Agevolazione prima casa: i casi atipici che mantengono il beneficio

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Sono tante le possibilità che possono intervenire nell’acquisto della prima casa e ci sono anche diversi casi per così dire “atipici” in cui si mantiene il beneficio dell’agevolazione: scopriamoli.

Molti sono i dubbi che attanagliano i contribuenti ed i futuri proprietari quando si accingono ad affrontare una spesa così importante per la loro vita. Per la maggior parte dei neo proprietari non risulta nemmeno indifferente l’impegno economico necessario e di conseguenza anche la possibilità di godere di sgravi fiscali e agevolazioni. Tre ordinanze della corte di Cassazione, a breve distanza una dall’altra, sono intervenute a chiarire i confini del beneficio e quali siano i casi nei quali questi benefici non vadano perduti.

Tre pronunciamenti sui casi in cui si mantiene il beneficio dell’agevolazione sulla prima casa

I tre pronunciamenti riguardano, in un caso, la possibilità di effettuare una fusione catastale, che non fa decadere la possibilità di ottenere le agevolazioni, se l’acquisto si tratta di un acquisto di abitazioni adiacenti. Un altro pronunciamento riguarda il cambio di destinazione d’uso della casa precedentemente acquistata. Infine, il beneficio si mantiene se l’acquirente dona il diritto di usufrutto sull’abitazione acquistata con il beneficio fiscale, riservando a sé il corrispondente diritto di nuda proprietà. Vediamo nel dettaglio le tre possibilità che possono verificarsi e le relative sentenze e pronunciamenti.

Fusione catastale irrilevante

L’ordinanza 25866 del 22 settembre 2025 la Cassazione fa il punto sui presupposti necessari per beneficiare dell’agevolazione prima casa quando si effettua un l’acquisto di più unità abitative confinanti con un unico atto o con più atti notarili in contemporanea o in successione. Il beneficio è salvo se l’accorpamento viene effettuato entro tre anni dalla data di registrazione dell’atto di acquisto contemporaneo oppure a decorrere dall’ultimo atto stipulato. Lo stesso termine è concesso dalla legge all’agenzia delle Entrate per verificare l’effettivo avvenuto accorpamento. L’agevolazione prima casa per l’acquisto è applicata anche se alla scadenza del termine dei 3 anni, l’unificazione non risulti ancora registrata in Catasto.

L’accatastamento è adempimento formale non necessario

Questo poiché l’accatastamento è un adempimento formale non richiesto dalla legge agevolativa. Risulta invece rilevante l’effettività realizzazione di un’unica abitazione risultante dall’unificazione di una plu ralità di unità immobiliari. Dall’unificazione deve, infine, derivare un’unità immobiliare abitativa censibile in Catasto in una categoria diversa dalle categorie “di lusso” individuate dalla lettera A/1, A/8 e A/9). Spetta al contribuente fornire la prova dell’accorpamento.

Mutamento d’uso della casa già posseduta

In virtù dell’ordinanza 25868 del 22 settembre 2025, un contribuente che già abbia in passato acquistato un’abitazione avvalendosi della agevolazione destinata alla prima casa, può nuovamente beneficiare di questo incentivo. Questo può avvenire solo nel caso in cui egli abbia variato la destinazione d’uso della casa precedentemente acquistata da abitazione ad uffici, mantenendone la proprietà al momento dell’acquisto della nuova casa, ed abbia provveduto a registrare tempestivamente in Catasto questo cambiamento.

La Cassazione inoltre non ha di fatto imputato alcuna importanza che la variazione catastale sia avvenuta nell’imminenza del nuovo acquisto, per l’esattezza appena tre giorni prima il nuovo acquisto agevolato. Questo aveva notevolmente condizionato la prima decisione del giudizio di merito. Secondo la Suprema Corte la coincidenza tra il cambio della destinazione d’uso e l’acquisto di un’altra abitazione non è di per sé sufficiente per poter affermare la mala fede del contribuente. Secondo il giudice di legittimità questa circostanza, al contrario, può essere considerata come una volontà del contribuente di regolarizzare e allineare il dato catastale alla destinazione realmente in essere, non abitativa.

Fusione catastale irrilevante per l’acquisto di abitazioni contigue

La Cassazione con l’ordinanza 25863 del 22 settembre 2025 riguarda l’ultima particolare condizione. L’agevolazione prima casa compete anche per l’acquisto del diritto di nuda proprietà, come si legge nella sentenza, ha una fattispecie di «pari attitudine» rispetto all’acquisto del diritto di piena proprietà «ad integrare un progetto abitativo meritevole di trattamento agevolato».

Inoltre l’agevolazione prima casa il contribuente non decade se, prima che sia trascorso un quinquennio dalla data dell’acquisto agevolato, dona il diritto di usufrutto sull’abitazione acquistata con il beneficio fiscale, riservando a sé il corrispondente diritto di nuda proprietà. La legge prevede la decadenza dall’agevolazione nel caso il contribuente venda oppure doni la casa acquisita con l’agevolazione prima di un quinquennio dal suo acquisto. Secondo il pronunciamento in oggetto questa azione è da intendersi come una normativa che si deve applicare limitatamente all’alienazione del diritto di proprietà. Difatti in questa modalità il contribuente non perde la titolarità della proprietà, ma solamente si priva – per un dato periodo – del diritto di utilizzo diretto del bene, il quale viene temporaneamente differito.

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