Ordinanza di demolizione non notificata: non sanzionabile il proprietario

Redazione

Lug 28, 2025 - 23:00

Ordinanza di demolizione non notificata: non sanzionabile il proprietario

lentepubblica.it

In questo approfondimento l’Avvocato Maurizio Lucca analizza una recente pronuncia giuridica che considera non sanzionabile il proprietario dall’ordinanza di demolizione non notificata.

La sez. giurisdizionale del Consiglio di giustizia amministrativa per la Regione siciliana, con la sentenza n. 530 del 9 luglio 2025, dichiara illegittima una sanzione al comproprietario di un immobile abusivo quando è venuta meno la partecipazione al procedimento, omettendo (in evidente errore di procedura) l’individuazione dello stesso nell’ordinanza di demolizione.

L’ordinanza di demolizione non notificata al proprietario

È noto che per giungere al termine di una procedura che accerta un intervento in difformità o senza il titolo abilitativo in ambito edilizio, si affronta un procedimento suddiviso per fasi (c.d. procedimentalizzazione), sicché l’ordinanza di demolizione dell’opera, nonché l’acquisizione a patrimonio in caso di inottemperanza, viene scandito da un necessario contradittorio (c.d. giusto procedimento), ossia dal coinvolgimento degli interessati (coloro che hanno partecipato all’abuso, o che sono in stretta connessione/dominio con il bene), sin dall’accertamento dell’abuso stesso, con il verbale (dal quale, in dettaglio, si comprende la consistenza/superfici/dati metrici delle opere).

Sotto questo ultimo aspetto, si rileva che qualora la res oggetto di condono pendente abbia perso, per effetto dei successivi interventi abusivi, la sua identità – e, quindi, qualora i successivi interventi abusivi rendano impossibile all’Amministrazione di valutare la consistenza delle opere oggetto di sanatoria e quelle a essa estranee – quest’ultima ben può procedere alla loro integrale e indistinta demolizione [1].

La consistenza dell’abuso deve essere verificata, come verificato l’autore, dando atto che nella volontà di sanare l’interessato deve dimostrare (anche mediante una perizia giurata) che l’intervento oggetto di condono sia ancora riconoscibile e sia assolutamente conforme a quello rappresentato nella relativa istanza, pena l’impossibilità di procedere con la domanda di condono (con l’inevitabile conseguenza della demolizione) [2].

In effetti, l’ordine di demolizione e l’atto di acquisizione al patrimonio comunale costituiscono, infatti, due distinte sanzioni, che rappresentano la reazione dell’ordinamento al duplice illecito posto in essere da chi dapprima esegue un’opera abusiva e, poi, non adempie all’obbligo di demolirla: la sanzione disposta con l’ordinanza di demolizione ha natura riparatoria e ha per oggetto le opere abusive, per cui l’individuazione del suo destinatario comporta l’accertamento di chi sia obbligato propter rem a demolire e prescinde da qualsiasi valutazione sulla imputabilità e sullo stato soggettivo (dolo, colpa) del titolare del bene [3].

L’approdo porta a ritenere che sono legittime le ordinanze di demolizione nelle quali l’Amministrazione, avuto riguardo alla compiuta descrizione dei singoli interventi, sia singolarmente considerati, sia nella loro globalità, abbia dato atto dell’avvenuta realizzazione di opere senza titolo, poiché eseguite in totale difformità rispetto a quelle oggetto di una precedente concessione edilizia riguardante lo stesso immobile [4].

Fatto

Nello specifico dei fatti, la controversia si incentra sull’acquisizione gratuita al patrimonio comunale di un immobile abusivo realizzato su un terreno in comproprietà tra l’appellante e la moglie.

L’ordinanza di demolizione (e l’intero iter amministrativo) viene notificato solo alla moglie, rimanendo del tutto estraneo il marito, il quale non risulta parte nel procedimento (ex ante).

