Condomini morosi, chi è in regola non deve ripianare il debito

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Il Tribunale di Napoli ha, di recente, fatto luce su obblighi e possibilità dei condomini morosi e di quelli in regola con i pagamenti. Il pronunciamento ha inoltre tracciato una chiara linea di confine in merito al potere che rivestono le delibere delle assemblee di condominio.

La decisione

Con decisione n.1822 del 4 febbraio 2026 del, la IV Sezione Tribunale Civile di Napoli ha annullato una deliberazione assembleare che riguardava il ripianamento di alcuni debiti di fatture energetiche. Nello specifico l’Amministratore, per far fronte a riferite a vecchi esercizi aveva nuovamente posto a carico di un partecipante in regola con i versamenti somme già corrisposte anni prima, con l’effetto di trasferire “internamente” sui solventi l’inadempimento dei condomini invece non in regola con i pagamenti.

La vicenda

L’amministratore era corso ai ripari per far fronte ad un “pignoramento” del fornitore energetico ed aveva redatto un prospetto di ripartizione della quota dovuta. Contro questa decisione un condomino proponeva ricorso ex art. 281-decies c.p.c. per l’annullamento dello specifico punto all’ordine del giorno della deliberazione assembleare risalente all’ottobre 2024. Il condomino infatti si era reso conto, solo dopo aver pagato immediatamente la somma richiesta quale quota di propria pertinenza, controllando la documentazione messa a disposizione dall’amministratore, che l’addebito si riferiva a fatture per consumi relativi agli anni 2014 e 2015, già da lui integralmente saldate all’epoca, mentre risultavano morosità di altri vicini per c’elevata cifra di complessivi € 35.473,68.

Le giustificazioni dell’amministratore

Il condomino ovviamente aveva provato anche a porre il problema semplicemente in assemblea ma la restituzione di quanto versato era stata respinta, con la ‘giustificazione’ che si trattasse di importi richiesti “per la prima volta” e che il debito derivasse da incrementi di costi non preventivati. Secondo l’amministratore le somme incassate per spese ordinarie potevano essere destinate a spese impreviste purché urgenti.

Mancanti le prove dell’urgenza

Il Tribunale, invece, ha accolto l’impugnativa e ha annullato la deliberazione del 22 ottobre 2024. La decisione poggia, in primo luogo, sull’accertamento che il condomino aveva già integralmente versato le quote di competenza in relazione ai debiti verso il fornitore. È stato poi accertato che l’addebito deliberato, oggetto del ricorso, riguardava proprio fatture riferite ai consumi 2014-2015. Mancano le prove, inoltre, della natura “straordinaria non preventivata” e/o urgente delle somme nuovamente ripartite.  Si può leggere in proposito il testo della motivazione della sentenza:

Uno stralcio della sentenza

“Dai documenti prodotti da parte attrice risulta: che questi ha già pagato le quote condominiali a lui addebitate nel rendiconto 2014 (prod. 5) e 2015 (prod. 6) relative ai debiti del condominio con Eni, tant’è che lo stesso, al 31 dicembre 2023, non aveva alcun debito con il condominio (prod. 8); che gli importi richiesti ed oggetto del deliberato dell’assemblea impugnato riguardano fatture emesse da Eni per consumi relativi agli anni 2014 e 2015 (prod. 4 e 9); risulta, quindi, dimostrato che, per tali debiti, l’attore ha già versato la propria quota.”

La sentenza argomenta, ulteriormente

“Non c’è, invece, prova del fatto che gli importi di cui sopra derivino da spese straordinarie non preventivate; [il condominio] peraltro, non ha neppure specificato quali esse sarebbero. In ogni caso, risulterebbe quanto meno anomalo che tali spese si siano manifestati a distanza di quasi 10 anni e non siano mai stati considerati nei rendiconti relativi agli anni di competenza.”

Illegittima la decisione assembleare

Il debito, risulta imputabile al mancato pagamento delle quote da parte dei morosi, rende di fatto illegittima l’operazione assembleare che addossava tale scopertura a un condomino in regola. Il giudice ha poi chiarito che una delibera di tal genere avrebbe potuto trovare spazio solo entro confini rigorosi, evidenziando come l’orientamento giurisprudenziale meno restrittivo, comunque, richieda la restituzione di quanto eventualmente versato “in luogo dei morosi” in sede di conguagli e rendiconti, facoltà che la deliberazione impugnata, invece, escludeva. Quando l’assemblea delibera di far pagare una seconda volta un condomino già adempiente, la delibera è annullabile se non ricorrono né l’unanimità dei consensi né una situazione di reale urgenza e se non è previsto un conguaglio restitutorio.

Superati i limiti

La decisione richiama alla base del proprio pronunciamento il dato normativo dell’art. 63 disp. att. c.c., comma 2 che attribuisce ai condomini una importante forma di tutela. Nei rapporti con i creditori è d’obbligo provvedere alla preventiva escussione dei morosi, azione non compatibile con quelle che di contro scaricano stabilmente sui solventi l’altrui inadempimento. Il Tribunale osserva come l’assemblea abbia “superato i limiti dei poteri riconosciuti dalla legge”, non avendo neppure considerato presupposti di urgenza e fondando la scelta su un debito “ignorato” nei rendiconti smentito.

Le motivazioni in breve

La motivazione a latere della sentenza, forte di un lavoro di accertamento documentale, da atto del pagamento integrale delle quote di competenza del condomino. Inoltre viene accertato il limite imposto dalla normativa vigente alla possibilità per l’assemblea di imporre ai condomini adempienti di sopperire alle morosità, salvo ipotesi eccezionali strettamente circoscritte. Una decisione del genere inoltre, dovrebbe riscuotere l’unanimità dei consensi e dimostrare senza alcun dubbio l’effettiva improrogabile urgenza di reperire liquidità per fronteggiare l’aggressione esecutiva del creditore. Infine, dato non meno importante, i condomini in regola con i pagamenti possono sostenere il condominio, ma tali fondi niente di più che anticipazioni da regolare, poi, in sede di conguaglio.

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