Il fashion accelera il boom degli outlet: 588 nuove aperture nell’ultimo anno

Il segmento retail europeo ha ritrovato slancio, e il merito è anche degli outlet. A dirlo è il nuovo report European Factory Outlet Centres della società immobiliare Savills, che evidenzia come i Factory Outlet Centres (Foc) nell’ultimo anno siano stati uno dei segmenti più dinamici del retail. Nonostante un contesto macroeconomico caratterizzato da crescita moderata del pil dell’Eurozona (1,1% nel 2025 e 0,9% nel 2026) e consumi più cauti, le vendite negli outlet europei sono aumentate in media del 4,6% l’anno dal 2019, con una previsione di accelerazione al 6% annuo fino al 2028 e un giro d’affari destinato a raggiungere i 30 miliardi di euro.

La forza del modello outlet risiede nella combinazione di sconti rilevanti (30-70%) e in un’esperienza di acquisto immersiva, spesso in contesti village-style con servizi legati alla ristorazione e aree leisure, prolungando la permanenza dei visitatori e attirando un pubblico sempre più giovane e orientato all’esperienza. Queste caratteristiche stanno aumentando l’interesse dei brand verso questi spazi. Secondo Savills, nonostante un’offerta ancora limitata rispetto alla domanda in crescita, negli ultimi dodici mesi sono stati aperti 588 nuovi negozi outlet in Europa. Tra le nuove aperture spiccano Jack & Jones, Under Armour, Swarovski e il brand beauty Rituals, mentre i player più stabili restano Levi’s, Guess, adidas, Puma e Tommy Hilfiger.

Negli ultimi anni i brand, dal mass market al lusso, hanno rivisto la strategia negli outlet: non si limitano più agli invenduti, ma adottano un approccio ibrido che combina capi di collezioni passate e overstock con linee create ad hoc per l’off-price e, talvolta, capsule d’archivio curate per mantenere l’appeal del brand. Parallelamente, molte griffe hanno rivisto la distribuzione per proteggere il posizionamento, utilizzando l’outlet in modo pianificato per acquisire nuovi clienti e smaltire inventari.

Dal punto di vista geografico, l’Italia, a pari merito con il Regno Unito, ospita il 19% degli outlet europei. Seguono Francia (11%), Germania e Spagna (10%). In particolare, la Germania, con una densità di appena 4 mq per 1.000 abitanti e un PIL pro capite fra i più alti d’Europa, resta la destinazione preferita per nuove aperture, mentre Spagna, Francia e Polonia attraggono sempre più interesse grazie a margini di sviluppo ancora ampi.

A guidare il mercato dei Foc sono cinque grandi operatori – McArthurGlen, Neinver, Via Outlets, Value Retail e Ros – che detengono il 43% dello stock e continuano ad attrarre marchi grazie a strategie su scala internazionale e solide capacità gestionali, mentre i player minori rischiano di perdere terreno. Operazioni come l’acquisizione di Land of Fashion da parte di Groupe Frey o l’ingresso di L Catterton in Value Retail sono solo le più recenti a confermare il dominio dei principali operatori.

Sebbene il settore viva un periodo florido, gli outlet non sono privi di ostacoli. Burocrazia e vincoli regolatori rallentano lo sviluppo di nuove strutture, limitando le aperture degli ultimi due anni a sole quattro unità, molto al di sotto delle medie storiche. Di conseguenza, i principali operatori hanno preferito riqualificare gli spazi esistenti anziché aprirne di nuovi. Nonostante queste barriere, la scarsità di superfici disponibili sostiene i canoni: i rent prime si attestano mediamente tra 300 e 500 euro al metro quadrato l’anno, con punte oltre i 700 euro nei centri top come il Designer Outlet Berlin, mentre i tassi di vacancy restano eccezionalmente bassi, intorno al 6% in media e appena al 2% nei poli più performanti come Cotswolds o Serravalle.