Ascensori in condominio: negozi al piano terra devono contribuire alle spese

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La Cassazione, in una recente sentenza, illustra i casi in cui i negozi al piano terra devono contribuire alle spese di sostituzione degli ascensori in condominio.

Uno degli argomenti che più spesso crea dissidi e controversie nei condomini è quello della ripartizione delle spese legate agli ascensori. Il tema diventa particolarmente delicato quando riguarda i proprietari di locali commerciali collocati al livello stradale, spesso convinti di essere automaticamente esclusi da qualsiasi onere.

Con una recente pronuncia – la n. 31675/2025 pubblicata il 4 dicembre – la Corte di Cassazione torna ad affrontare la questione, offrendo un’interpretazione che incide direttamente sui criteri di ripartizione e sulle prerogative dell’assemblea.

Il caso

La vicenda trae origine dall’impugnazione di una delibera con cui l’assemblea aveva approvato la sostituzione di quattro ascensori ormai obsoleti. Il riparto dei costi era stato effettuato sulla base della Tabella C del regolamento condominiale, escludendo dal contributo alcuni partecipanti – in particolare i proprietari dei locali commerciali – poiché collocati al piano terra.

Il Tribunale di Frosinone annullava la delibera, ritenendo improprio il criterio seguito. Il giudice applicava per analogia l’art. 1124 c.c., stabilendo che in assenza di un titolo contrario le spese devono essere sostenute da tutti i condomini, compresi coloro che occupano i vani commerciali o locali situati in posizione particolarmente bassa, perché comunque beneficiari potenziali dell’impianto.

Motivazione, questa, confermata anche dalla Corte d’Appello di Roma, secondo cui la possibilità di raggiungere il terrazzo condominiale tramite ascensore costituisce un’utilità sufficiente a far sorgere l’obbligo contributivo.

Secondo il Tribunale e la Corte d’appello, il riparto corretto deve tenere conto non solo del valore dei piani, ma anche dell’altezza delle unità immobiliari dal suolo. Un criterio misto che, nella logica del legislatore, riflette l’utilità “potenziale” dell’impianto, da riconoscere anche a chi, pur situato al piano terra, abbia accesso a parti comuni poste in quota, come terrazzi, lastrici o coperture condominiali.

Il ricorso

Il condominio soccombente aveva, dunque, impugnato la sentenza dinanzi alla Cassazione, sostenendo che la propria delibera si fondava sul regolamento condominiale, che prevedeva il pagamento delle spese in funzione dell’effettivo utilizzo dell’ascensore. Da qui la scelta di escludere chi non aveva interesse a raggiungere il lastrico solare, utilizzato come stenditoio e area comune.

La decisione della Suprema Corte

La Suprema Corte, però, chiarisce che il criterio dell’utilizzo può certamente essere adottato, ma solo se sancito da un regolamento di natura contrattuale, ossia approvato all’unanimità e trascritto nei titoli di provenienza. In mancanza di questa forma “rafforzata”, l’assemblea non può modificare la disciplina legale semplicemente con una maggioranza né può introdurre esenzioni totali o parziali non previste dalla legge, se non con il consenso unanime dei comproprietari.

Un elemento decisivo della sentenza riguarda, inoltre, la distinzione tra ascensore già esistente e ascensore installato per la prima volta. Nel caso di impianti nuovi, nulla vieta che solo alcuni condomini scelgano di sostenerne la spesa, assumendo l’onere e il diritto esclusivo all’utilizzo. Diverso è il caso della sostituzione di un impianto già presente, in cui tutti i condomini, compresi quelli del piano terra, sono tenuti a contribuire, anche qualora usufruiscano dell’ascensore solo sporadicamente. Per la Cassazione, infatti, la mera possibilità di impiegare l’impianto costituisce una forma di utilità che non può essere ignorata e che giustifica una partecipazione – anche ridotta – alla spesa di rinnovamento.

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