Saldo IMU 2025, ecco in quali casi si strappa uno "sconto"

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A dicembre torna uno degli appuntamenti fiscali più attesi e temuti dai proprietari di immobili, ossia il saldo IMU 2025, in scadenza il 16 del mese: ma in alcuni casi si può ottenere uno “sconto”.

Questa volta, però, chi mette a disposizione una casa in affitto o concede un immobile ai familiari potrebbe ritrovarsi con un importo sensibilmente ridotto. Negli ultimi anni, infatti, le politiche fiscali nazionali e le scelte dei singoli Comuni hanno introdotto diverse agevolazioni, con l’obiettivo di evitare che i proprietari lasciassero inutilizzate le abitazioni e, allo stesso tempo, sostenere chi cerca soluzioni abitative stabili.

Saldo IMU 2025: quando si ottiene lo “sconto”

Alla base degli sconti IMU 2025 vi è la volontà di rendere più conveniente affittare un immobile rispetto a lasciarlo sfitto. In molte aree urbane, la presenza di case vuote costituisce un problema strutturale, che frena la ripresa di interi quartieri e alimenta l’emergenza abitativa. Per questo lo Stato ha previsto una serie di riduzioni, a cui si aggiungono le iniziative locali dei Comuni per rilanciare zone in declino o per favorire l’apertura di nuove attività economiche.

Tra le misure nazionali più significative rileva la riduzione dell’IMU per gli immobili affittati con contratto a canone concordato. La caratteristica principale di tali contratti è che il proprietario non può stabilire liberamente il prezzo dell’affitto. L’importo deve rispettare un intervallo stabilito negli “accordi territoriali”, documenti operanti nei singoli comuni dalle associazioni dei proprietari e degli inquilini. Per garantire trasparenza e correttezza, il calcolo del canone deve essere verificato da una delle associazioni firmatarie dell’accordo.

Un’altra peculiarità del canone concordato riguarda la durata. La legge prevede la formula 3+2: tre anni iniziali più due anni di rinnovo automatico. Alla scadenza del secondo biennio, proprietario e inquilino possono decidere se rinnovare l’accordo o chiudere il rapporto, purché la disdetta venga comunicata almeno sei mesi prima con una raccomandata. In assenza di comunicazioni, il contratto si rinnova senza modifiche.

Cedolare secca con aliquota ridotta al 10%

Uno dei vantaggi più apprezzati dai proprietari è la possibilità di applicare la cedolare secca con aliquota ridotta al 10%, molto più conveniente rispetto alla tassazione ordinaria.

Per ottenere questo beneficio devono essere soddisfatte alcune condizioni:

• proprietario e inquilino devono essere persone fisiche;
• l’immobile deve rientrare nelle categorie catastali del gruppo A (tranne A/10);
• l’affitto non deve essere relativo ad attività professionali o imprenditoriali;
• il proprietario deve comunicare l’opzione per la cedolare secca al momento della registrazione del contratto;
• occorre inviare all’inquilino una comunicazione formale con cui si rinuncia agli aumenti annuali del canone;
• l’immobile deve trovarsi in un Comune ad alta tensione abitativa oppure, se l’affitto è destinato a studenti, in una città sede universitaria o limitrofa.

Contratti a canone concordato

Oltre alla cedolare secca, i contratti a canone concordato permettono di beneficiare di una serie di ulteriori vantaggi:

• riduzione del 25% della base imponibile IMU a livello nazionale;
• possibilità per i Comuni di applicare aliquote ridotte IMU sulle abitazioni affittate con questa formula;
• riduzione del 30% del reddito imponibile IRPEF se non si sceglie la cedolare secca;
• ai fini dell’imposta di registro, il reddito da considerare è pari al 70% del canone.

Il canone concordato risulta conveniente anche per gli inquilini, che possono accedere a detrazioni fiscali sul canone annuale, particolarmente utili per studenti e lavoratori con redditi medio-bassi. Le detrazioni sono pari a:

• 495,80 euro per chi ha un reddito complessivo fino a 15.493,71 euro;
• 247,90 euro per chi rientra nella fascia tra 15.493,71 e 30.987,41 euro.

