Cedolare secca in arrivo anche per i negozi commerciali?

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Cedolare secca anche per i negozi commerciali: una nuova proposta di legge riaccende il dibattito sulla rigenerazione dei centri storici.

La discussione politica in vista della Manovra 2026 si arricchisce di un tema che negli ultimi anni era scomparso dal radar legislativo: la possibile reintroduzione della cedolare secca per le locazioni commerciali. Una misura che, se approvata, potrebbe incidere in modo significativo sul mercato immobiliare urbano e sul futuro dei centri storici italiani, sempre più segnati dalla chiusura di attività e dal calo di presenze imprenditoriali.

Il tema è tornato d’attualità dopo il deposito, alla Camera dei Deputati, di una proposta di legge firmata da un gruppo di parlamentari di Fratelli d’Italia. Presentato il 18 settembre, il testo mira a reintrodurre e ampliare un regime fiscale già sperimentato alcuni anni fa, con l’obiettivo dichiarato di frenare la desertificazione che sta colpendo numerose aree urbane a vocazione commerciale.

Il ritorno di una misura sperimentale

Per comprendere il contesto, è utile ricordare che la cedolare secca per i negozi era stata introdotta nel 2019 come misura temporanea. Si trattava di un regime sostitutivo dell’Irpef e delle relative addizionali, simile a quello già previsto per gli affitti abitativi, applicato però a una platea limitata di immobili commerciali. Terminata quella fase sperimentale, la norma non è stata più prorogata, nonostante fosse stata inserita nella legge delega per la riforma fiscale avviata dal Governo.

Nella fase di attuazione della delega, tuttavia, la misura non è rientrata nei decreti emanati, finendo così in una sorta di limbo normativo.

A riaccendere l’attenzione è stato anche il ministro per gli Affari europei, Tommaso Foti, che in alcune recenti dichiarazioni pubbliche ha espresso la volontà di rimettere mano a questo strumento, definendolo potenzialmente utile per sostenere il tessuto produttivo delle città. Secondo il ministro, l’eventuale reintroduzione potrebbe trovare spazio nella prossima Legge di Bilancio, sebbene al momento si tratti di un’ipotesi ancora allo studio.

Cosa prevede la proposta di legge

Il testo presentato in Parlamento introduce alcune novità rilevanti rispetto alla versione sperimentale del 2019. La prima riguarda l’ampliamento della tipologia di immobili coinvolti. Oltre ai locali rientranti nella categoria catastale C/1 – che comprende negozi e botteghe – la proposta estende l’agevolazione anche a superfici più ampie: non più solo fino a 600 metri quadrati, ma fino a un massimo di 1.500 metri quadrati.

L’aliquota ipotizzata sarebbe pari al 21%, la stessa che si applicava nella precedente sperimentazione e che continua a valere per molte locazioni abitative. Ma la novità più interessante potrebbe essere la possibilità di includere anche gli immobili destinati a uso ufficio, una scelta che aprirebbe la porta non solo alle attività strettamente commerciali, ma anche a professionisti, artigiani e operatori di servizi.

L’obiettivo dichiarato è rendere più conveniente la stipula di contratti di locazione in aree urbane dove il costo degli affitti è diventato difficilmente sostenibile per molte imprese. Un vantaggio fiscale per i proprietari, nelle intenzioni dei proponenti, dovrebbe tradursi in canoni più accessibili e in un incentivo all’apertura o al mantenimento di attività economiche nei centri cittadini.

Centri storici al centro della misura

La proposta concentra inizialmente gli effetti della cedolare secca sui centri storici. Una scelta che non è casuale: negli ultimi anni, numerosi rilevamenti di associazioni di categoria e istituti di ricerca hanno evidenziato un calo costante del numero di esercizi commerciali nelle zone storiche delle città italiane. A contribuire al fenomeno sono diversi fattori: l’aumento delle locazioni, la concorrenza dei grandi centri commerciali e dell’e-commerce, nonché i costi sempre più elevati di gestione.

La conseguenza è la progressiva chiusura di negozi, botteghe artigiane e punti vendita tradizionali, con un impatto non solo economico, ma anche sociale e culturale. I centri cittadini perdono identità, attrattività e vitalità, mettendo a rischio quel modello di città a misura d’uomo che storicamente caratterizza l’Italia.

I parlamentari promotori della legge ritengono che la cedolare secca possa diventare uno strumento efficace per invertire questa tendenza. Alleggerire il carico fiscale sui proprietari potrebbe frenare l’escalation dei canoni e stimolare nuove aperture, evitando la trasformazione dei centri storici in contenitori vuoti o destinati esclusivamente al turismo mordi-e-fuggi.

Una misura ancora da definire

Nonostante l’interesse politico e mediatico, la proposta è ancora in una fase embrionale. Sarà ora il Parlamento a valutare la sostenibilità finanziaria dell’intervento e a stabilire se la misura potrà essere integrata nella prossima Manovra. Restano aperti alcuni interrogativi, tra cui l’effettiva capacità della cedolare secca di incidere sui canoni e la possibilità che l’agevolazione venga estesa anche al di fuori dei centri storici, magari attraverso sperimentazioni progressive.

Quel che è certo è che il tema della rigenerazione urbana e del sostegno alle micro e piccole attività continua a essere centrale nel dibattito pubblico. La reintroduzione della cedolare secca rappresenta, in questo senso, un tassello potenzialmente significativo, anche se non risolutivo, nella più ampia strategia di rilancio dei territori cittadini.

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