Spazi comuni e regole condominiali: occhio all'occupazione abusiva

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Il Tribunale di Firenze con la sentenza 1872/2025, ha definito come vera e propria occupazione abusiva delle parti comuni la condotta di un condòmino che aveva accumulato oggetti e materiali di vario tipo in prossimità del suo appartamento in alcuni spazi però non di proprietà ma condominiali.

Il vano scale e le scale poste tra il piano seminterrato ed il piano terreno erano state invase dagli oggetti di un singolo proprietario. È bene tenere presente che proprietari o affittuari divengono rispettivamente comproprietari e fruitori dei beni comuni e delle aree comuni, entro i limiti stabiliti dall’art. 1102 c.c. ovvero purché non ne alterino la destinazione e non impediscano il pari uso, attuale o potenziale, da parte degli altri comproprietari o condòmini.

Le scale, i vani scala ed i pianerottoli devono essere liberi e non ostruiti da oggetti che impediscano o rendano disagevole o non sicuro il passaggio poiché il loro scopo è garantire l’accesso e il collegamento dei vari piani dello stabile condominiale, l’accesso agli impianti ed ai locali tecnici, nonché ai terrazzi e alle aree comuni appunto.

Il caso

La vicenda dalla quale è scaturita la sentenza, fa riferimento ad una controversia tra condomini, uno dei quali veniva citato in giudizio per ottenere l’accertamento dell’illegittima occupazione di spazi condominiali e per effetto di ciò, ottenere un risarcimento dei danni potenzialmente derivati dall’accumulo di oggetti e materiali di vario tipo nelle aree comuni, una vera e propria occupazione abusiva delle parti a disposizione di tutti.

A sostegno delle proprie argomentazioni si verificava come, già a partire dal 2013, progressivamente, la persona chiamata in causa, aveva depositato ed accumulato numerosi oggetti di vario tipo, perfino beni alimentari, negli spazi condominiali posti a ridosso del proprio appartamento, sito al piano seminterrato dello stabile, nel prospicente vano scale e nelle scale che collegano il piano seminterrato al piano terreno.  Tale condotta, oltre a comportare un utilizzo esclusivo degli spazi in questione poiché occupati da beni non istantaneamente removibili, aveva impedito di fatto agli altri condomini il godimento e l’accesso agli stessi, nonché alle cantine, alla cabina elettrica ed alla fossa dell’ascensore ivi situati.

Inoltre l’utilizzo di queste zone si configurava come diverso dal fine a cui erano destinati, e, quindi, a tutti gli effetti si procedeva ad un’illegittima occupazione di spazi condominiali in violazione dell’art. 1102 c.c..

La situazione diveniva ancora più grave quando si verificava che tale situazione di ingombro fisico degli spazi, aveva addirittura impedito il controllo dell’impianto ascensore da parte della ditta incaricata a causa dell’accumulo di oggetti davanti alla porta della relativa fossa nonché comportava un grave pericolo per la salute, vista la possibilità di creare sporco, punti dove potessero annidarsi infestanti o insetti ed anche possibili rischi per l’incolumità dei condomini e di chiunque vi transitasse.

Cosa emerge dall’inchiesta

Dai faldoni processuali sono emerse anche numerose richieste di rimozione degli oggetti in questione, avanzate anche in sede di assemblee condominiali a partire dal 2013, e alcune segnalazioni effettuate anche alla competente Azienda Sanitaria, rimaste tutte purtroppo senza esito. Nel procedere dell’iter processuale, il condomino che non aveva mai contestato che i beni accumulati fossero propri, né aveva mai negato di aver posto in essere quanto contestato, aveva disertato anche il tentativo di mediazione obbligatorio ex D. Lgs. 28/2010 precedentemente introdotto, si costituiva in giudizio. La sua azione era stata quella di chiedere il rigetto delle domande attoree oppure, in alternativa, limitare il risarcimento dei danni eventualmente riconosciuti in favore del Condominio esclusivamente a quelli non prescritti.

Più precisamente il convenuto eccepiva di aver già provveduto da tempo a liberare gli spazi condominiali, lasciando completamente libero l’accesso alle cantine ed alla fossa dell’ascensore, che né l’Azienda Sanitaria né i Servizi Sociali competenti, pur informati e sollecitati in tal senso dall’attore, avevano mai ritenuto necessario un intervento. La teoria proposta argomentava come che la sua era l’unica abitazione al piano seminterrato, non danneggiava comunque gli altri condomini, la cui unica utilità di passaggio si limitava all’accesso alle cantine o alla fossa dell’ascensore, fatti questi che rendevano del tutto legittimo il suo utilizzo temporaneo di quegli spazi, ai sensi dell’art. 1102 c.c..

Secondo il Tribunale, che ha accolto la domanda attorea e condannato il convenuto al risarcimento dei danni, seppur in misura inferiore a quanto richiesto, la condotta tenuta dal condomino costituisce un’illegittima occupazione di spazi condominiali in violazione dei limiti di cui all’art. 1102 c.c. poiché l’accertato accumulo di oggetti e materiali di vario tipo negli spazi condominiali, in primo luogo, non è conforme alla funzione ed alla destinazione delle aree comuni quali le scale, i vani scala ed i pianerottoli, che servono all’accesso ed al collegamento dei vari piani e dei locali ed impianti ivi collocati ed in secondo luogo determina una situazione non igienica e o pericolosa.

La normativa di riferimento

Per ricordare i dettami della norma, ai sensi dell’art. 1102 c.c., un comproprietario o condomino può servirsi di un bene comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca il pari uso, attuale o potenziale, da parte degli altri comproprietari o condomini. La nozione di pari uso della cosa comune di cui all’art. 1102 c.c. va intesa, come più volte chiarito dalla Suprema Corte si veda n. 10453/2001; Cass. n. 6458/2019; Cass. n. 8808/2003, nel senso che ciascun comproprietario ha diritto di trarre dal bene anche un uso maggiore o più intenso rispetto a quello degli altri, a patto che l’uso più intenso della cosa comune da parte di uno dei comproprietari o condomini rispetti il duplice limite disposto dalla succitata norma, vale a dire non alteri la destinazione della cosa comune e non la sottragga al godimento degli altri partecipanti.

È conseguente come l’accumulo di oggetti e materiali di vario tipo negli spazi condominiali non possa essere conforme né alla funzione né alla destinazione degli spazi condominiali quali le scale, i vani scala ed i pianerottoli, poiché essi servono all’accesso ed al collegamento dei vari piani e dei locali ed impianti ivi collocati (si veda a titolo esemplificativo Cass. n. 9986/2017; tra le tante: Cass. n. 14003/2023; Cass. n. 23300/2017; Cass. n. 9036/2006).

Il passaggio deve essere sicuro da un punto di vista igienico e non pericoloso e le suddette aree condominiali devono essere libere e non ostruite da oggetti che impediscano o rendano disagevole il passaggio, posto che i condomini devono potersi recare in altri piani, nelle cantine, nei locali del contatore di energia e nella fossa dell’ascensore. Massima attenzione deve inoltre essere posta al rispetto delle norme di sicurezza e alla normativa antincendio che prescrive gli spazi intorno agli ascensori liberi da sostanze infiammabili per prevenire rischi di incendio e garantire un’evacuazione sicura in caso di emergenza; i tecnici per la manutenzione e le riparazioni devono poter accedere liberamente alla fossa dell’ascensore, inoltre, al fine di garantire il corretto funzionamento dell’impianto.

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