Demolizioni e lavori strutturali: serve sempre la verifica

lentepubblica.it

Se al rientro delle vacanze avete in programma di fare dei lavori di ristrutturazione in casa oppure al vostro locale occorre fare attenzione: una recente ordinanza della corte di Cassazione, ha chiarito molti dettagli tecnici che si dovrebbero conoscere.

Parliamo dell’ordinanza della Corte di Cassazione n. 4867 del 25 febbraio 2025 che si è pronunciata con una dettagliata nota quasi tecnica, a seguito di una vicenda privata, che, come sempre ha fatto da spunto per trattare questioni più generali.

La vicenda della Cassazione n. 4867/2025

Il pronunciamento origina dalla demolizione, da parte del proprietario di un locale al piano terra, di un tramezzo che non era originariamente un “elemento strutturale”. Così a livello estetico e funzionale, il proprietario aveva scelto di ampliare i propri spazi per ragioni stilistiche. Il problema però è rappresentato dal fatto che quel tramezzo, in realtà, aveva progressivamente assunto funzione di sostegno per il solaio del proprietario al piano di sopra, costruito negli anni ’50.

L’errore strutturale era dunque presente nel solaio che era stato realizzato con capacità portante ridotta, che si era progressivamente deformato fino ad ‘appoggiarsi’ su una parte appunto del tramezzo. Va da se che la rimozione del tramezzo determinò un importante danneggiamento, un aggravamento delle deformazioni e l’insorgere di lesioni nelle murature e negli intonachi e piastrelle dell’appartamento soprastante.

Rimozione dei tramezzi e danni strutturali

Da questa vicenda l’ordinanza n. 4867/2025, stabilisce che un tramezzo, pur non portante in origine, può nel tempo acquisire ruolo di sostegno: demolirlo senza adeguata verifica tecnica implica rischi e responsabilità giuridiche. È un ulteriore punto fermo sul tema, chiarendo che un tramezzo, pur nato come elemento privo di funzione portante, può nel tempo assumere un ruolo strutturale di fatto e che la sua demolizione può essere considerata causa diretta dei danni arrecati agli appartamenti sovrastanti.

A livello normativo e amministrativo

È bene ricordare come questo pronunciamento affondi le radici in una diversa serie di regole e regolamenti. Dal punto di vista strettamente condominiale, sia che vi siano specifici riferimenti nel regolamento di condominio che non ve e siano, il singolo proprietario non può mutare la distribuzione interna del proprio immobile se ciò rischia di avere effetti sulla stabilità o sulla sicurezza dell’edificio, trattandosi di interessi che oltrepassano la sfera individuale e coinvolgono le parti comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c.

Stessa cosa sul piano edilizio-amministrativo.  La rimozione o lo spostamento di tramezzi non rientra in ogni caso e unicamente tra le opere interne soggette a semplice CILA. Quando, previo parere tecnico, l’intervento incide sulla statica o sull’assetto delle strutture, si rende necessaria una vera e propria SCIA o, in altri casi persino si deve ricorrere ad un permesso di costruire, in applicazione degli artt. 3 e 6 del d.P.R. 380/2001.

Negli ultimi anni sono numerosi i conteziosi e le denunce sorte proprio intorno alla questione della rimozione o dello spostamento di tramezzi negli edifici esistenti soprattutto perché molti edifici risentano di strutture vetuste e molti altri, un po’ in tutta la penisola, sono stati gravati e rimaneggiati da piccoli e grandi abusi edilizi, poi oggetto di condono. Balconi divenuti cucine o camere aggiuntive, soppalchi divenuti camere a tutti gli effetti, con tanto di arredi sottotetti divenuti mansarde, sono ormai la normalità di molte costruzioni. In questo panorama, ciò che in apparenza costituisce un semplice intervento edilizio interno può, in realtà, incidere sull’equilibrio statico del fabbricato e determinare rilevanti responsabilità.

L’evoluzione della giurisprudenza sul tema

Il principio espresso dalla Cassazione nel 2025 si inserisce in un filone giurisprudenziale che da anni va nella stessa direzione. Nella sentenza Cass. civ. n. 10644/2021, il caso riguardava lo spostamento di più tramezzi interni da parte di un condomino. Anche in quell’occasione la Corte aveva sottolineato che non si trattava di un intervento privo di rischi, ma di un’operazione idonea a incidere sulla stabilità delle strutture portanti e che richiedeva pertanto idoneo titolo edilizio e nello specifico anche di autorizzazione sismica.

Da segnalare, a completezza, anche una sentenza in direzione opposta, seppure riferita ad un caso molto specifico. Nel pronunciamento Cass. civ. n. 32344 del 13 dicembre 2022, la Corte stabilì che il cedimento importante della struttura fosse da ascrivere allo stato di avanzato degrado del solaio, già vetusto. Quest’ultimo poteva aver trovato un sostegno precario nelle tramezze dell’appartamento sottostante, senza che tuttavia esse potessero essere qualificate come strutture portanti di proprietà comune. La condanna per il proprietario all’esecuzione di opere di consolidamento del solaio.

Dal punto di vista tecnico, la questione ruota attorno a tre punti principali:

• Conservazione dell’intero stabile e responsabilità nello stato di degrado di ogni singola componente;
• Mutamento di funzione statica nell’evoluzione dello stabile. Un tramezzo progettato in origine come elemento non portante può, per effetto della deformazione dei solai o della vetustà delle strutture, divenire invece un elemento di sostegno irrinunciabile;
• Difficoltà di diagnosi. Sono necessari professionisti e analisi fisiche, rilievi, indagini, prove di carico etc. Stabilire se un tramezzo abbia assunto o meno un ruolo strutturale non è sempre agevole a prescindere vanno obbligatoriamente svolte delle indagini tecniche.

Proprio per il principio che la giurisprudenza non ammetta ignoranza, laddove vi siano segnali anche minimi di precarietà strutturale, la rimozione di un tramezzo senza adeguata verifica può comportare piena responsabilità del proprietario e del tecnico che autorizza i lavori.

Il testo della sentenza

Qui il documento completo.

The post Demolizioni e lavori strutturali: serve sempre la verifica appeared first on lentepubblica.it.