Il cambio di destinazione d’uso da commerciale a residenziale è (finalmente) più semplice

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Prima dell’entrata in vigore del Decreto Salva Casa (dl 69/2024), il cambio di destinazione d’uso da locale commerciale a residenziale spesso un percorso irto di ostacoli, reso complesso dalla normativa vigente, dalle autorizzazioni edilizie, per non parlare poi delle interpretazioni fornite dai vari Comuni.

Oggi, però, non è più necessario ottenere un permesso di costruire per cambiare destinazione d’uso: in moltissimi casi, infatti, basta una SCIA.

Si tratta di una novità che ha risvolti pratici particolarmente rilevanti, soprattutto nelle città e nei centri storici dove si registra un aumento del numero di locali commerciali inutilizzati.

Al riguardo, centrale è una recente pronuncia del TAR di Salerno, che fa luce in una materia spesso poco chiara.

Il TAR riconosce il diritto al cambio d’uso senza permesso di costruire

La vicenda analizzata dal TAR Salerno (sentenza n. 1198/2025) riguarda due locali commerciali – un’ex salumeria e una tabaccheria – ormai non più utilizzati per lo svolgimento delle relative attività commerciali, che erano stati ristrutturati e annessi all’unità residenziale principale.

Tuttavia, il Comune aveva ordinato la demolizione delle opere eseguite e il ripristino della destinazione d’uso originaria, sostenendo che la trasformazione da commerciale a residenziale fosse subordinata al rilascio di un permesso di costruire.

La decisione dell’ente locale è stata però dichiara illegittima dal giudice amministrativo, il quale, alla luce delle modifiche introdotte all’art. 23-ter del T.U. Edilizia ad opera del Decreto Salva Casa, ha ricordato che il mutamento d’uso tra le categorie funzionali “a” e “c” – rispettivamente residenziale e commerciale – non richiede più un permesso di costruire, se le opere eseguite rientrano nell’ambito dell’edilizia libera, in quanto non alterano i volumi degli immobili.

Che cosa dice la nuova norma sul cambio di destinazione d’uso da commerciale a residenziale e perché è un cambio di paradigma

Il d.l. 69/2024 interviene su un tema centrale per la rigenerazione urbana: la possibilità di modificare la destinazione d’uso degli immobili. L’art. 23-ter del d.P.R. 380/2001, come riformulato, stabilisce due regole fondamentali:

• il passaggio tra le categorie funzionali principali (residenziale, commerciale, turistico-ricettiva, produttiva) è sempre ammesso, anche senza opere, per le singole unità immobiliari situate in zone A, B o C (o equivalenti regionali);
• quando siano necessarie opere edilizie di lieve entità, e queste non alterino la struttura o i volumi dell’immobile, è sufficiente presentare una SCIA, senza necessità di ottenere un permesso di costruire.

Si tratta di un’importante apertura ad un processo di semplificazione amministrativa in materia urbanistica, con l’intento di incentivare il recupero di immobili inutilizzati od obsoleti, restituendo loro una funzione sociale e abitativa.

Perché i Comuni non possono più opporsi arbitrariamente

Uno dei punti centrali chiariti dal TAR è il rapporto tra la normativa statale e i regolamenti comunali. Sebbene i Comuni conservino il potere di organizzare il proprio territorio tramite gli strumenti urbanistici, essi però non possono imporre vincoli che contrastano con una norma di rango superiore, come quella contenuta nel Decreto Salva Casa.

In altre parole, se la legge statale prevede la possibilità di cambiare destinazione d’uso tramite SCIA, un Comune non può pretendere un permesso di costruire solo perché lo prevede il proprio regolamento, salvo casi specifici e motivati da esigenze urbanistiche particolari.

Nel caso deciso dal TAR, il Comune aveva sposato una posizione illegittima, che non teneva affatto conto sia della cessazione effettiva dell’attività commerciale, sia della natura minimale degli interventi effettuati, sia – da ultimo, ma non meno importante – delle novità normative frattanto intervenute in materia.

Proprio per queste ragioni, il giudice amministrativo ha annullato l’ordinanza comunale, giudicandola illegittima per eccesso di potere e violazione della normativa vigente.

Quando il cambio d’uso è consentito con una semplice SCIA

In sintesi:

• se il cambio di destinazione avviene senza alcun intervento edilizio, è sufficiente una comunicazione tramite SCIA, purché si tratti di una singola unità e l’immobile sia ubicato in zona urbanistica compatibile;
• se il cambio richiede opere leggere, come l’abbattimento o la realizzazione di tramezzi interni, la SCIA è comunque sufficiente, a condizione che tali interventi non modifichino la sagoma, la volumetria o la destinazione strutturale dell’edificio.

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