Verbale condominiale in ritardo: quando la lentezza dell’amministratore diventa un problema

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Non sempre le riunioni di condominio si concludono pacificamente, anzi, nella maggior parte dei casi sono causa di polemiche, dubbi e tensioni: ma cosa accade quando l’amministratore invia il verbale condominiale in ritardo?

Un elemento che interessa, indistintamente, ogni condomino: sapere con esattezza cosa è stato deciso e per farlo è necessario consultare il relativo verbale di assemblea. Cosa accade però se l’amministratore tarda a inviarlo? In quali casi questo comportamento può costituire motivo di revoca?

Nessun termine fisso

Diciamo subito che, nel nostro sistema, non esiste una norma che imponga un termine rigido per la consegna del verbale di assemblea ai condomini. Il Codice Civile, infatti, non stabilisce alcuna scadenza precisa.

Tuttavia, l’invio deve comunque avvenire entro tempi ragionevoli, anche per garantire la possibilità di impugnare eventuali delibere. Un riferimento normativo applicabile anche al caso di specie è rinvenibile nell’art. 1137 c.c., il quale prevede che “Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l’autorità giudiziaria chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.”

Ciascun condomino assente, dissenziente o astenuto, ha dunque 30 giorni per impugnare una decisione assembleare. Questo termine decorre dalla data di ricezione del verbale per i condòmini assenti.

Pertanto, ritardarne l’invio significa restringere i tempi per esercitare un proprio diritto ed è proprio in questo caso che l’inadempienza dell’amministratore può diventare rilevante.

Il verbale è indispensabile

Sebbene non esista un obbligo normativo che imponga l’invio del verbale agli assenti, la mancata comunicazione dello stesso non fa nemmeno decorrere il termine per l’impugnazione, generando così uno stato di incertezza che può durare mesi, con delibere potenzialmente contestabili anche a distanza di tempo, soprattutto se nel frattempo sono state sostenute spese ritenute illegittime.

Proprio per questo, è interesse del condominio – e dovere dell’amministratore – fare in modo che tutti ricevano il verbale in tempi brevi.

Chi redige e chi invia il verbale?

Generalmente, la redazione del verbale è affidata ad un segretario, il quale ha il compito di riportare per iscritto l’intero svolgimento dell’assemblea. Il documento, poi, viene firmato dal presidente dell’assemblea e dal segretario stesso.

Il compito di inviarlo, invece, spetta esclusivamente all’amministratore, il quale, anche se non ha redatto il verbale in prima persona, è tenuto a trasmetterlo a tutti i condomini, compresi gli assenti. In caso di ritardi, è lui il responsabile diretto.

Se il verbale condominiale non arriva o arriva in ritardo: assemblea valida, ma diritti sospesi

Un verbale inviato in ritardo o non inviato proprio non determina la nullità o l’annullabilità delle decisioni dell’assemblea, che restano pienamente valide. Tuttavia, per i condomini che non hanno partecipato, il termine di 30 giorni per impugnare decorre solo dal momento in cui ricevono copia ufficiale del documento. Pertanto, in assenza di comunicazione, i tempi di impugnazione restano sospesi, minando così la stabilità delle decisioni assunte.

Conseguenze del comportamento dell’amministratore

L’invio del verbale è parte integrante degli obblighi dell’amministratore. Non rispettare questo adempimento, o farlo con eccessivo ritardo, rappresenta una violazione dei suoi doveri professionali.

Ovviamente, bisogna distinguere a seconda della situazione. Se si tratta di un caso isolato e basato su una giustificazione valida, difficilmente costituirà una causa immediata di revoca.

Situazione diversa, invece, se ritardi o mancati invii si verificano in modo sistematico: una condotta reiterata e negligente, specie se accompagnata da altri segnali di cattiva gestione, può legittimare i condomini a non rinnovare l’incarico, o – nei casi più gravi – a chiedere la revoca giudiziale.

Come deve essere trasmesso il verbale?

L’invio può avvenire con diversi strumenti, purché siano tracciabili. Le modalità più “affidabili” sono:

• PEC (Posta Elettronica Certificata);
• raccomandata con ricevuta di ritorno;
• fax o consegna a mano con ricevuta firmata

Anche l’e-mail ordinaria è usata spesso, ma non sempre fornisce garanzie giuridiche sulla ricezione. Per questo, nei casi in cui la trasmissione è determinante per far decorrere termini legali, è preferibile optare per canali con prova certa di consegna (cfr. Cassazione, ord. 16399/2025).

Il verbale può essere modificato dopo la riunione?

Sì, ma solo per effettuare correzioni formali. La Cassazione (sent. 6552/2015) ha chiarito che il verbale può essere integrato o corretto successivamente alla chiusura dell’assemblea, ma solo sotto la responsabilità del presidente e del segretario e solo per sanare errori materiali o refusi.

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