Distanze legali tra costruzioni e principio di prevenzione: cosa dice il TAR Puglia

Redazione

Aprile 2, 2026 - 01:00

Distanze legali tra costruzioni e principio di prevenzione: cosa dice il TAR Puglia

lentepubblica.it

Il principio di prevenzione nelle distanze legali tra costruzioni per opere pubbliche e confini: riflessioni a margine di TAR Puglia – Bari, n. 408/2026.

Inquadramento della questione

Il tema delle distanze legali tra costruzioni rappresenta uno dei nodi più ricorrenti e dibattuti nell’intersezione tra diritto privato e disciplina pubblicistica del territorio. La coesistenza di regole codicistiche — di derivazione civilistica e connotazione dispositiva — e di prescrizioni urbanistiche locali — di natura regolatoria e, talvolta, inderogabile — genera un sistema di fonti stratificato che impone all’interprete un’attenta opera di coordinamento gerarchico.

In tale contesto si inserisce la recente pronuncia del TAR Puglia – Bari, n. 408/2026, che offre l’occasione per tornare a riflettere sulla persistente vitalità del principio di prevenzione temporale e sui suoi rapporti con le prescrizioni degli strumenti urbanistici locali, con particolare riguardo all’ipotesi in cui il soggetto edificatore sia una pubblica amministrazione.

Il caso: la localizzazione di un’opera pubblica nel Comune di Corato

La controversia esaminata dal TAR Puglia trae origine dall’impugnazione della scelta localizzativa di un asilo nido disposta dal Comune di Corato. I ricorrenti, proprietari di un lotto adiacente rimasto inedificato, lamentavano la violazione dell’art. 9 del D.M. 2 aprile 1968, n. 1444, che impone una distanza minima di dieci metri tra pareti finestrate di edifici antistanti, assumendo che la realizzazione dell’opera pubblica, posizionata a 7,99 m dal confine, avrebbe irreversibilmente compromesso le potenzialità edificatorie del fondo confinante, costringendo il futuro costruttore a non poter realizzare la propria fabbrica sul confine e, quindi, a rispettare distacchi ben più gravosi rispetto a quelli che sarebbero stati applicabili in assenza dell’intervento pubblico.

La tesi dei ricorrenti ruotava attorno all’assunto che la pubblica amministrazione, nel localizzare la propria opera, avrebbe dovuto tenere conto anche del potenziale edificatorio dei lotti liberi confinanti, evitando di «bruciare» a vantaggio proprio le facoltà che il principio di prevenzione avrebbe potuto accordare al vicino.

Il principio di prevenzione: fondamento normativo e ratio

Il principio di prevenzione trova il proprio fondamento negli artt. 873, 874, 875 e 877 del Codice Civile, i quali, letti sistematicamente, attribuiscono al proprietario che edifica per primo — il cosiddetto preveniente — una triplice facoltà di scelta:

Edificare sul confine, richiedendo eventualmente al vicino di costruire in aderenza;
Edificare a distanza pari alla metà di quella legale, con correlativo obbligo del vicino di mantenere la stessa distanza;
Edificare a distanza inferiore alla metà di quella legale, con facoltà del vicino di avanzare fino al confine o costruire anch’egli in aderenza.

La ratio dell’istituto risponde a un’esigenza di certezza e di efficienza nell’utilizzo del territorio edificabile: il primo costruttore, assumendo una scelta localizzativa vincolante per il confinante, riceve in cambio una più ampia libertà di posizionamento rispetto al confine. Il prevenuto, per contro, dovrà adeguarsi alla scelta del preveniente, potendo tuttavia esercitare le proprie facoltà complementari nei termini previsti dall’art. 875 c.c.

Il rapporto tra prevenzione e norme urbanistiche locali: la gerarchia delle fonti

Il punto più delicato della materia attiene all’individuazione dei casi in cui la disciplina codicistica della prevenzione cede il campo alle prescrizioni degli strumenti urbanistici locali.

La giurisprudenza della Corte di Cassazione, ormai consolidata nelle sue linee essenziali a partire dalle pronunce degli anni Duemila e confermata dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 10318/2016, ha elaborato un criterio interpretativo chiaro: il principio di prevenzione opera pienamente ogniqualvolta il regolamento edilizio o le Norme Tecniche di Attuazione del PRG non impongano un distacco minimo assoluto e inderogabile tra la costruzione e il confine. Per converso, la prevenzione rimane esclusa nei soli casi in cui lo strumento urbanistico, con prescrizione espressa e univoca, vieti di costruire sul confine imponendo una distanza minima dalla linea di proprietà.

Il criterio discretivo non è dunque la presenza di una distanza legale minima tra edifici (come quella di dieci metri imposta dall’art. 9 del D.M. n. 1444/1968), bensì l’esistenza di una norma che prescriva espressamente un distacco tra la costruzione e il confine di proprietà. Se tale prescrizione manca — o se lo strumento urbanistico consente alternativamente di costruire sul confine ovvero a una certa distanza da esso — la disciplina codicistica della prevenzione riprende piena operatività.

Distanze legali tra costruzioni: la decisione del TAR Puglia e il suo inquadramento sistematico

Il Collegio ha rigettato il ricorso facendo applicazione del principio appena descritto. Le Norme Tecniche di Attuazione del PRG del Comune di Corato, nel caso di specie, non imponevano un distacco minimo obbligatorio dal confine per le costruzioni ricadenti nella zona interessata dall’intervento. Ne conseguiva che il Comune, nella sua qualità di soggetto edificatore, era pienamente legittimato ad avvalersi della facoltà di costruire sul confine o a diversa distanza, esercitando le medesime prerogative che l’ordinamento codicistico riconosce a qualsiasi proprietario preveniente.

Il TAR ha così respinto l’argomento secondo cui la pubblica amministrazione avrebbe dovuto astenersi dall’esercizio di tale facoltà in ragione di un preteso obbligo di preservare le potenzialità edificatorie dei fondi confinanti. La scelta localizzativa dell’opera pubblica, in quanto inserita in un quadro normativo che non escludeva espressamente la costruzione sul confine, non risultava affetta da alcun vizio di legittimità.

La pronuncia si segnala, sotto il profilo sistematico, per aver esteso senza incertezze all’operatore pubblico il regime della prevenzione normalmente riferito ai rapporti tra privati, confermando così che la pubblica amministrazione, quando agisce iure privatorum nella veste di proprietario edificante, è soggetta alle medesime regole che disciplinano i rapporti di vicinato tra privati.

Osservazioni conclusive

La sentenza del TAR Puglia n. 408/2026 conferma la tenuta di un sistema interpretativo ormai consolidato, fondato su un criterio di primato della norma urbanistica espressa e sul carattere residuale — ma non recessivo — della disciplina codicistica della prevenzione.

Resta ancora aperta, e merita ulteriori approfondimenti, la questione dei limiti entro cui la pubblica amministrazione debba valutare se, oltre alla legittimità formale della scelta localizzativa, sia necessario esprimere un giudizio di ragionevolezza sostanziale, ponderando l’impatto dell’intervento pubblico sull’insieme degli interessi privati coinvolti.