In (quasi) tutte le città europee gli affitti ormai sono insostenibili

Si chiama housing affordability, che tradotto significa più o meno “accessibilità della casa”. Ovvero quanto l’affitto di un appartamento può essere sostenibile per lo stipendio che si guadagna ogni mese. Quello che ormai è diventato il principale problema per gran parte dei lavoratori di tutte le grandi città del mondo, comprese quelle europee. Tanto che per la prima volta a Bruxelles c’è un commissario europeo alla Casa, il danese Dan Jørgensen. E al Parlamento europeo si è insediata pure una commissione speciale per la Crisi abitativa.

La regola degli economisti è che, per essere accessibile o abbordabile, la spesa dell’affitto non deve superare il 30 per cento dello stipendio. Ma da Parigi a Vienna, da Milano a Roma, questa soglia è stata ormai oltrepassata. La curva dei prezzi delle case e quella dei salari medi da tempo hanno cominciato a viaggiare distanti. Il mercato immobiliare nei centri urbani è esploso e in molti casi i salari non hanno fatto altrettanto.

Il rapporto “Mapping the World’s Prices” di Deutsche Bank Research Institute mostra proprio come la spesa per l’affitto assorba una fetta sempre maggiore dei bilanci delle famiglie che vivono in città, soprattutto per i redditi più bassi ovviamente. Il budget che resta per le altre spese mensili si assottiglia sempre di più. E in molte aree urbane d’Europa, lo stipendio netto medio ormai non è più sufficiente a coprire la spesa di affitto per una casa.

Il rapporto confronta gli stipendi mensili netti e gli affitti per appartamenti con una, due e tre camere da letto nei centri di sessantanove città in tutto il mondo. Nel 2025, gli stipendi netti mensili medi vanno da un minimo di 151 euro al Cairo al massimo di 7.307 euro a Ginevra, con Zurigo subito dietro con 7.127 euro.

La Svizzera è il Paese con gli stipendi più alti in assoluto e anche quello in cui il rapporto tra affitti e salario permette di gestire bene il budget mensile. All’opposto, gli stipendi più bassi – dopo Istanbul, che ha un salario medio di 855 euro – si trovano ad Atene, con 1.044 euro.

I lavoratori delle città dell’Europa settentrionale e occidentale sono quelli meglio pagati. Gli stipendi netti superano i 4mila euro a Lussemburgo, Amsterdam, Copenaghen e Francoforte. Roma invece ha lo stipendio medio più basso tra le capitali delle cinque maggiori economie europee, con 2.046 euro. Madrid segue, leggermente più in alto, con 2.193 euro. Gli stipendi sono significativamente più alti a Berlino (3.565 euro), Parigi (3.630 euro) e Londra (3.637 euro).

Nella mappa del Deutsche Bank Research Institut, gli affitti per gli appartamenti con una camera da letto nei centri città variano notevolmente, da un minimo di 206 euro al Cairo a un massimo di 4.143 euro a New York. Le città degli Stati Uniti dominano la fascia più alta, con New York in testa. In Europa, l’affitto più alto è a Londra, con 2.985 euro, mentre il più basso è ad Atene, con 650 euro in media. Anche a Zurigo, Dublino, Amsterdam e Ginevra gli affitti superano i 2mila, mentre Budapest rimane al di sotto degli 800 euro. Milano è al 27esimo posto con una media di 1.602 euro, Roma al 35esimo con 1.326 euro.

La percentuale dello stipendio spesa per l’affitto è l’indicatore più utile, perché mostra quanto reddito disponibile rimane dopo aver pagato. È chiaro che molto dipende non solo da quanto sono alti gli affitti, ma anche da quanto sono alti i salari. Un rapporto del 100 per cento significa che l’intero stipendio viene destinato all’affitto. Un valore superiore, come al Cairo (125%), significa che non rimane nulla in tasca o che è necessario un reddito extra per coprire l’affitto.

In Europa, il rapporto affitto-stipendio per un single varia dal 29 per cento di Ginevra al 116 per cento di Lisbona. Nella capitale portoghese, al centro di molte battaglie per la casa, lo stipendio non basta più per potersi permettere un appartamento con una stanza da letto. Un lavoratore deve spendere tre quarti del suo stipendio in affitto a Londra (75 per cento), così come a Barcellona e Madrid (entrambe al 74 per cento).

Anche a Milano, la percentuale è elevata, al 71 per cento. Mentre a Roma si arriva al 65 per cento. Questo perché, a fronte di affitti molto alti, gli stipendi non lo sono altrettanto. Accade lo stesso a Dublino (62 per cento), Atene (57 per cento), Varsavia (56 per cento), Praga (54 per cento) e Budapest (52 per cento).

Ginevra, con il 29 per cento di costo medio sullo stipendio, è invece l’unica città europea in cui il rapporto affitto/salario è inferiore al 30 per cento. Il mercato immobiliare ginevrino, nonostante gli affitti alle stelle, risulta comunque accessibile per gli alti stipendi svizzeri. Si spende poco più del 30 per cento a Lussemburgo e Francoforte (entrambe al 34 per cento), Zurigo ed Helsinki (entrambe al 35 per cento) e Vienna (38 per cento). Ad eccezione di Helsinki, però, non significa che in queste città gli affitti siano economici. Piuttosto, ci sono stipendi più alti, che riducono la percentuale di reddito spesa per l’affitto.

Tra le capitali delle cinque principali economie europee, Berlino ha il rapporto affitto/stipendio più basso, con i residenti che spendono il 40 per cento del loro reddito medio per l’affitto. Parigi segue con il 45 per cento. Londra invece ha il rapporto più alto, con il 75 per cento, seguita da Madrid con il 74 per cento e Roma con il 65 per cento. Sono messe meglio Amsterdam (49 per cento), Stoccolma (46 per cento), Edimburgo (44 per cento), Copenaghen (43 per cento) e Oslo (42 per cento).

Nella classifica globale, tra le città in cui lo stipendio non copre l’affitto ci sono Bogotà (120 per cento), Città del Messico (118 per cento) e San Paolo (102 per cento). In altre, nonostante l’affitto possa essere pagato, non rimane quasi nulla dello stipendio: tra queste, Rio de Janeiro (100 per cento), Manila (94 per cento), Buenos Aires (88 per cento) e Mumbai (84 per cento). Il rapporto affitto-stipendio a New York è dell’81%, il più alto tra le città degli Stati Uniti.

L’altro indicatore è poi capire quanto reddito rimane dopo aver pagato l’affitto. A livello globale, se prendiamo una coppia di lavoratori in affitto in una casa con tre stanze, i redditi residui più elevati si registrano ancora una volta in due città svizzere: Ginevra e Zurigo (con più di 5mila euro a testa). Seguite a distanza da San Francisco e Lussemburgo (più di 4mila a testa), Francoforte e Copenaghen (circa tremila a testa).

Per trovare la prima città italiana, invece, bisogna scorrere la classifica ben oltre la metà. Con i bassi salari italiani, una volta pagato l’affitto sul conto corrente rimane ben poco: a Roma, restano circa 700 euro a testa nella coppia; a Milano, invece, sulla carta rimangono sì e no 600 euro.

Secondo i calcoli del Politecnico, considerando abbordabile una spesa massima del 30 per cento della retribuzione netta, oggi un operaio che vuole vivere a Milano potrebbe affittare una casa di 23 metri quadri, un infermiere potrebbe ambire al massimo a 25 metri quadri, un medico specializzando a 28 metri quadri, un impiegato a 31 metri quadri, un professore associato arriverebbe a 44.

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