Lavori edili dal vicino, le tutele da sporco e rumore

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Afa, finestre aperte e cantieri nella casa del vicino: quali tutele da sporco e rumore ci spettano durante i lavori edili di questo tipo?

Una combinazione ‘letale’. Con il salire delle temperature un cantiere di lavori che procura rumore e polvere può risultare particolarmente molesto se si è costretti a tenere le finestre aperte per combattere la calura estiva, senza contare i problemi che possono insorgere sul fronte privacy con operai che vanno e vengono.

Diritto a effettuare manutenzioni e ristrutturazioni

Ovviamente è diritto del proprietario effettuare dei lavori di manutenzione o ristrutturazione. Vediamo quali sono le tutele legali, il cui riferimento principale è costituito dal art. 844 c.c., chi è responsabile e come agire per far cessare il fastidio in casi di estremo disagio a proposito di polvere, rumori e passaggio di operai.

La prima cosa da fare consiste nel verificare la situazione territoriale visto che nella maggior parte dei casi i Comuni provvedono a fissare, con ordinanze, gli orari entro cui tali opere possono essere svolte, per tutelare il riposo dei residenti. In seconda istanza va verificato il regolamento di condominio che può intervenire fissando orari e limitari di riposo e rumori molesti. Questo strumento regolante, infatti, specialmente se di natura contrattuale, cioè approvato all’unanimità o predisposto dall’originario costruttore e accettato nei singoli atti di acquisto, può contenere clausole specifiche che disciplinano l’esecuzione di lavori nelle unità abitative private. All’interno del singolo regolamento possono essere contenute delle vere e proprie clausole regolamentari, che possono imporre limitazioni anche più stringenti di quelle previste dall’art. 844 c.c., così come affermato dal Tribunale Ordinario Milano, sez. 13, nella sentenza n. 5465/2016.

Verificare i regolamenti comunali e condominiali

Queste norme possono stabilire orari precisi in cui è consentito svolgere attività rumorose, ordinando ad esempio uno stop ai lavori nel primo pomeriggio o dopo una certa ora serale. Possono in aggiunta imporre l’adozione di particolari cautele per evitare danni o sporcizia eccessiva nelle parti comuni, come ad esempio pretendere lo svolgimento di una pulizia giornaliera, oppure imporre che ascensori e pianerottoli vengano protetti con teli. La violazione di un regolamento di questa tipologia costituisce un illecito contrattuale e può essere fatta valere, secondo quanto deliberato dal Tribunale Ordinario Napoli, sez. 4, sentenza n. 15790/2015.

Non temete, in caso di eccessi e intolleranza, l’ordinamento giuridico offre diverse tutele per proteggere i diritti di chi subisce le molestie, cercando di porsi in maniera equidistante tra le necessità di chi ristruttura con i bisogni dei residenti con il loro diritto alla quiete e al pacifico godimento della propria abitazione. Il centro di tutta la disciplina di lavori condominiali o nelle proprietà private è l’articolo 844 del Codice Civile, che regola le immissioni nella forma possibile di fumi, calore, esalazioni, rumori, scuotimenti e simili, che possono provenire a nostro danno dal fondo del vicino. La norma citata stabilisce che il proprietario di un immobile contiguo o attiguo, non può impedire tali immissioni se queste non superano la normale tollerabilità, avendo riguardo anche alla condizione dei luoghi.

Il concetto di ‘normale tollerabilità’

Come accade spesso nella norma italiana, non esiste un certo valore di paragone ne di riferimento, poiché con il termine “normale tollerabilità” non si configura un valore assoluto, ma un concetto relativo, che il giudice valuta caso per caso, considerando la situazione ambientale specifica, le caratteristiche della zona (residenziale, commerciale, rurale) e le abitudini degli abitanti come specificato dal Tribunale di Milano, Sentenza n.10287 del 15 dicembre 2023; Cass. Civ., Sez. 6, N. 21649 del 28-07-2021.

Per avere degli spunti concreti, sul tema dei rumori, anche in questo caso vale il criterio “comparativo”, spesso utilizzato in giurisprudenza, pur non essendo l’unico né vincolante per il giudice civile, è quello che  considera intollerabili i rumori che superino di 3 decibel (dB) il rumore di fondo della zona nelle ore notturne e di 5 decibel nelle ore diurne.

