“Community Land Trust”: un nuovo strumento di edilizia sociale

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Cos’è il Community Land Trust: modello di edilizia sociale che separa suolo e casa. Le prime applicazioni in Italia.

Nato negli Stati Uniti come trust fondiario per garantire alla comunità circostante la disponibilità a lungo termine di alloggi a prezzi accessibili, è un modello che separa la proprietà del suolo da quella delle abitazioni per mantenere le case accessibili e sottrarle alla speculazione nel tempo. Le prime applicazioni in Italia.

Origine dei Community Land Trust negli Stati Uniti

La storia dei Community Land Trust nasce da lontano. Ha origine negli Stati Uniti, dall’idea di due attivisti per i diritti umani: Robert Swann e Slater King, cugino di Martin Luther King Jr. Negli anni Sessanta, nel contesto delle lotte per i diritti civili, i due si trovarono ad affrontare un problema contingente: permettere ad agricoltori afroamericani del sud rurale di accedere alla terra e lavorarla con sicurezza, senza il rischio costante di perderla.

Così, ispirandosi a un modello nato qualche anno prima in India, crearono il modello dei Community Land Trust (CLT).

Diffusione dei CLT dalle aree rurali alle città

Ben presto da quel primo nucleo “rurale” lo strumento iniziò a spostarsi verso le città, di pari passo con lo spostamento della povertà e delle disuguaglianze dai contesti rurali sempre più verso i contesti urbani.

Infatti, nelle città la “terra” diventa il suolo sotto le case, la sua posizione rispetto ai servizi, al lavoro, ai trasporti, alle scuole. Quando un quartiere si “rivaluta” perché arrivano investimenti o perché cambiano le destinazioni d’uso, il costo della vita sale e gli abitanti più fragili rischiano di essere espulsi, semplicemente perché non riescono a sostenere i nuovi costi.

Così, in città la priorità diventa non perdere la casa. Il CLT applica lo stesso principio:, il terreno o l’asset immobiliare restano vincolati a una missione collettiva e l’abitazione viene resa trasferibile con regole che impediscono la speculazione.

L’istituto si è diffuso in tutto il mondo, si stimano almeno 627 CLT nel mondo – il dato è del 2024 – e un movimento attivo in 14 Paesi, con una diffusione particolarmente spiccata negli USA, dove tutto è iniziato, e nel Regno Unito.

Secondo Housing Europe, dagli anni 2000 al 2020 il movimento è passato da una manciata di esempi a oltre 170 CLT urbani creati o in creazione in Europa: un dato che mostra una crescita costante, soprattutto nelle città dove l’emergenza abitativa si intreccia con gentrificazione e pressione speculativa.

Come funziona il Community Land Trust: proprietà del suolo e diritto di superficie

In cosa consiste l’istituto? Il Community Land Trust è un ente senza fini di lucro la cui caratteristica distintiva è la proprietà duale: acquista beni immobili e poi separa la proprietà del terreno da quella delle unità abitative.

In questo modo la proprietà delle unità abitative può essere ceduta, per il diritto italiano, come diritto di superficie, mentre il terreno su cui sorge l’edificio rimane di proprietà del Community Land Trust in modo perpetuo e non è vendibile.

A differenza delle proprietà gestite attraverso modelli tradizionali, che possono essere vendute o la cui destinazione d’uso può essere modificata, la proprietà comune del terreno del Community Land Trust lo rende un bene indisponibile per la vendita o per un cambio d’uso, trasformandolo così in un “bene comune” che potrà essere usato dalla comunità in maniera perenne. Questo aspetto mette in discussione un modo d’intendere la proprietà privata, muovendosi verso un modello di proprietà a uso comunitario.

Nel momento in cui un proprietario intende lasciare l’appartamento, il Community Land Trust ha l’opzione di riacquisto del diritto di superficie, esercitabile sia direttamente sia attingendo alla lista d’attesa degli aspiranti proprietari.

