenza artificiale per incrociare mappe catastali e immagini aeree, con l’obiettivo di individuare immobili non censiti o modifiche non dichiarate. A fine 2025 il monitoraggio ha già coperto il settantacinque per cento del territorio nazionale, con l’obiettivo di arrivare all’ottantacinque per cento entro quest’anno.

L’obbligo di aggiornamento catastale non è una novità, ma è stato rafforzato negli ultimi anni proprio per gli immobili che hanno beneficiato di incentivi pubblici. In generale, scatta quando gli interventi incidono in modo significativo sul valore o sulla consistenza dell’immobile, ad esempio superando una soglia del quindici di incremento.

Chi non si adegua rischia sanzioni pesanti: da un minimo di 1.032 euro fino a oltre 8.200 euro per ogni unità immobiliare. È però possibile ridurre le multe attraverso il ravvedimento operoso, presentando spontaneamente la dichiarazione anche in ritardo.

Le conseguenze non sono solo economiche. In caso di mancata regolarizzazione, l’Agenzia può attribuire una rendita catastale presunta, con effetti immediati su imposte come Imu e Tari. Inoltre, un immobile non in regola non può essere venduto, affittato o trasferito, dato che la conformità catastale è obbligatoria per qualsiasi atto.

L’obiettivo dei controlli è anche recuperare gettito. Molti degli immobili interessati dai bonus edilizi – circa cinquecentomila quelli coinvolti dal Superbonus – hanno aumentato il proprio valore e la propria efficienza energetica, ma senza un aggiornamento catastale questo non si traduce in un adeguamento delle imposte.

Accanto alle irregolarità, però, emergono anche segnali di maggiore attenzione: nel 2025 sono state presentate spontaneamente circa settantamila dichiarazioni di variazione, in crescita del venticinque per cento rispetto all’anno precedente. Un dato che lascia intravedere un progressivo riallineamento, anche se il lavoro di verifica resta ancora ampio.

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