Comodato d’uso gratuito

Accanto a questa agevolazione vi è quella riservata agli immobili concessi in comodato d’uso gratuito ai figli o ai genitori. Il comodato è un accordo con cui il proprietario consegna il bene – mobile o immobile – a un altro soggetto, permettendogli di usarlo per un certo periodo o per una specifica finalità, con il solo impegno di restituirlo quando l’utilizzo si conclude.

Questo istituto ha una ricaduta diretta sull’IMU. Quando un proprietario concede un immobile in comodato gratuito a un parente, può infatti accedere a una rilevante riduzione dell’imposta, purché vengano rispettati tutti i requisiti richiesti dalla legge.

La disciplina di riferimento è contenuta nell’art. 1, co. 747, l. 160/2019, che riconosce una riduzione del 50% della base imponibile per le abitazioni concesse in comodato ai parenti in linea retta entro il primo grado, a condizione che l’immobile venga utilizzato come abitazione principale dal comodatario. Il beneficio non si applica a tutte le categorie catastali, poichè restano escluse le unità classificate A/1, A/8 e A/9.

Per ottenere lo sconto IMU, il contratto deve essere registrato e il proprietario deve avere in Italia un patrimonio immobiliare limitato. Egli, infatti può possedere soltanto l’immobile dato in comodato e, eventualmente, un’altra abitazione utilizzata come propria residenza principale, purché anch’essa non rientri nelle categorie di lusso. Inoltre, il comodante deve avere la residenza e la dimora abituale nello stesso comune in cui si trova l’immobile ceduto.

Particolarmente interessante è la circostanza per cui, nel caso in cui il comodatario venga a mancare, la riduzione del 50% continua a spettare se la casa rimane abitazione principale del coniuge superstite, a condizione che vi siano figli minori.

Pensionati residenti all’estero

Non manca poi un’attenzione particolare ai pensionati residenti all’estero che possiedono una casa in Italia. A loro la normativa riserva una riduzione del 50%, riconosciuta quando la residenza è stabilita in Paesi che hanno firmato specifici accordi con l’Italia

Agevolazioni comunali

Sul fronte delle agevolazioni comunali, invece, il panorama è molto più variegato. Ci sono Comuni che hanno scelto di ridurre l’IMU a chi riapre negozi e locali commerciali chiusi da tempo, altri che puntano sulla riqualificazione dei centri storici offrendo sconti a chi recupera immobili abbandonati, e altri ancora che usano la leva fiscale per attirare nuovi residenti.

In passato alcuni territori hanno sperimentato riduzioni significative per chi affitta immobili sfitti, una strategia che potrebbe essere riproposta anche nel 2025 proprio in vista della scadenza del saldo di dicembre.

Domiciliazione bancaria dell’IMU

Tra le opportunità da non perdere c’è anche lo sconto del 20% collegato alla domiciliazione bancaria dell’IMU, introdotto dal decreto Rilancio. La riduzione, applicabile su decisione del Comune, premia i contribuenti che autorizzano l’addebito diretto dell’imposta sul proprio conto corrente. La condizione essenziale è che l’autorizzazione sia attiva entro la scadenza dell’acconto, quindi prima del 16 giugno e che l’IBAN indicato sia utilizzabile in modo continuativo.

Modalità di pubblicazione delle aliquote e delle riduzioni IMU

Infine, con riferimento alle modalità di pubblicazione delle aliquote e delle riduzioni IMU, dal 2025 le amministrazioni locali devono utilizzare il prospetto ufficiale presente sul Portale del Federalismo Fiscale e trasmettere tutto al Ministero dell’Economia e delle finanze, che pubblica online le delibere. I contribuenti possono quindi verificare rapidamente quali sconti sono stati approvati dal proprio Comune semplicemente consultando il sito del MEF e inserendo il nome del territorio di riferimento.

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