Il prezzo di acquisto viene determinato tramite una formula che bilancia la remunerazione di chi vende con l’accessibilità del costo per chi acquista, mantenendo condizioni favorevoli nel tempo e proteggendo il patrimonio immobiliare da eccessivi aumenti del valore di mercato.

Chi vende recupera per intero il proprio capitale, protetto da svalutazione, e chi compra continua a trovare condizioni più favorevoli rispetto al mercato. In questo modo, il Community Land Trust agisce come una forza anticiclica nel mercato immobiliare.

Un’ulteriore caratteristica del Community Land Trust è la sua governance composita, che vede la presenza di interessi diversi: proprietari degli appartamenti, associazioni locali, e portavoce dell’interesse generale, di solito rappresentati da enti pubblici.

Community Land Trust in Italia: il progetto Terreno Comune a Torino

La Fondazione Community Land Trust – Terreno Comune ETS è il primo Community Land Trust costituito in Italia. Il modello giuridico identificato per declinare questo tipo di entità nel quadro della giurisprudenza italiana è quello della Fondazione di Partecipazione iscritta al RUNTS, il Registro Nazionale del Terzo Settore. Questo modello, infatti, ammette la partecipazione di diverse tipologie di soci, sia individui che organizzazioni ed enti pubblici.

L’obiettivo della Fondazione Community Land Trust – Terreno Comune ETS consiste nel creare opportunità abitative nell’area di Porta Palazzo – Aurora a Torino. Non intende sostituirsi all’intervento pubblico nel contesto dell’Edilizia Residenziale Pubblica (ERP) e non vuole offrire soluzioni abitative a chi ha diritto alla casa popolare.

Si rivolge, invece, a famiglie con un reddito che, pur ragionevole, rimane insufficiente per accedere ad una casa adeguata sul mercato immobiliare del quartiere, come le famiglie monoreddito con bambini le cui entrate siano approssimativamente comprese fra i 1.300 e i 1.500 euro mensili, con l’obiettivo di poter offrire un costo complessivo dell’abitare, comprensivo di mutuo, riscaldamento e spese condominiali che non superi il 33-35% del reddito.

La costituzione della Fondazione Community Land Trust – Terreno Comune ETS ha rappresentato anche un’importante iniziativa di investimento solidale e autogestito. Grazie alla partecipazione di 87 persone e 5 organizzazioni, infatti, è stato possibile raccogliere prestiti sociali che hanno permesso di arrivare all’acquisto di un immobile senza dover ricorrere a prestiti bancari.

CLT e valorizzazione del capitale sociale  

Questa straordinaria capacità di autofinanziamento è il risultato della fiducia costruita nel tempo dalla Fondazione di Comunità Porta Palazzo, ed esempio pratico di valorizzazione del capitale sociale. I prestatori si sono organizzati in un comitato promotore che è diventato uno dei soci fondatori della Fondazione Community Land Trust – Terreno Comune ETS, insieme alla Fondazione di Comunità Porta Palazzo e all’Associazione CoAbitare.

L’immobile acquistato, una costruzione di edilizia economica privata di fine ‘800, sarà oggetto di ristrutturazione al termine della quale offrirà 16 appartamenti, diversi spazi collettivi condominiali e uno spazio di comunità aperto al quartiere.

Dopo la ristrutturazione gli alloggi saranno venduti a un prezzo indicativamente di circa il 30% inferiore a quello di mercato, ma soprattutto saranno soggetti ad alcuni vincoli anti-speculativi: obbligo di abitazione – quindi non sarà possibile per i proprietari affittarli a terzi –, rivendita al CLT o a persone in lista d’attesa e prezzo di rivendita calmierato per mantenere l’accessibilità.

Il progetto prevede anche spazi comuni – lavanderia, laboratorio, uno spazio al piano terra aperto al quartiere – e particolare attenzione alla sostenibilità e al riuso dei materiali. Dopo la progettazione e la selezione dell’impresa, è arrivato anche un mutuo da Banca Etica per avviare il cantiere, con l’obiettivo di dimostrare che un pezzo di politica abitativa può essere costruito come bene comune, tra comunità locale e strumenti finanziari solidali. 

Roberto Onorati

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