L’uso di tali criteri empirici, per quanto non definiti in alcuna norma, è stato ritenuto legittimo più volte dalla giurisprudenza (Cass. Civ., Sez. 2, N. 21134 del 29-07-2024; Tribunale Ordinario Milano, sez. 10, sentenza n. 7441/2021). Il giudice può ritenere un rumore intollerabile anche se tecnicamente al di sotto di tali limiti delle ordinanze Comunali, o viceversa, basandosi su un prudente apprezzamento del contesto (Tribunale Ordinario Bologna, sez. 3, sentenza n. 1584/2018). È fondamentale ricordare che la tutela della salute, che è uno dei diritti garantiti dalla nostra Costituzione, rappresenta un limite intrinseco all’attività di produzione e ai rapporti di vicinato, e deve essere considerata prevalente rispetto alle esigenze della produzione o, nel caso specifico, della ristrutturazione.

La responsabilità

Ma con chi ce la ‘dobbiamo prendere’ se i lavori continuano ad essere molesti? Chi risponde nei confronti di terzi eventualmente danneggiati è sicuramente il proprietario/committente dei lavori da considerarsi il primo responsabile, anche se i lavori sono materialmente eseguiti da un’impresa appaltatrice. La sua responsabilità discende dalla sua posizione di titolare del bene da cui provengono le molestie e di soggetto che ha commissionato le opere come espresso chiaramente nella sentenza Cass. Civ., Sez. 2, N. 20840 del 30-06-2022. La ditta esecutrice dei lavori, dal canto suo, risponde direttamente per i danni causati dalla propria attività, ai sensi dell’art. 2043 c.c., se ha agito con negligenza, imprudenza, imperizia o non ha adottato le necessarie cautele per evitare rumori intollerabili, sporcizia eccessiva, o danneggiamenti a proprietà altrui; In ultimo, l’amministratore di condominio e/o il condominio stesso nel caso in cui i lavori danneggino le parti comuni oppure nel caso in cui l’amministratore, pur essendo stato informato delle continue molestie e delle violazioni del regolamento, non sia intervenuto tempestivamente per far rispettare le norme o per mediare e mitigare i disagi.

Se davvero l’impatto del cantiere dovesse essere insopportabile, il primo passo, spesso risolutivo se intrapreso correttamente, è inviare una diffida stragiudiziale, cioè una comunicazione formale con raccomandata A/R o PEC indirizzata al proprietario dell’appartamento in ristrutturazione e, se opportuno, anche alla ditta esecutrice e all’amministratore di condominio. La diffida, oltre ai dettagli dei disagi subiti, e la citazione delle norme violate, ad esempio reg. condominio e art.844 c.c. deve intimare la cessazione immediata delle molestie oppure l’adozione di specifiche cautele, come richiamare al rispetto degli orari, ribadire la necessità di pulizia regolare delle parti comuni, utilizzo di teli protetti etc.

La diffida e altre azioni legali possibili

Se la diffida non sortisce effetto, il passo seguente è ricorrere all’autorità giudiziaria. L’azione inibitoria è finalizzata a ottenere un provvedimento del giudice che ordini lo stop alle attività moleste o imponga l’adozione di specifici accorgimenti tecnici per ricondurre le immissioni entro i limiti della normale tollerabilità (Corte d’Appello Genova, sez. 2, sentenza n. 904/2019). Questa azione può basarsi sull’art. 844 c.c., sull’art. 949 c.c., o sulla violazione di specifiche norme del regolamento condominiale.

È importante ricordare che in questo caso non c’è grande differenza tra proprietario ed inquilini, difatti anche il conduttore ha il diritto di tutelarsi. L’articolo 1585, comma 2, del Codice Civile stabilisce che il locatore non è tenuto a garantire l’inquilino dalle molestie di terzi che non pretendono di avere diritti sull’immobile, ma salvaguarda al conduttore la possibilità di agire contro tali terzi in nome proprio, permettendogli cioè di inviare diffide e intraprendere azioni legali direttamente nei confronti del vicino molesto o della ditta esecutrice dei lavori. Nei casi più gravi e urgenti, è possibile richiedere un provvedimento cautelare d’urgenza ai sensi dell’articolo 700 del Codice di Procedura Civile.

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