A Varese il mercato immobiliare potrebbe crescere. Ma 5 mila appartamenti e 58 negozi sfitti lo frenano

I dati dicono che il mercato immobiliare della provincia di Varese è in salute. Il nuovo anno si è aperto con segnali incoraggianti: le compravendite tengono, c’è un aumento del valore medio e gli investitori sono tornati. Gli agenti parlano di un’attività in ripresa, di una domanda abitativa solida e compravendite in tempi sempre più rapidi.
Ma dietro questa fotografia ben scontornata dalle cifre della crescita del mercato c’è una realtà preoccupante e tutt’altro che proiettata verso un futuro roseo.
Secondo gli agenti immobiliari, in Varese città ci sono circa 5 mila appartamenti sfitti e nel centro storico si contano 58 negozi vuoti. Se è vero che è meglio prevenire che curare, è su questa “radiografia” che Fiaip, Anama e Fimaa rivedono la loro diagnosi di “buona salute” del mercato immobiliare nel lungo periodo.

IL RITORNO DEGLI INVESTITORI

«Il 2026 è iniziato decisamente bene», osserva Isabella Tafuro, presidente di Fiaip. La domanda abitativa è sostenuta e l’accesso al credito, grazie a tassi più interessanti, continua a sostenere soprattutto chi acquista per investimento. Il bilocale si conferma il prodotto più richiesto con una buona redditività, tempi di rilascio accettabili e facilità di rilocazione.
Anche Bernardo Bianchessi, presidente di Anama, parla di un 2025 positivo «in termini numerici», con una percezione alta tra gli operatori. Oggi circa il 20% degli acquirenti è rappresentato da investitori, in crescita rispetto agli anni del Covid. L’80% restante cerca la prima casa, ma la vuole di qualità. Ciò significa classe energetica elevata, impianti efficienti, costi di gestione contenuti.

PREZZI DI RISTRUTTURAZIONE INSOSTENIBILI

Gli agenti immobiliari lo sanno, il buon prodotto resta poco sul mercato. Il vero problema è tutto ciò che non rientra nella definizione di immobile di qualità. Appartamenti datati, condomìni con facciate da rifare, impianti obsoleti e spese condominiali che per metrature importanti possono arrivare fino a 5-6 mila euro l’anno. Per venderli bisogna scendere molto con il prezzo.
E qui si innesta il primo vero problema perché una volta fatta la diagnosi completa dello stato di salute di un immobile, la cura, cioè il costo delle ristrutturazioni, per la maggior parte delle persone è insostenibile. Oggi riqualificare un immobile costa tra i 1.700 e i 1.800 euro al metro quadrato. Fino a pochi anni fa si parlava di 1.200-1.300 euro. Su un appartamento di 100 metri quadrati significa almeno 50-60 mila euro in più.

NELL’EDILIZIA I PREZZI VOLANO

Gli esperti, cioè i progettisti e i costruttori, con il listino della rilevazione prezzi della Camera di Commercio di Varese alla mano, danno la risposta: materie prime aumentate, manodopera rincarata, adeguamenti energetici e impiantistici sempre più complessi. E poi la difficoltà di trovare imprese e tecnici, perché la domanda è alta, l’offerta limitata. La polverizzazione delle imprese del settore è un problema nel problema che non sempre garantisce al proprietario un intervento a regola d’arte. E così molti proprietari, una volta fatti i conti, rinunciano a fare interventi di ristrutturazione, gli immobili restano vuoti, poiché non appetibili per la vendita e non sostenibili per la locazione.
È in questo modo che si arriva ai 5 mila appartamenti sfitti di cui parla Dino Vanetti (Fimaa).

TROPPI NEGOZI CHIUSI

Se il residenziale mostra dinamismo nella fascia medio -alta, il commerciale lancia segnali ancora più duri. Il commercio tradizionale arretra, gli artigiani sono quasi scomparsi, restano soprattutto le catene globalizzate. E quando un’attività chiude, spesso il locale rimane vuoto mentre tasse e costi continuano a pesare. Mentre quei pochi che riaprono lo fanno sotto l’insegna di grandi brand globali che non centrano nulla con l’identità e la storia di Varese.
Le serrande abbassate non sono più casi isolati ma parte del paesaggio urbano. Il transato nel terziario si è ridotto sensibilmente e nel centro della città si contano 58 negozi chiusi. «Dopo le 22 il centro è spento», è la fotografia restituita dagli operatori. Poche luci accese, pochi locali aperti, meno persone in giro. Con affitti che arrivano a 4.800 euro al mese, la domanda sorge spontanea: ma un bar quanti caffè deve servire in un giorno per sostenere quei canoni?

IL MERCATO CRESCE IN MODO SELETTIVO

Il mercato, dunque, cresce. Ma è una crescita selettiva, che premia il nuovo o il riqualificato e lascia indietro l’usato energivoro e il commerciale in grande sofferenza. Gli agenti immobiliari sorridono ma appena parlano tornano a invocare la reintroduzione della cedolare secca laddove è stata tolta, a chiedere prezzi calmierati per le materi prime utilizzate nelle ristrutturazioni, agevolazioni e bonus. Sanno benissimo che senza interventi strutturali, sul fronte fiscale, sugli incentivi alla ristrutturazione e sulle locazioni, il rischio è che la forbice si allarghi fino a spaccare il mercato in due: da una parte gli immobili di qualità che si vendono velocemente, dall’altra case e negozi che restano lì ad aspettare un potenziale acquirente che forse non arriverà mai. Nemmeno con la spinta di un secondo superbonus.

“Vieni a Vivere a Varese”, il mattone al centro della sfida. Prezzi in crescita e nuove strategie abitative

L'articolo La Lega esprime solidarietà a Isabella Tovaglieri dopo le minacce sembra essere il primo su VareseNews.