Lungo periodo di morosità, l’Amministratore può sospendere i servizi comuni

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Un recente pronunciamento del Tribunale di Perugia ha ribadito che l’amministratore, in presenza di morosità protratta per almeno sei mesi, possa procedere a sospendere al condomino moroso la fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato senza la necessità di ottenere una autorizzazione giudiziaria né assembleare, assumendosi la responsabilità della verifica dei presupposti richiesti dalla legge.

Questa possibilità è stabilita ai sensi dell’art. 63, comma III, disp. att. c.c. che stabilisce proprio che l’amministratore possa agire con la sospensione dei servizi comuni separabili in caso di morosità prolungata, mentre, diversamente, per intervenire all’interno della proprietà esclusiva sarà necessario un provvedimento giudiziale autorizzativo.

Il verdetto del Tribunale di Perugia

È quanto stabilito dal Tribunale Perugino con l’ordinanza del 28/07/2025, che ha accolto un ricorso d’urgenza presentato da un condominio che chiedeva fosse ordinato alla proprietaria di un’unità immobiliare, rimasta assente anche in sede processuale, di consentire ai tecnici incaricati dall’amministratore l’accesso all’interno dell’appartamento.

Consapevoli che la sospensione della fornitura di acqua calda sanitaria e riscaldamento richiedesse l’accesso alla proprietà esclusiva del condomino, si è richiesto il necessario provvedimento giurisdizionale che autorizzasse tale ingresso, finalizzato a chiudere fisicamente i rubinetti e decretare così l’interruzione delle derivazioni poste all’interno della proprietà esclusiva in una modalità reversibile.

Accertata la morosità superiore a sei mesi

Dalla documentazione depositata in sede processuale è risultato l’accertamento di una morosità superiore a sei mesi, con debiti verificati superiori a 8500 euro al 30 settembre 2024 a cui si sarebbero a breve sommate ulteriori spese previste per l’esercizio successivo.

Nonostante fossero già in corso le procedure esecutive per riavere alcune somme dovute a titolo di quote condominiali, non era stato possibile il recupero di nessun importo, nemmeno minimo.

A questo punto il Condominio ha invocato l’art. 63 disp. att. c.c., sostenendo il diritto dell’amministratore di sospendere i servizi comuni suscettibili di godimento separato in presenza di ritardo nel pagamento almeno semestrale e ha di conseguenza richiesto l’autorizzazione giudiziale per accedere all’immobile della condomina morosa al fine di intervenire sulle prese d’acqua interne.

Intervento necessario per limitare il danno

Il Giudice ha dunque ritenuto fondata la richiesta del Condominio constatando la morosità superiore al semestre evidenziando come potesse definirsi urgente “l’intervento è necessario per limitare l’accrescimento del danno ed impedire che in esito all’aumento dell’esposizione debitoria i restanti condomini siano chiamati a rispondere del dovuto, con riferimento a già citato art. 63 disp. att. cod. civ., comma 2, per somme via via maggiori“.

Nella sentenza si legge come non sia in discussione la liceità del distacco posto in atto dal condominio, “Non è dunque in discussione il diritto del Condominio di provvedere al distacco temporaneo dei servizi comuni suscettibili di godimento separato, tra i quali rientra certamente la diffusione dell’acqua calda sanitaria e dell’acqua per i riscaldamenti”. Si legge ancora “In linea generale, infatti, l’amministratore non necessita di alcuna autorizzazione dell’autorità giudiziaria per eseguire la sospensione, assumendosi la responsabilità della ricorrenza dei relativi presupposti”. Tuttavia, quando la sospensione impone l’accesso all’altrui proprietà esclusiva è imprescindibile dotarsi di uno specifico atto autorizzativo formale come recita sempre il provvedimento “è necessaria specifico provvedimento giurisdizionale per l’accesso all’altrui immobile“.

L’ordine giudiziale è stato quindi rivolto alla resistente affinché consenta immediatamente l’accesso ai tecnici incaricati dall’amministratore “nei limiti di quanto strettamente necessario al fine di sospendere le derivazioni“. Il Tribunale ha aggiunto un ulteriore chiarimento precisando come non sia necessario disporre immediatamente l’intervento dell’Ufficiale Giudiziario, poiché la resistente era tenuta ad adempiere spontaneamente all’ordine ricevuto, riservando eventuali ulteriori provvedimenti in caso di inottemperanza.

L’Art.63 comma III

Nell’ordinanza, che richiama espressamente l’art. 63 disp. att. c.c., comma III, citandone testuali parole “In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato” sono menzionate anche in maniera generica precedenti pronunce dello stesso ufficio giudiziario sulla facoltà dell’amministratore in materia di sospensione delle forniture centralizzate anche se non sono specificate nell’ordinanza.

Il potere dell’amministratore sempre in virtù dell’ex art. 63 disp. att. c.c., co. III è subordinato esclusivamente al protrarsi nel tempo della morosità, per almeno sei mesi, e alla natura separabile del servizio comune interessato. Per finire, come visto con chiarezza, la possibilità materiale della sospensione incontra il limite invalicabile della tutela della proprietà esclusiva, se occorre accedere all’interno dell’appartamento del condomino moroso è imprescindibile un’autorizzazione giudiziale preventiva.

In riferimento alle azioni di sospensione dei servizi comuni si chiarisce appunto che non si debba provvedere al semplice distacco bensì alla sospensione della linea con modalità quindi reversibili, laddove il condomino saldi l’insoluto e possa tornare a beneficiare a pieno titolo dei servizi condominiali. Testualmente il passo dell’atto specifica come “Alla cognizione della fase sembra sussistere il diritto del Condominio a provvedere alla sospensione è necessaria specifico provvedimento giurisdizionale per l’accesso all’altrui immobile.“

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