Scaduto il termine per la demolizione, il Comune ha proceduto all’accertamento dell’inottemperanza e contestualmente ha disposto l’acquisizione gratuita delle opere e dell’area pertinenziale, con la notifica anche alla parte ricorrente, la quale impugna al TAR, lamentando principalmente l’illegittimità della disposta acquisizione gratuita, per mancata notifica dell’ordinanza di demolizione: una violazione delle norme procedimentali e l’omessa specificazione dell’area da acquisire, oltre quella di sedime.

In primo grado, il giudice ha ritenuto perfezionata la notifica dell’ordinanza di demolizione anche se notificata ad un solo dei due comproprietari (il coniuge), donde l’appello.

Merito

L’appello viene accolto con le seguenti ragioni:

l’ordinanza di acquisizione del bene, nel caso di inottemperanza dell’ordinanza di demolizione, esige – quale presupposto necessario (indefettibile) – la notifica al proprietario del bene ai fini di ripristinare le opere abusive, in assenza di sanatoria (una conferma della sequenza degli atti del procedimento previsto dalla legge, per la repressione – mediante l’acquisizione al patrimonio comunale – dei fenomeni di abusivismo edilizio);
l’ordinanza di demolizione costituisce un atto ricettizio la cui efficacia è subordinata alla regolare notifica al destinatario: nel caso di beni in comproprietà, l’omessa notifica dell’ordine di demolizione a uno dei comproprietari non ne inficia la legittimità, ma ne impedisce l’efficacia nei confronti del soggetto pretermesso, con la conseguenza che la sanzione acquisitiva non può operare nei suoi confronti;
l’omessa notifica dell’ordinanza di demolizione incide solo sull’efficacia della stessa nei confronti della parte che non ne ha ricevuto la notifica, nonché sulla decorrenza, nei confronti della stessa parte, del termine per eseguirla o per impugnarla e che il termine oltre il quale si verifica, di diritto, l’acquisizione dell’opera abusiva al patrimonio del Comune, non decorre per nessuno dei comproprietari sino a che tutti non ne abbiano ricevuto rituale comunicazione [5].

Nel caso di specie, anche a volere presumere una conoscenza in capo al coniuge convivente dell’ordinanza notificata all’altro, rimane insuperato il fatto che la cit. ordinanza non ingiunge alcunché all’appellante: non avendo ricevuto l’ordinanza non può qualificarsi come inottemperante all’ordine, di cui rimane estraneo.

Ordinanza di acquisizione e inottemperanza

Inoltre, l’ordine di acquisizione dei beni (opere e sedime) contiene anche l’accertamento dell’inottemperanza; aspetti che dovevano rimanere separati in atti diversi, consentendo di agire una volta accertato l’inottemperanza, con la spontanea demolizione prima di giungere all’acquisizione: sono due momenti diversi che esigono due fasi procedimentali.

Inoltre, non è stato individuato correttamente il sedime (ulteriore) da acquisire che risulta non proporzionato (nel senso di superiore rispetto alla previsione normativa: l’art. 31, comma 3, del DPR n. 380/2001 prevede, infatti, che l’area acquisita «non può comunque essere superiore a dieci volte la complessiva superficie utile abusivamente costruita», ma ciò non esonera l’Amministrazione dal motivare adeguatamente circa l’estensione dell’acquisizione oltre l’area di sedime) all’abuso: mentre per l’area di sedime, stante l’automatismo dell’effetto acquisitivo, è sufficiente la semplice identificazione dell’abuso, per l’individuazione dell’ulteriore area “necessaria” occorre uno specifico supplemento motivazionale [6].

La sentenza ribadisce da una parte, il corretto confronto tra PA e cittadino (leale collaborazione) non potendo esimersi dall’apporto procedimentale del privato, specie in presenza di un provvedimento ablativo, dall’altra parte, l’obbligo di seguire le fasi procedimentali poste dalla legge nei procedimenti repressivi in ambito edilizio, dove le fasi sono autonome in ragione degli effetti ad essi connessi: in ogni fase il privato può intervenire per arrestare le fasi successive.