Come pagare meno sull'imposta di registro per l'acquisto della prima casa

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Comprare la prima abitazione è un passo importante, spesso accompagnato da una serie di agevolazioni fiscali pensate per alleggerire il peso economico dell’operazione.

Tra queste, una delle più significative riguarda le imposte da versare al momento dell’acquisto, che risultano sensibilmente ridotte rispetto a quelle previste per gli altri tipi di compravendita. Tuttavia, i benefici fiscali non sono uguali per tutti: variano a seconda della natura del venditore e delle caratteristiche dell’immobile.

Cos’è l’imposta di registro e quando si paga

Ogni volta che viene stipulato un contratto o un atto con valore legale, questo deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate. La registrazione serve a conferire validità giuridica e una data certa al documento, ed è soggetta al pagamento di una specifica tassa, nota come “imposta di registro”. La materia è regolata dal Testo Unico approvato con il D.P.R. n. 131 del 1986, che stabilisce modalità e aliquote in base al tipo di operazione.

Nel settore immobiliare, l’imposta di registro è dovuta sia per gli atti di compravendita sia per i contratti di locazione. Il suo importo dipende non solo dal valore dell’immobile, ma anche dallo scopo dell’acquisto e, soprattutto, dal soggetto che effettua la vendita.

In linea generale, per la registrazione di un atto notarile occorrono:

• un’imposta di registro fissa di 200 euro, indipendentemente dal prezzo di vendita;

• un’imposta di bollo di 16 euro ogni quattro facciate (o ogni cento righe). Se l’atto è pubblico o autenticato da un notaio, il bollo è sostituito da un versamento unico di 155 euro.

Questi costi costituiscono la base, ma quando si tratta di acquistare la prima abitazione, entrano in gioco regole più vantaggiose.

Le condizioni per usufruire dei benefici “prima casa”

La normativa prevede che chi compra la sua prima abitazione possa beneficiare di un regime fiscale agevolato, purché rispetti alcuni requisiti. In primo luogo, l’immobile deve trovarsi nel Comune dove l’acquirente ha la residenza — o dove intende trasferirla entro 18 mesi dal rogito — e non deve appartenere alle categorie catastali considerate di lusso. Inoltre, il compratore non deve possedere altri immobili acquistati con gli stessi benefici sul territorio nazionale.

Quando queste condizioni sono rispettate, si accede a una significativa riduzione delle imposte dovute al momento del rogito.

Acquisto da privato o impresa in esenzione Iva

Nel caso in cui la casa venga acquistata da un privato cittadino o da un’impresa che vende senza applicare l’Iva, l’acquirente paga:

• un’imposta di registro pari al 2% del valore catastale dell’immobile (anziché il 9% previsto in assenza di agevolazioni);

• un’imposta ipotecaria e una catastale fissa di 50 euro ciascuna.

Questo meccanismo si traduce in un risparmio notevole rispetto alla tassazione ordinaria, che prevede aliquote molto più elevate.

Acquisto da impresa con vendita soggetta a Iva

Diversa è la situazione se il venditore è un’impresa costruttrice o di ristrutturazione che cede l’immobile con applicazione dell’Iva. In questo caso, il compratore non versa l’imposta di registro proporzionale, ma paga:

• l’Iva al 4% (anziché al 10%) calcolata sul prezzo di vendita dell’abitazione;

• le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna.

Anche in questa ipotesi, l’agevolazione comporta un risparmio consistente, specie nei casi di immobili di valore elevato.

Limiti e ulteriori riduzioni

La legge stabilisce che l’imposta di registro proporzionale del 2% non possa essere inferiore a 1.000 euro. Tuttavia, l’importo effettivo da corrispondere può ridursi ulteriormente se il contribuente ha già versato somme a titolo di imposta durante la registrazione del contratto preliminare. In questi casi, quanto pagato a titolo di anticipo o caparra confirmatoria viene detratto dal totale dovuto al momento del rogito.

Un’ulteriore agevolazione è prevista per chi vende una prima casa e ne acquista un’altra entro un anno: il contribuente ha diritto a un credito d’imposta pari all’imposta di registro (o all’Iva) pagata sul precedente acquisto, che può essere utilizzato per compensare il nuovo pagamento.

La guida alle agevolazioni dell’Agenzia delle Entrate

Qui il documento completo.

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