Ecco quali sono i limiti dei controlli comunali tramite CILA sul Superbonus

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La Certificazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA) non può trasformarsi in una lente attraverso cui le amministrazioni comunali rimettono in discussione l’intero passato edilizio di un edificio: esistono dei limiti precisi per i controlli sul Superbonus.

È questo il principio chiave affermato dal TAR Sicilia – sezione staccata di Catania, con la sentenza n. 3748 del 2025, una decisione destinata a incidere in modo significativo sul rapporto tra cittadini e uffici tecnici nell’ambito degli interventi agevolati dal Superbonus.

La pronuncia nasce da un contenzioso tra un proprietario di immobile e il Comune di Messina, ma assume una portata ben più ampia, chiarendo in modo netto i confini dei poteri di verifica dell’amministrazione quando viene presentata una CILAS, che è la Certificazione di Inizio Lavori Asseverata applicata al Superbonus. Un tema tutt’altro che secondario, considerata la mole di pratiche edilizie generate dagli incentivi fiscali degli ultimi anni.

Il caso: lavori bloccati e CILAS dichiarata inefficace

La vicenda prende avvio nel 2022, quando il proprietario di un immobile presenta una CILAS per interventi di miglioramento sismico, efficientamento energetico e sostituzione di una copertura in amianto. La pratica viene inizialmente accolta, sottoposta a integrazioni documentali e infine valutata positivamente dagli uffici comunali competenti.

A distanza di mesi, tuttavia, il Comune comunica l’inefficacia della CILAS e ordina la sospensione dei lavori, ritenendo che vi siano incongruenze tra le altezze interne rilevate e quelle indicate nelle planimetrie catastali. Secondo l’amministrazione, tali discrepanze farebbero emergere un aumento di volume edilizio non consentito, ipotizzando anche un innalzamento della copertura.

Il proprietario contesta la decisione, spiegando che le misurazioni comunali non avevano considerato la presenza di un solaio ligneo risalente agli anni Trenta, elemento strutturale tipico degli edifici dell’epoca e già rappresentato nella planimetria di primo impianto. Nonostante le osservazioni e la documentazione prodotta, il Comune conferma il divieto di prosecuzione delle opere, spingendo il cittadino a ricorrere al TAR.

Il nodo giuridico: che cosa può controllare davvero il Comune

Il cuore della controversia ruota attorno all’articolo 119, comma 13-ter, del decreto-legge n. 34 del 2020, che disciplina la CILAS per il Superbonus. La norma stabilisce che, per questo specifico titolo edilizio, non è richiesta l’attestazione dello stato legittimo dell’immobile, a differenza di quanto avviene per altri procedimenti edilizi.

Secondo il TAR, questo regime di semplificazione ha un significato preciso: la CILAS non può essere utilizzata come strumento per verificare, rimettere in discussione o ricostruire l’intera legittimità urbanistica dell’edificio.

Ciò non significa, chiarisce il Collegio, che il Comune perda il potere di reprimere eventuali abusi edilizi. Tuttavia, tali poteri non possono essere esercitati bloccando una CILAS solo perché manca o non convince la ricostruzione dello stato legittimo, soprattutto quando la legge esonera espressamente il privato da tale onere.

Edifici storici e solai lignei: un contesto da comprendere

Un altro passaggio centrale della sentenza riguarda la corretta lettura delle caratteristiche costruttive degli edifici storici. Nel caso esaminato, il fabbricato risaliva agli anni Trenta e presentava elementi tipici dell’epoca, come ampi solai lignei non abitabili, destinati a funzioni di isolamento termico.

Il TAR evidenzia come la planimetria catastale del 1939 costituisca un valido elemento per ricostruire lo stato dei luoghi, anche ai fini urbanistici. Limitarsi a confrontare le sole altezze interne, senza considerare lo spessore dei solai e la struttura complessiva dell’edificio, significa fornire una lettura parziale e fuorviante della realtà edilizia.

In questo senso, il giudice amministrativo sottolinea che lo scostamento tra altezze interne ed esterne era del tutto compatibile con le tecniche costruttive dell’epoca e non poteva, da solo, giustificare l’ipotesi di un abuso o di un ampliamento volumetrico.

Volumetria e carico urbanistico: accuse non dimostrate

Anche l’asserito aumento di volumetria viene smontato dal TAR. Secondo la sentenza, il Comune ha formulato questa contestazione in modo ipotetico, basandosi su rilievi incompleti e senza dimostrare un effettivo incremento del carico urbanistico.

Il recupero di volumi interni già esistenti, peraltro all’interno della sagoma originaria dell’edificio, non equivale automaticamente a una nuova costruzione o a un ampliamento. In assenza di nuove superfici utili o di un diverso utilizzo abitativo, non può parlarsi di trasformazione edilizia rilevante.

La decisione: ricorso accolto e atti annullati

Alla luce di queste considerazioni, il TAR Sicilia ha accolto il ricorso, annullando i provvedimenti comunali che avevano disposto il divieto di prosecuzione dei lavori. Le spese di giudizio sono state compensate, in ragione della complessità e della novità delle questioni affrontate.

La sentenza rappresenta un precedente di grande rilievo, perché ribadisce con forza che la CILAS ha una funzione ben delimitata: consentire l’avvio rapido degli interventi agevolati, senza trasformarsi in un’indagine retrospettiva sull’intera storia urbanistica dell’immobile.

Un messaggio chiaro per cittadini e amministrazioni

In conclusione, la decisione del TAR lancia un messaggio chiaro:
semplificazione non significa deregulation, ma nemmeno controllo generalizzato fuori dai limiti fissati dalla legge.

Per i cittadini e i tecnici, la sentenza offre una tutela importante contro interpretazioni eccessivamente restrittive. Per le amministrazioni, rappresenta un invito a esercitare i poteri di vigilanza in modo proporzionato, distinguendo tra la verifica della legittimità degli interventi e la ricostruzione storica degli edifici, che non può essere imposta attraverso la CILAS.

Un equilibrio delicato, ma fondamentale, per garantire certezza del diritto in uno dei settori più complessi e sensibili dell’ordinamento urbanistico italiano.

Il testo della sentenza

Qui il documento completo.

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